ประวัติความเป็นมาของย่าน

‘โคราช’ หนึ่งในจังหวัดใหญ่ของภูมิภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ที่ถูกเรียกกันว่าเป็น ‘ประตูสู่อีสาน’ มีชื่อจังหวัดอย่างเป็นทางการว่า ‘นครราชสีมา’ โดยโคราชเป็นจังหวัดที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่เป็นอันดับหนึ่งของประเทศ และมีประชากรมากเป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพมหานคร ในอดีตโครงสร้างทางเศรษฐกิจเป็นจังหวัดที่พึ่งพาภาคเกษตรกรรมเป็นหลัก

แต่ปัจจุบันรายได้จากภาคการผลิตในนิคมอุตสาหกรรมกลายมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยมี 3 นิคมสำคัญ คือ นิคมอุตสาหกรรมนวนคร 2 นครรราชสีมา เขตอุตสาหกรรมสุรนารี และนิคมอุตสาหกรรมสูงเนิน (โครงการ) แต่รายได้จากภาคเกษตรกรรมก็ยังมีสัดส่วนที่สูงใกล้เคียงกับภาคนิคมอุตสาหกรรม

พื้นที่ทางเศรษฐกิจส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณอำเภอปากช่อง อำเภอเมืองนครราชสีมา อำเภอโชคชัย อำเภอวังน้ำเขียว อำเภอสีคิ้ว อำเภอด่านขุนทด อำเภอปักธงชัย อำเภอพิมาย จากเขตการปกครองทั้งหมด 32 อำเภอ โดยพื้นที่ที่ถือว่าคึกคักที่สุด คือ บริเวณอำเภอปากช่อง รองลงมาคือ อำเภอเมืองนครราชสีมา และอำเภอวังน้ำเขียว

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริเวณอำเภอปากช่อง คึกคักมากที่สุด ส่วนหนึ่งเป็นเพราะพื้นที่บริเวณนี้เป็นหนึ่งในทางขึ้นลงอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ อุทยานแห่งชาติที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวชาวไทย อีกทั้ง อำเภอปากช่องยังเป็นที่ตั้งของฟาร์มขนาดใหญ่อย่างฟาร์มโชคชัยที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี พ.ศ. 2500 และอาจกล่าวได้ว่า เป็นจุดเริ่มต้นที่ทำให้คนส่วนใหญ่รู้จักอำเภอปากช่องมากขึ้น

หากพูดถึง ‘โคราช’ แล้ว หลายคนอาจจะนึกภาพของแหล่งท่องเที่ยว ร้านอาหารบริเวณรอบ เขาใหญ่ เป็นหลัก การวิเคราะห์ถึงโคราช จึงต้องกล่าวถึง เขาใหญ่ ควบคู่ไปด้วย โดยแม้ว่าพื้นที่โดยรอบเขาใหญ่จะเป็นเพียงส่วนหนึ่งของโคราช แต่ก็เป็นพื้นที่ที่สร้างรายได้จากการท่องเที่ยวมหาศาล

โดยในอดีตเขาใหญ่ ยังไม่ได้เป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยมเป็นวงกว้าง มีเพียงนักท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ นักเดินป่าที่นิยมมาท่องเที่ยวยังเขาใหญ่ รวมถึง กลุ่มเศรษฐีจากกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียงเริ่มเข้ามาจับจองที่ดิน บางกลุ่มทำบ้านพักตากอากาศ และบางกลุ่มซื้อที่ดินเก็บสะสมไว้ ซึ่งในช่วงเวลาที่กลุ่มเศรษฐีเริ่มเข้ามากว้านซื้อ ยังเป็นช่วงที่ราคาที่ดินในโคราชไม่สูงมาก และที่ดินที่ได้ล้วนเป็นที่ดินแปลงใหญ่ มีความเป็นธรรมชาติสูง

จนความนิยมในการท่องเที่ยวอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ และพื้นที่รอบอุทยาน ที่จะถูกเรียกว่า เขาใหญ่ ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวชาวไทยมากขึ้น ประกอบกับเขาใหญ่ เป็นพื้นที่ที่ได้รับการกล่าวขานว่าเป็นแหล่งโอโซนชั้นดีอันดับ 7 ของโลก พื้นที่บริเวณอำเภอปากช่องและพื้นที่ใกล้เคียงอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ จึงเริ่มมีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ โรงแรม ที่พัก ธุรกิจขายที่ดินจัดสรร เพื่อสร้างเป็นบ้านพักตากอากาศของกลุ่มเศรษฐีจากกรุงเทพฯ สนามกอล์ฟ

การเติบโตของเศรษฐกิจท้องถิ่นในโคราช ทั้งอำเภอปากช่อง และอำเภอเมืองนครราชสีมา และความเป็นประตูสู่ภาคอีสาน ทำให้โคราชเป็นที่สนใจของกลุ่มทุนจากกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยช่วงหลังปี พ.ศ. 2540 ซึ่งเป็นช่วงวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ของประเทศไทย ยังมีหลายกลุ่มทุนตัดสินใจขยายการลงทุนต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มเดอะมอลล์ที่เป็นช่วงเดินหน้าขยายศูนย์การค้าสาขาใหม่ ๆ และโคราช ก็เป็นหนึ่งในเดสติเนชั่นที่ทุนกลุ่มนี้เข้ามา

โดยเดอะมอลล์ นครราชสีมา หรือ ศูนย์การค้าเดอะมอลล์ ช็อปปิ้ง เซ็นเตอร์ นครราชสีมา เปิดบริการในปี พ.ศ. 2543 เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ของโคราช รองรับความต้องการของทั้งคนในจังหวัดและจังหวัดใกล้เคียง เรียกว่า เป็นศูนย์กลางของหลายกิจกรรมสำคัญในโคราช และมีผลให้พื้นที่โดยรอบขยายตัวมากขึ้น

chokchai farm korat

ขณะที่ฟาร์มโชคชัย หลังวิกฤติเศรษฐกิจก็มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยนอกจากทำสร้างผลผลิตทางการเกษตรแล้ว ยังหันมารุกหนักธุรกิจการท่องเที่ยวเชิงเกษตร ดึงดูดให้คนมาเที่ยวฟาร์มโชคชัย และซื้อผลิตแปรรูปต่าง ๆ กลับไปเป็นของฝาก ซึ่งในช่วงเวลาที่การท่องเที่ยวในเขาใหญ่เริ่มเติบโต ที่ท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ ร้านอาหาร ในเขาใหญ่ก็เริ่มบูม มีธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวเชิงเกษตรกรรมเกิดขึ้นจำนวนมาก ท่องเที่ยวฟาร์ม ไร่องุ่น ซื้อผลิตภัณฑ์สดจากไร่ ร้านขายของฝาก โรงแรมและสนามกอล์ฟ และการเกิดขึ้นของคีรีมายาในปี พ.ศ. 2547 ซึ่งเป็นรีสอร์ตหรูระดับ 5 ดาวรายแรก ๆ ในเขาใหญ่ ชูจุดขายเรื่องการเดินทางที่ใกล้กรุงเทพฯ เพียง 2 ชั่วโมง และมีสนามกอล์ฟระดับมาตรฐาน ก็เป็นอีกหนึ่งจุดเปลี่ยนที่ทำให้ตลาดท่องเที่ยวในเขาใหญ่ ปากช่อง ยิ่งเติบโตมากขึ้น และส่งผลต่อเนื่องให้ธุรกิจจัดสรรที่ดินในหลายพื้นที่ของโคราชคึกคักอีกครั้ง

นอกเหนือจากรายได้จากเกษตรกรรม นิคมอุตสาหกรรม โคราช เริ่มมีรายได้จากธุรกิจท่องเที่ยว โดยในยุคเขาใหญ่เติบโตในระดับหนึ่ง วังน้ำเขียว ก็เริ่มเป็นที่สนใจของนักท่องเที่ยว ทำให้เกิดรีสอร์ต ที่พักขนาดเล็กจำนวนมาก อัตราเข้าพักถูกกว่าโซนเขาใหญ่พอสมควร แต่ได้บรรยากาศและสัมผัสอากาศเย็นไม่แพ้กัน แต่หลังจากมีปัญหาเรื่องเอกสารสิทธิ์ในหลายพื้นที่ทั่วประเทศไทย วังน้ำเขียว ก็เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน ทำให้วังน้ำเขียว ลดความร้อนแรงลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโคราชจึงแบ่งเป็น 2 กลุ่มๆ หลัก คือ 1. กลุ่มธุรกิจบ้านจัดสรร (บ้านพร้อมที่ดิน) ที่จับกลุ่มคนท้องถิ่น ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณอำเภอเมืองนครราชสีมาเป็นหลัก และ 2. กลุ่มธุรกิจจัดสรรที่ดินเพื่อการสร้างบ้าน ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ปากช่อง ขายที่ดินจัดสรรเป็นรายแปลง ไม่รวมค่าก่อสร้างบ้าน โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องสร้างบ้านภายในกี่ปี แต่บางโครงการก็ไม่ได้กำหนดระยะเวลาชัดเจน หรือขายลักษณะที่ดินจัดสรรพร้อมแบบบ้าน แบ่งแยกสัญญาระหว่างค่าที่ดินกับค่าก่อสร้าง เน้นแบบบ้านสไตล์ยุโรป หรือเป็นโครงการที่ขายบ้านหรูในสนามกอล์ฟ

ธุรกิจจัดสรรที่ดินเพื่อการสร้างบ้าน เป็นตลาดที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ เป็นเศรษฐีชาวกรุงเทพฯ ที่ต้องการมีบ้านพักตากอากาศ บ้านพักยามเกษียณ เน้นจุดขายเรื่องอากาศที่ดี ใช้เวลาเดินทางจากกรุงเทพฯ ด้วยการขับรถยนต์ไม่ถึง 2 ชั่วโมง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ใกล้ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ สนามกอล์ฟ โรงพยาบาลชั้นนำ บางโครงการมีบริการดูแลทำความสะอาดให้คล้ายกับโรงแรมก่อนที่เจ้าของบ้านจะมาเข้าพัก แบบบ้านที่มีให้เลือก เน้นสไตล์ยุโรป ทำให้ภาพรวมโรงแรม ที่พัก บ้านตากอากาศในเขาใหญ่ ปากช่อง ส่วนใหญ่เป็นสไตล์ยุโรป

ประมาณปลายปี พ.ศ. 2550 โคราชและเขาใหญ่ กลับมาบูมอีกครั้ง หลังจากที่ พรีโม พอสโต (Primo Posto ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น พรีโม เพียซซ่า Primo Piazza) ไร่องุ่นและร้านอาหารที่มีอาคารสถาปัตยกรรมสไตล์อิตาลียุคเรเนซองส์เปิดให้บริการ และบูมสุด ๆ ในปีถัดมาหลังจากที่ ปาลิโอ คอมมูนิตี้มอลล์ขนาดใหญ่ที่ออกแบบเป็นอาคารสถาปัตยกรรมสไตล์อิตาลียุคเรเนซองส์ ซึ่งทั้งสองแห่งกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยม ดึงดูดนักท่องเที่ยวคนไทยจำนวนมหาศาลจากทั่วประเทศให้ไป ถ่ายรูป

กลายเป็นหนึ่งในเดสติเนชั่นที่คนต้องไปเมื่อไปเยือนโคราช หรือเขาใหญ่ และปาลิโอ ยังกลายเป็นจุดเริ่มต้นของโมเดลคอมมูนิตี้มอลล์แบบใหม่ของในหลายเมืองท่องเที่ยว ที่จำลองสถานที่สวยๆ ในต่างประเทศ มีร้านค้า ขายของฝาก ให้คนเข้าไปถ่ายรูป ซื้อของ เรียกว่า บูมต่อเนื่องไปอีกหลายปี

ธุรกิจท่องเที่ยวและธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวในโคราชที่ขยายตัวต่อเนื่อง เริ่มมีแหล่งท่องเที่ยวใหม่ ๆ เจาะกลุ่มครอบครัว สวนน้ำ ร้านเก๋ ๆ เกิดขึ้น ตลาดประชุมและสัมมนาในโคราชก็เติบโตตาม รวมถึงสนามกอล์ฟในโคราชที่ได้รับการยอมรับจากนักเล่นกอล์ฟทั้งชาวไทย เกาหลี ญี่ปุ่น โรงแรม รีสอร์ต ยิ่งส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในโคราชบูมมากขึ้น ทั้งโครงการจัดสรรที่ดินเพื่อสร้างบ้าน โครงการคอนโดมิเนียมที่ชูจุดขายใกล้เขาใหญ่ หรือบางโครงการขายเจาะกลุ่มนักลงทุน รับประกันผลตอบแทน ขายเพื่อนำทั้งโครงการมาปล่อยเช่าแบบโรงแรม และโครงการจัดสรรที่จับกลุ่มคนท้องถิ่น

จนประมาณปี พ.ศ. 2556 ที่มีกระแสข่าวการพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูง (High Speed Train) กรุงเทพฯ-โคราช และการปลุกปั้นเมืองใหม่ที่หนองสาหร่าย ก็ส่งให้โคราชเป็นที่สนใจของนักลงทุนมากขึ้นไปอีก และแม้ว่าโครงการหนองสาหร่ายจะไม่ได้เกิดขึ้น และโครงการถไฟความเร็วสูงก็ไม่มีความชัดเจน แต่กลุ่มทุนรายใหญ่ยังคงสนใจโคราชต่อเนื่อง โดยต่อจากนั้นเริ่มมีกระแสข่าวว่า กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มสยามรีเทล ดีเวลลอปเม้นท์ (เครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์) ผู้พัฒนาโครงการเทอร์นิมัล 21 อโศก เตรียมจับจองที่ดินขึ้นศูนย์การค้าแห่งใหม่ กระแสข่าวดังกล่าวส่งผลให้กลุ่มเดอะมอลล์ ซึ่งเป็นค้าปลีกรายแรกที่ยึดหัวหาดโคราชมายาวนานประกาศปรับปรุงครั้งใหญ่ในปี พ.ศ. 2558 และศึกค้าปลีกในโคราชก็เดือดมากขึ้น เมื่อทั้งเซ็นทรัล โคราช และเทอร์นิมัล โคราช เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2560

ด้วยหลายปัจจัย ในราวปี พ.ศ. 2557-2559 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โคราชและเขาใหญ่ก็กลับมาบูมรอบใหม่ เรียกว่า เป็นช่วงที่บูมสุดขีด กลุ่มตระกูลร่ำรวยที่ประสบความสำเร็จจากธุรกิจในกรุงเทพฯ ที่เคยซื้อที่ดินสะสมไว้ในโคราชเริ่มนำที่ดินมาพัฒนาทั้งธุรกิจโรงแรมระดับ 5 ดาว ร้านอาหาร สนามกอล์ฟ ที่ดินจัดสรรเพื่อสร้างบ้าน คอนโดมิเนียมขายเพื่อบริหารเป็นโรงแรม มีโครงการเกิดขึ้นใหม่จำนวนมาก

แต่การบูมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรม สนามกอล์ฟ ธุรกิจจัดสรรที่ดินเพื่อการสร้างบ้านและโครงการคอนโดมิเนียมก็ต้องชะลอตัวลง หลังจากหลายโครงการเจอปัญหาเอกสารสิทธิ์ที่ไม่ถูกต้อง และข่าวการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองที่อาจกระทบต่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโคราชชะลอความร้อนแรงลง

โคราชในปัจจุบัน

จากการเติบโตทางเศรษฐกิจและธุรกิจการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่องในโคราช แม้ว่าจะไม่หวือหวาอาจในยุคที่บูมมาก ๆ ในอดีต แต่โคราชและเขาใหญ่ยังเป็นปลายทางการท่องเที่ยวของคนไทยจำนวนไม่น้อย และอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ยังคงเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ นักเดินป่า และนักท่องเที่ยวรุ่นใหม่ที่ต้องการสัมผัสธรรมชาติ

โดยในช่วงฤดูร้อนและฤดูฝนนักท่องเที่ยวจะนิยมไปเช้าเย็นกลับ แวะเที่ยวบางสถานที่ ทานอาหาร ซื้อของฝาก และเดินทางกลับ หรือหากจะค้างส่วนใหญ่จะนิยมค้างเพียง 1 คืนในช่วงวันหยุด ส่วนฤดูหนาวที่เริ่มตั้งแต่ปลายฝนต้นหนาวจะเป็นฤดูกาลท่องเที่ยวของโคราชและเขาใหญ่ นักท่องเที่ยวนิยมมาท่องเที่ยวและพักผ่อนในช่วงปลายปีจนถึงต้นปีที่อากาศเย็น เป็นช่วงที่โคราชจะคึกคักมาก ทำให้โดยภาพรวมธุรกิจท่องเที่ยวและเกี่ยวเนื่องยังเติบโตได้

ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนโครงการบ้านจัดสรร ที่เน้นขายกลุ่มคนท้องถิ่น ยังคงเติบโต เพราะกลุ่มคนท้องถิ่นยังมีรายได้จากเกษตรกรรมและอุตสาหกรรม ทำเลส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองนครราชสีมา และพื้นที่รอบศูนย์การค้า 3 แห่งทั้งเดอะมอลล์ เซ็นทรัล และเทอร์มินัล

ส่วนโครงการจัดสรรที่ดินเพื่อการสร้างบ้านระดับไฮเอนด์ยังชะลอตัว และมีโครงการใหม่เกิดขึ้นไม่มากนัก เพราะเรื่องเอกสารสิทธิ์ยังเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อกังวล แต่โครงการมอเตอร์เวย์สายบางปะอิน-โคราช ระยะทาง 196 กิโลเมตร ที่คาดว่าจะเปิดใช้บริการภายในปี พ.ศ. 2563 มีผลให้ที่ดินบริเวณที่เป็นทางออกแต่ละจุดดึกคักมากขึ้น ซึ่งบรรดากลุ่มทุนที่เล็งพื้นที่เหล่านี้ไว้ก่อนแล้วต่างคาดหวังว่า เมื่อโครงการนี้เปิดให้บริการจะส่งผลบวกกับโครงการของตน และอาจทำให้โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อการสร้างบ้านระดับไฮเอนด์กลับมาบูมรอบใหม่

ด้านธุรกิจค้าปลีกในโคราช การที่มี 3 ศูนย์การค้าในพื้นที่ใกล้เคียงกัน ทำให้การแข่งขันในตลาดนี้ยังคงดุเดือด แต่ก็มีข้อดีในแง่การเกิดขึ้นของแหล่งท่องเที่ยวใหม่ที่เจาะกลุ่มครอบครัว และมีผลให้เศรษฐกิจท้องถิ่นของโคราชคึกคักมากกว่าที่เคยเป็น ซึ่งปัจจัยนี้จะส่งผลดีกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เจาะกลุ่มคนท้องถิ่นอย่างบ้านจัดสรรมากขึ้น 

korat

อนาคตของโคราช

โครงการมอเตอร์เวย์สายบางปะอิน-โคราช ระยะทาง 196 กิโลเมตรที่คาดว่าจะเปิดใช้บริการภายในปี พ.ศ. 2563 จะมีผลให้ที่ดินบริเวณที่เป็นทางออกทุกจุดกลายเป็นไพร์มแอเรียแห่งใหม่ ซึ่งก่อนหน้าที่โครงการจะแล้วเสร็จกลุ่มทุนได้กว้านซื้อที่ดินบริเวณทางออกมอเตอร์เวย์ไว้แล้ว และเตรียมรอดูสถานการณ์หลังมอเตอร์เวย์สายนี้เปิดให้บ่ริการ เพื่อขึ้นโครงการเชิงพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม กระแสข่าวเรื่องค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูงของมอเตอร์เวย์สายนี้ อาจเป็นอุปสรรค์ต่อการใช้งานจริง ซึ่งต้องรอให้เปิดใช้งานไปแล้วระยะหนึ่งจึงจะเห็นภาพความต้องการที่แท้จริง เหมือนมอเตอร์เวย์ทางฝั่งตะวันออก ชลบุรี พัทยา

ด้านโครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-โคราช ที่แม้จะผ่านมาหลายรัฐบาล แต่ก็ยังไม่มีความคืบหน้า ยังคงเป็นโครงการในความหวังของนักลงทุน แต่ด้วยประเทศไทยยังไม่เคยมีโครงการรถไฟความเร็วสูงเกิดขึ้น มีเพียงรถไฟธรรมดาและแอร์พอร์ตลิงค์ที่ตัวสถานีเข้าถึงยากจนเป็นอุปสรรค์ในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่อาจเห็นภาพที่ชัดเจนว่าโครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ – โคราช จะมีพื้นที่ใดบ้างที่จะได้ประโยชน์

Get the Guru View

โคราชจะเป็นเมืองแห่งบ้านพักตากอากาศสำหรับเศรษฐี และบ้านวัยเกษียณของกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง ด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่เพียบพร้อม ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ทำให้ตอบโจทย์ในการอยู่อาศัยมาก แต่หากโครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-โคราช เกิดได้จริง จะทำให้เกิดตลาดบ้านพักตากอากาศ บ้าน-คอนโดวัยเกษียณระดับกลางมีโอกาสเกิดขึ้น

 

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ และคำนวณสินเชื่อด้วยตนเองก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ