คิดสักนิดก่อนคิดจะซื้อ

 

สำหรับคนที่กำลังมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย เชื่อว่าความตื่นเต้นที่กำลังจะได้มีบ้านหรือห้องใหม่เป็นความสุขที่มาพร้อมกับความวิตกกังวลนิดๆ เพราะว่าบ้านหรือคอนโดฯ ที่กำลังจะควักกระเป๋าตังค์จ่ายนั้นราคาไม่ใช่แค่หลักร้อย หลักพัน หากแต่เป็นเลขที่มีมากถึงเจ็ดหลักและอาจจะหมายถึงหนี้ผูกพันที่กำลังจะตามมาอีกหลายสิบปี ดังนั้น จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ว่าที่เจ้าของบ้านหลังใหม่จะมีเรื่องให้ต้องเครียด บางทีในแบบที่แทบจะไม่ทันตั้งตัว วันนี้เราจึงมีข้อคิดจากกูรูด้านกฎหมายมาช่วยแนะนำให้คุณรู้สึกคลายใจไปหนึ่งเปราะก่อนจรดปากกาเซ็นสัญญาซื้อ-ขาย

 

หากคุณกำลังจะต้องทำสัญญาหรือทำสัญญาซื้อขายไปแล้ว แต่รู้สึกไม่สบายใจว่าถ้าหากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันขึ้นจะต้องทำอย่างไร ขอให้คุณพึงระลึกไว้เสมอว่าแท้จริงแล้วในฐานะผู้บริโภค คุณมีอัศวินที่คอยคุ้มครองคุณอยู่

 

อัศวินที่ว่านี้มาในรูปของหน่วยงานราชการถึงสองหน่วย หน่วยงานแรกคือ “สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค” หรือที่รู้จักกันในชื่อย่อๆ ว่า สคบ. ซึ่งถือเป็นหน่วยงานเทพพิทักษ์ผู้คอยคุ้มครองผู้บริโภคตามชื่อ แต่อาจจะไม่ค่อยมีใครทราบสักเท่าไรว่า จริงๆ แล้ว สคบ. ไม่ได้เข้ามาดูแลคุณเฉพาะเมื่อเกิดปัญหาเกี่ยวกับสัญญาแล้วเท่านั้น แต่ สคบ.ยังมีระเบียบและกฎเกณฑ์ควบคุมการทำสัญญาตั้งแต่เบื้องต้น โดยการกำหนดให้ธุรกิจบางประเภทเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ไม่ต้องถามก็ตอบได้ทันทีเลยว่า ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ไม่ว่าจะเป็นการประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดที่จะดำเนินการก่อสร้างหรือกำลังดำเนินการก่อสร้าง หรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด หรือก่อสร้างเสร็จแล้วและได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้วก็ตาม ต่างตกอยู่ภายใต้บังคับของประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 ทั้งสิ้น

 

ผลก็คือสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดที่ทำกับผู้บริโภคต้องมีข้อความและเนื้อหาตามที่กำหนดไว้ รวมทั้งต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดที่เกิดจากความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ หรือเพื่อความชำรุดบกพร่อง หรือเพื่อการรอนสิทธิอย่างเด็ดขาด (เว้นแต่เป็นข้อตกลงที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ประกอบธุรกิจเพื่อความชำรุดบกพร่อง หรือเพื่อการรอนสิทธิที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น) ดังนั้น จึงขอแนะนำว่า คุณอาจนำสัญญาจะซื้อจะขายหรือซื้อขายห้องชุดไปให้ สคบ. ช่วยตรวจสอบก่อนที่คุณจะตัดสินใจเซ็นสัญญาก็ได้

 

นอกจาก สคบ.แล้ว อีกหนึ่งอัศวินที่จะช่วยให้คุณเกิดความอุ่นใจในการที่จะลงลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายหรือซื้อขายห้องชุดก็คือ “กระทรวงมหาดไทย” (ภายใต้การดูแลรับเรื่องโดยกรมที่ดิน) ซึ่งหน่วยงานดังกล่าวได้ออกมากำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายหรือซื้อขายห้องชุดอันเป็นผลสืบเนื่องมาจากกฎระเบียบและแนวททางปฏิบัติใหม่ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ที่บังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 โดยกำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร (ซึ่งก็คือผู้ประกอบการหรือผู้ประกอบการธุรกิจขายห้องชุด) กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีกำหนด

 

มีข้อน่าสังเกตว่า แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช. 22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช. 23) ตามประกาศดังกล่าวมีการระบุข้อตกลงและเงื่อนไขของสัญญาตามสาระสำคัญในประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. ที่ได้กำหนดให้ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดเป็นอย่างน้อยนั่นเอง แต่แน่นอนว่าแบบสัญญาจะซื้อจะขายหรือซื้อขายห้องชุดนี้ย่อมอำนวยความสะดวกให้กับคุณมากยิ่งขึ้น เนื่องจากคุณไม่ต้องเสียเวลานั่งร่างสัญญาโดยจับข้อกำหนดตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. มาประกอบกัน หรือเสียเวลาพิจารณาทีละประเด็นให้ลำบาก หากพบว่าสัญญาจะซื้อจะขายหรือซื้อขายห้องชุดที่ผู้ประกอบการเตรียมไว้มัดมือชกคุณและไม่ได้เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนดังกล่าวนั้นจะไม่มีผลใช้บังคับ ผู้ประกอบการที่ฝ่าฝืนใช้สัญญาอันขัดต่อแบบที่กำหนดไว้ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท ดังนั้น จึงถือได้ว่าการที่กระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศเรื่องแบบของสัญญาออกมานี้เป็นการรวมพลังกับ สคบ. ในการที่จะปกป้องคุณ

 

แต่ถึงแม้จะมีอัศวินคอยช่วยเป็นกำลังหนุนอยู่ คุณเองในฐานะผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อก็ควรจะได้รู้ถึงสาระสำคัญของข้อสัญญาบางประการ นอกเหนือไปจากคำรับรองและข้อกำหนดจะซื้อจะขายทั่วไป กล่าวคือ

• ผู้จะขายต้องรับผิดเพื่อความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดหรือห้องชุดในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดในกรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ และในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดในกรณีที่เป็นส่วนควบอื่นนอกเหนือจากกรณีข้างต้น และจะต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น เว้นแต่เป็นกรณีอื่นตามที่กฎหมายกำหนดไว้
• ข้อกำหนดการบอกเลิกสัญญาของทั้งสองฝ่ายที่มีความเป็นธรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสิทธิในการบอกเลิกสัญญาของผู้ประกอบการในกรณีที่ผู้จะซื้อผิดนัดชำระราคาห้องชุด
• ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด อันได้แก่ ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ซึ่งกำหนดให้ผู้จะขายเป็นผู้จ่าย ส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด ผู้จะซื้อและผู้จะขายออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง