อยู่บ้านจัดสรร ทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ผิดหรือไม่

อยู่บ้านจัดสรร ทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ผิดหรือไม่

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมเห็นข่าวหนึ่งทางสื่อสังคมออนไลน์เกี่ยวกับลูกบ้านในหมู่บ้านจัดสรรรายหนึ่งออกมาร้องทุกข์ต่อสื่อว่าไม่สามารถทาสีบ้านตามที่ต้องการได้เพราะนิติบุคคลหมู่บ้านห้าม เนื่องจากแตกต่างจากสีบ้านหลังอื่น ๆ ซึ่งผมเห็นว่าน่าสนใจ จึงได้นำมาศึกษาร่วมกันกับท่านผู้อ่านในบทความฉบับนี้

รวมกฎหมายอสังหาฯ ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่า-ให้เช่า

 

บ้านจัดสรร ทาสีบ้านต่างกับบ้านอื่นได้ไหม

ก่อนอื่น เราต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า เจ้าของบ้านย่อมมีกรรมสิทธิ์ คือสิทธิเด็ดขาดที่จะทำอย่างไรกับทรัพย์สิน ซึ่งก็คือบ้านของตัวเองอย่างไรก็ได้ ตราบเท่าที่ไม่ไปละเมิดสิทธิของคนอื่น และภายในขอบเขตของกฎหมายที่กำหนดไว้

กรณีทาสีบ้านของเราเองนี้ แน่นอนว่าย่อมไม่ละเมิดสิทธิคนอื่น แต่จะมีกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจห้ามไว้หรือไม่นั้น เราต้องไปศึกษาพร้อม ๆ กัน

กฎหมายที่กำหนดอำนาจของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ ได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 48 ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้

“มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้

(1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค

(2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร

(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก

(4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป

(5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์

(6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้

การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก”

 

จากกฎหมายข้างต้น เราจะเห็นได้ว่า นิติบุคคลมีอำนาจเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น แต่ไม่มีกฎหมายส่วนใดเลยที่ให้อำนาจนิติบุคคลสามารถจำกัดสิทธิในการใช้กรรมสิทธิของเจ้าของบ้านได้

เพราะฉะนั้น กรณีของหมู่บ้านจัดสรร ผมสรุปได้ว่า นิติบุคคลไม่มีอำนาจห้ามลูกบ้านไม่ให้ทาสีใดสีหนึ่งได้ ถึงแม้จะออกข้อบังคับไว้ก็ตาม ก็เป็นข้อบังคับที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไปละเมิดกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน โดยที่กฎหมายไม่ได้ให้อำนาจไว้

นิติบุคคลสร้างปัญหา ต้องทำอย่างไร

 

ทาสีห้องคอนโดต่างจากห้องอื่นไม่ได้

 

ถ้าเป็นคอนโด ทาสีห้องคอนโดต่างจากห้องอื่นได้ไหม

โดยหลักทั่วไปแล้ว เราจะทาสีภายในห้องคอนโดอย่างไร ก็เป็นสิทธิของเจ้าของห้อง เนื่องจากมีกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นสิทธิเด็ดขาด ไม่ต่างไปจากกรณีของหมู่บ้านจัดสรร

แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าเป็นกรณีทาสีภายนอกห้อง ซึ่งสามารถมองเห็นได้จากภายนอก ถึงจะเป็นห้องของเราเอง แต่ก็มีกฎหมายกำหนดไว้ ว่าต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ก็คือ พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 48 (3) ซึ่งบัญญัติไว้ดังนี้

“มาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

(1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(2) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

(3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง

(4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

(5) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา ๓๒ (๘)

(6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง

(7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

 

ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน  3 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด”

สรุปได้ว่า ถ้าทาสีภายในห้องคอนโด ก็ทำได้อย่างอิสระ กฎหมายไม่ห้าม แต่ถ้าทาสีภายนอกที่สามารถมองเห็นได้จากภายนอก ซึ่งส่งผลกระทบต่อลักษณะภายนอกของอาคารชุด "ทำไม่ได้" ต้องได้รับมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

นิติบุคคลอาคารชุด เรื่องสำคัญของคนอยู่คอนโดต้องรู้

 

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

Read Next

Tools & Calculators
Affordability Calculator Icon
Thinking of buying a property in Thailand? Use our affordability calculator to estimate what you can comfortably spend on your new home.
Repayment Calculator Icon
Use our calculator to estimate the monthly loan repayments for your dream home.
฿
Interest Rate And loan Icon
Indicate the home loan amount you want to borrow, and we will show you the impact of interest rate and loan term to your monthly mortgage payment.