นับตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังเป็นต้นมา ใครๆ ต่างก็มองว่าแนวโน้มของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นไปในทางที่ดีขึ้น แต่สิ่งที่เห็นกับความเป็นจริงจะสอดคล้องกันแค่ไหน วันนี้ DDproperty ได้มีโอกาสพูดคุยกับชายหนุ่มผู้คลุกคลีอยู่กับข้อมูลตลาดแบบวงในอย่าง “คุณสุรเชษฐ กองชีพ” รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด พร้อมเจาะทำเลอสังหาฯ น่าจับตาในช่วงนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในตอนนี้ฟื้นตัวแล้วจริงหรือ?
ถ้าดูจากช่วงหลังไตรมาส 2 มาแล้วเหมือนจะฟื้นตัวจริงๆ แต่ถึงตอนนี้ยังคงฟื้นตัวไม่เต็มที่ ถามว่าการฟื้นตัวดูได้จากอะไร? ก็ดูจากตัวเลขของหอการค้าไทยที่ทำดัชนีความเหมาะสมในการซื้อบ้านใหม่เมื่อช่วงเดือนเมษายนนั้นตัวเลขดัชนีจะค่อนข้างต่ำอยู่ที่ประมาณ 56% แต่พอมาถึงช่วงเดือนกันยายนที่ผ่านมาตัวเลขขยับขึ้นมาอยู่ที่ 80.6% อย่างไรก็ดี ยังคงมีปัจจัยอื่นที่ทำให้กำลังซื้อยังไม่มากเท่าที่ควร เช่น หนี้ครัวเรือน ภาวะเศรษฐกิจที่คนยังรู้สึกไม่ค่อยมั่นใจสักเท่าไร
ตัวบ่งชื้อีกข้อที่ทำให้รู้ได้ว่าตลาดเริ่มฟื้นตัว ดูได้จากยอดขายคอนโดมิเนียมของโครงการที่เปิดใหม่ในแต่ละไตรมาส โดยถ้าดูตัวเลขในไตรมาส 1 จะอยู่ที่ประมาณกว่า 40% ซึ่งถือว่าต่ำมาก จากนั้นในช่วงไตรมาส 2 ก็ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 50% ในขณะที่ตัวเลขที่เช็กล่าสุดขึ้นมาอยู่ที่ราว 60% แสดงให้เห็นว่าโครงการที่เปิดใหม่ยังขายได้อยู่ และโครงการที่เปิดใหม่นี้เองที่เป็นเหมือนตัววัดความร้อนแรงของตลาดว่าคนสนใจซื้อแค่ไหน แน่นอนว่าส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะผู้ประกอบการอั้นการทำการตลาด และเพิ่งมาโหมจริงๆ ช่วงหลังจึงทำให้ตลาดดูคึกคักขึ้น
การที่ผู้ประกอบการแห่มาเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ช่วงปลายปีนี้ หลังจากที่อั้นมาจากช่วงต้นปี มันทำให้ซัพพลายอยู่ในสัดส่วนที่มากเกินความต้องการหรือเปล่า?
ถ้าดูแค่ในช่วง 1-2 ปีนี้จะดูว่ามีมากเกินไป แต่ถ้าดูในระยะยาว ไม่ถือว่ามากเกินไปนะ เพราะว่าคนที่ซื้อกลุ่มใหญ่ในตอนนี้เป็นคนที่ซื้อเพื่อลงทุน จะเห็นได้จากโครงการคอนโดฯ ที่เปิดใหม่แล้วขายหมดอย่างรวดเร็ว มันไม่น่าจะเป็นไปได้ถ้าคนที่จะซื้อเพื่ออยู่เองจะรีบมาซื้อและขายหมดเร็วได้ขนาดนี้ การลงทุนมีทั้งรูปแบบเก็งกำไร (speculation) และการลงทุนระยะยาวเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็บไว้เพื่อขายต่อในระยะยาวที่ไม่ใช่การขายใบจอง
ถือว่าน่ากลัวไหม?
ถ้าเขาลงทุนด้วยเงินของตัวเองก็ไม่น่ากลัว เพราะเก็บไว้ราคาอสังหาฯ ก็มีแต่ขึ้นตามวัฏจักรของมัน
อัตราการดูดซับของตลาดอยู่ในระดับที่เหมาะสมไหม?
ไม่นะ เพราะอัตราการขายได้แม้จะฟื้นตัวขึ้นมาแต่ก็ไม่ได้อยู่ในระดับที่สูงสักเท่าไร แต่ปรากฎการณ์ในปัจจุบันที่มีหลายโครงการเปิดขายและสามารถทำยอดขายได้สูงและบางโครงการถึงกับปิดการขายได้ 100% อย่างรวดเร็วจะเป็นตัวที่ช่วยฉุดให้อัตราการดูดซับดีขึ้นเล็กน้อย คือแม้ซัพพลายจะเพิ่มขึ้น แต่ยอดขายก็เพิ่มขึ้นด้วย
ทำเลในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเริ่มกระจายออกไปสู่บริเวณรอบๆ เมือง ทำเลชานเมืองใดเป็นทำเลที่น่าจับตามองในตอนนี้?
คงยังเป็นทำเลตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้างอยู่ เช่น สายสีน้ำเงิน จากบางซื่อข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามายังจรัญสนิทวงศ์ตรงทำเลที่เรียกว่าบางอ้อ ต่อมาบางโพ ซึ่งปัจจุบัน แถวๆ บางโพก็มีโครงการผุดขึ้นมาหลายโครงการแล้ว แต่ตรงช่วงตั้งแต่เส้นจรัญฯ ลงมายังไม่มีโครงการใหม่ๆ จะมาเยอะอีกทีตรงเพชรเกษมแถวๆ บางหว้า ช่วงเส้นนี้น่าสนใจ แต่ตรงเส้นเพชรเกษมกับจรัญฯ อาจจะมีปัญหาเพราะทำเลสองฝั่งถนนไม่มีที่เหลือว่างเพราะเป็นตึกแถวไปหมดแล้ว ทำเลเหล่านี้น่าสนใจในสายตานักลงทุนเพราะโครงการรถไฟฟ้าคืบหน้าไปมากแล้วและมีกำหนดเสร็จที่แน่นอน อาจจะอีก 2-3 ปี ซึ่งหากมีโครงการคอนโดฯ มาเปิดในช่วงนี้ อีก 2-3 ปีก็คงสร้างเสร็จใกล้ๆ กับช่วงรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ ทำให้ราคาของอสังหาฯ เพิ่มขึ้นอีกมาก ตัวอย่างเช่น คาซ่า คอนโด ตรงรถไฟฟ้าสถานีตลาดพลู ตอนเปิดตัวขายอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 70,000 บาท พอรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสร้างเสร็จเปิดให้บริการ ราคากระโดดไปอยู่ที่ราว 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร
อีกเส้นหนึ่งที่น่าสนใจคือเส้นบางนาที่เลยไปทางแบริ่ง ปัจจุบันมีโครงการคอนโดฯ ขึ้นเยอะ แม้จะยังไม่ค่อยคึกคักเท่าไร แต่เชื่อว่าเมื่อโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างแบ็งคอกมอลล์สร้างเสร็จน่าจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง
ส่วนสายสีม่วงที่ขึ้นไปทางบางซื่อ-บางใหญ่ ตลอดแนวสายสีม่วงในเขตกรุงเทพฯ กีมีคอนโดฯ ขึ้นค่อนข้างเยอะแล้ว แม้แต่ในเขตนนทบุรี ช่วงติวานนท์ก่อนที่จะเลี้ยวซ้ายไปทางศูนย์ราชการ ช่วงนั้นคอนโดฯ ก็เยอะไปหมดแล้ว
ในบรรดาสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในขณะนี้ คิดว่าสถานีไหนน่าจับตาที่สุด?
ตลาดพลู ตอนนี้มีโครงการที่ติดสถานีจริงๆ อยู่แค่ 3 โครงการ และยังมีที่เหลืออยู่อีกเยอะบริเวณรอบๆ ตลาดพลู อย่างเช่นเส้นกัลปพฤกษ์ ราคาคอนโดฯ ย่านนี้ขายอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 90,000-100,000 บาท ที่ว่าย่านนี้น่าสนใจเพราะเป็นทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า มีศูนย์การค้า (เดอะมอลล์) และสามารถใช้บริการ BRT ได้
ในมุมมองของคุณ สิ่งที่ถือเป็นความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ไทยในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้คืออะไร?
สำหรับผู้ประกอบการ ความท้าทายก็คือทำอย่างไรถึงจะให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาซื้อมากขึ้น ความน่าสนใจมันอยู่ที่ว่าบรรดาผู้ประกอบการจะมีวิธีไหน จะทำอย่างไร การเอาราคาและทำเลมาดึงคงจะไม่ใช่วิธีที่จะดึงดูดความสนใจลูกค้าได้เสมอไป เพราะเวลาคนจะพิจารณาซื้อ เขาจะดูประกอบกันไป ไม่ว่าจะเป็นทำเล ราคา และรูปแบบโครงการ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังต้องพยายามสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคว่าซื้อโครงการเขาแล้วจะได้ตามสิ่งที่โฆษณาไว้จริง เสร็จตามกำหนดที่บอกจริง
ในส่วนของผู้ซื้อนั้น ปัจจุบันผู้ซื้อมีข้อมูลที่ค่อนข้างแน่นมาก ไม่ได้ซื้อตามคำโฆษณาในโบรชัวร์ในทันที แต่จะมีการตรวจสอบข้อมูลตามเว็บไซต์ต่างๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งผมมองว่าดีต่อทั้งตลาดและดีต่อผู้ซื้อเองด้วย ที่ว่าดีต่อตลาดคือการที่ผู้ซื้อมีความรู้ก็จะช่วยกันผู้ประกอบการที่มักง่าย ไม่ทำตามในสิ่งที่โฆษณาไว้ แม้ว่าปัจจุบันมันจะมีปัญหาแบบนี้อยู่ แต่ปริมาณการร้องเรียนของผู้บริโภคก็เพิ่มขึ้นด้วย นั่นหมายความว่าผู้ซื้อไม่ยอมถูกเอาเปรียบง่ายๆ ในขณะที่หากผู้ประกอบการไม่รู้จักพัฒนาสินค้าให้ดีก็จะมีผลต่อยอดขายของตัวเอง
คิดว่าในที่สุดแล้วปีนี้การเติบโตของตลาดจะจบลงแบบน่าพอใจหรือไม่?
อาจจะไม่น่าพอใจสักเท่าไร เมื่อตอนต้นปีผมคาดการณ์ไว้ว่าปีนี้จำนวนคอนโดฯ ที่จะเปิดขายน่าจะอยู่ที่ประมาณ 40,000 ยูนิต ตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 30,000 ยูนิตต้นๆ จบท้ายปีก็น่าจะใกล้เคียงกับที่คาดการณ์ไว้ แต่ตัวเลขก็อยู่ในระดับที่ไม่หวือหวาเท่าที่ควร
แนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2558 จะเป็นอย่างไร ในเชิงของความคึกคักของตลาด, ราคา, สินค้า?
ปีหน้าทุกคนคาดหวังว่ามันจะดีขึ้น แต่ก็มีอุปสรรคอย่างเรื่องของแรงงานก่อสร้าง ถ้ารัฐบาลเดินหน้าโครงการต่างๆ ก็จะดึงแรงงานก่อสร้างไปเยอะ ในภาคอสังหาฯ เองก็อาจจะได้รับผลกระทบในเรื่องของการสร้างไม่เสร็จทันตามกำหนด ซึ่งตอนนี้ หลายบริษัทใหญ่ก็ประสบปัญหานี้
ในส่วนของราคา แน่นอนว่าต้องปรับขึ้น ตามราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง และต้นทุนด้านอื่นๆ ที่ขยับตัวขึ้นเช่นกัน
ความคึกคักจะยังคงอยู่ที่ตลาดกรุงเทพฯ –ปริมณฑลเป็นหลัก หากเป็นตลาดต่างจังหวัดก็จะเป็นตามหัวเมืองใหญ่ๆ หากไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวที่เป็นทะเลหรือภูเขา ก็จะเป็นในเขตตัวเมืองเป็นหลัก
การเปิด AEC ที่ทุกคนพูดถึง มีผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ จริงหรือไม่?
มีผลนะ แต่อาจจะไม่ได้เห็นชัดสักเท่าไหร่ เนื่องจากต้องใช้เวลา ดูอย่างกลุ่มสหภาพยุโรป (EU) เปิดมาก็ไมได้คึกคักในทันที ต้องใช้เวลาในการปรับอะไรเข้าหากันอีกหลายด้าน ถ้ารัฐบาลเดินหน้าเรื่องเขตเศรษฐกิจพิเศษตามแนวชายแดน ก็จะเป็นตัวดึงทั้งแรงงานต่างชาติในประเทศเพื่อนบ้านให้เข้ามาทำงานในบ้านเรา กับดึงแรงงานที่อยู่ในกรุงเทพฯ และ สมุทรปราการกลับไปยังเขตเศรษฐกิจพิเศษที่อยู่ตามแนวชายแดน ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงจะส่งผลให้อสังหาฯ ในทำเลเหล่านั้นมีความคึกคัก
มีคนมองว่ารอบของเศรษฐกิจจะอยู่ที่ประมาณ 10 ปี จากบูมสุดๆ ก็จะตกลงสู่จุดต่ำสุดจนกลายเป็นวิกฤติขึ้นมา ดูจากวิกฤติต้มยำกุ้งที่ทำให้เกิดภาวะฟองสบู่แตกเมื่อปี 2540 วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ราวปี 2550 ซึ่งถ้าเป็นในลักษณะนั้นจริง เราควรต้องระมัดระวังสิ่งที่อาจจะเกิดขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้าหรือไม่?
จริงๆ มันก็ไม่ใช่ 10 ปีหรอก อย่างเมื่อปี 40 โอเค วิกฤติเกิดจากเราเอง แต่ปี 50 วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ มันเกิดจากประเทศอื่นแล้วมาส่งผลกระทบกับเรา ซึ่งจริงๆ เราก็ไม่ได้แย่อย่างที่เมืองนอกเขาเป็นกันนะ เพราะผู้ประกอบการมีบทเรียนมาตั้งแต่ปี 40 เขาก็ต้องเตรียมตัวล่วงหน้ากันอยู่แล้ว เวลาที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาเยอะๆ ก็จะเริ่มมีคนตั้งข้อสังเกตว่าจะโอเวอร์ซัพพลายหรือยังอยู่เรื่อยๆ มันก็เหมือนเป็นการเตือนกลายๆ ให้ผู้ประกอบการคอยศึกษาแนวโน้มตลาดอยู่เสมอ
ทั้งนี้ ต่อไปคงจะเป็นตลาดของผู้เล่นรายใหญ่ๆ ส่วนรายเล็กๆ ก็จะค่อยๆ หายออกไป คนซื้อก็อาจจะได้อะไรที่แพงขึ้น แต่เป็นการแพงขึ้นตามเศรษฐกิจ เพราะหากผู้ประกอบการเปิดแพงเกินความเป็นจริงก็คงขายไม่ออก
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
