บทเรียนจากกรณีรื้อตึกดิเอทัส

วสท. ถอด 6 บทเรียนเพื่อพัฒนาเมืองและประเทศ จากกรณี “ดิเอทัส” โครงการ 3,000 ล้านที่สร้างอาคารสูงเกินกฏหมายกำหนด เผย 90 ตึกร้างมีศักยภาพในการพัฒนาใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อ เตรียมเสนอมหาดไทยออกกฏกระทรวง 2 ฉบับใหม่

ศ.ดร. สุชัชวีร์ สุวรรณสวัสดิ์ นายกวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์ หรือ วสท. เปิดเผยว่าท่ามกลางความเติบโตทางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ และประเทศไทยที่มีอาคารสูงและอสังหาริมทรัพย์แนวสูงเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก พร้อมกับปัญหาที่เกิดเป็นเงาตามตัว จากอาคารสร้างใหม่ที่ละเมิดกฏหมาย รวมทั้งปัญหาตึกเก่าที่ถูกทิ้งร้างคุกคามสวัสดิภาพความปลอดภัยของประชาชน

โดยจากกรณีเมื่อวันที่ 2 ธ.ค.2557 ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษายืนตามศาลปกครองชั้นต้น สั่งให้ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) และผู้อำนวยการเขตปทุมวัน ดำเนินการรื้อถอนหรือแก้ไขอาคาร “โรงแรมดิเอทัส” ซอยร่วมฤดี ภายใน 60 วัน นับจากวันที่ศาลมีคำตัดสิน เนื่องจากได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารที่สูงเกินกว่ากฎหมายกำหนด ขัดต่อ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่มีเขตความกว้างติดถนนสาธารณะไม่ถึง 10 เมตร กรณีดังกล่าว สะท้อนให้เห็นถึงสิ่งที่ไทยต้องพัฒนา ได้แก่

1.ใบอนุญาตก่อสร้างที่ควรยึดหลักคุณภาพ ประสิทธิภาพและความถูกต้องโปร่งใส 2.การบังคับใช้กฏหมายต้องมีบรรทัดฐานเดียวกัน เพื่อลดความเหลื่อมล้ำ โดยหลายอาคารที่สร้างสูงกว่ากฏหมายกำหนดจะต้องรื้อถอนและปรับความสูงให้ถูกต้องตามกฏหมาย 3.ปัญหาสิ่งแวดล้อมและความปลอดภัยจากสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ถูกต้องที่จะส่งผลต่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน

4.การทำหน้าที่พลเมืองไทยและพลังชุมชนที่เข้มแข็ง ไม่นิ่งดูดายต่อปัญหา หรือสิ่งที่ไม่ถูกต้อง กล้าที่จะยืนหยัดต่อสู้เพื่อประโยชน์ส่วนรวม แม้จะต้องใช้เวลาในการยื่นฟ้องและต่อสู้ยาวนานถึง 6 ปี 5.จริยธรรมในวิชาชีพ ทั้งหน่วยงานรัฐผู้ดูแลกฏระเบียบและตรวจสอบ บริษัทเจ้าของโครงการ สถาปนิกผู้ออกแบบ วิศวกรควบคุมการก่อสร้าง 6.โครงการอสังหาริมทรัพย์และสิ่งก่อสร้าง ควรรับฟังข้อคิดเห็นรอบด้าน ก่อนการลงทุน เพื่อมิให้เกิดความเสียหายและปัญหาต้องรื้อถอนอาคารกันในภายหลัง

ด้านรศ.เอนก ศิริพานิชกร ประธานสาขาวิศวกรรมโยธา วสท.กล่าวว่า กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ซึ่งออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ระบุว่า ซอยที่มีความกว้างไม่เกิน 10 เมตรตลอดแนวไปจนจดถนนสาธารณะ จะไม่สามารถก่อสร้างอาคารที่สูงเกิน 8 ชั้น หรือเกินกว่า 23 เมตรได้ สภาพปัจจุบันของซอยร่วมฤดี เป็นถนน 2 เลนวิ่งสวนทางกัน ช่วงต้นซอยฝั่งสุขุมวิทมีตึกที่มีความสูงเกิน 8 ชั้น 2 อาคารคือ โรงแรมโนโวเทลและคอนโดฯ ดิแอทธินี เรสซิเดนซ์ แม้ก่อสร้างอยู่ในซอยร่วมฤดี แต่เนื่องจากแปลงที่ดินด้านหนึ่งที่ใช้เป็นทางเข้า-ออกอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีความกว้างเกิน 10 เมตร ถือว่าถูกต้องตามกฎหมาย

ส่วนโครงการดิเอทัส ผลจากการรังวัดได้ตัวเลขออกมาคือ 9.146 เมตร 9.207 เมตร 9.949 เมตร 9.434. เมตร 9.492 เมตร 9.150 เมตร 9.658 เมตร และ 9.283 เมตร อาคารนี้จึงเป็นการขัดกับกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ในข้อ 2 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ห้ามมิให้มีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ และได้มีคำสั่งให้ผู้ถูกฟ้องคดีคือ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร และผู้อำนวยการเขตปทุมวัน ต้องปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร 40, 41, 42 และ 43 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำสั่ง โดยกรุงเทพมหานครต้องดำเนินการให้เจ้าของอาคาร ปรับปรุงอาคาร หรือแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ในขณะที่ รศ.สิริวัฒน์ ไชยชนะ เลขาธิการ วสท. กล่าวว่า สำหรับการรื้อถอนอาคาร ดิเอทัส เป็นเรื่องของ กทม.และเขตต้องออกคำสั่งให้หยุดการใช้อาคาร และแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎหมาย ปัจจุบันความก้าวหน้าทางวิศวกรรมสามารถรื้อถอนอาคารด้านบนบางส่วน โดยไม่ทำให้อาคารด้านล่างเสียหาย แต่จะต้องทำโดยผู้เชี่ยวชาญและจะต้องปิดใช้อาคาร กรณีเป็นอาคารสูง 20 ชั้น หากรื้อถอนอาคารเหลือ 8 ชั้น ประมาณการคร่าว ๆ จะใช้เวลารื้อถอนเฉลี่ยชั้นละ 2 เดือน รวมแล้วประมาณ 2-3 ปี หลักการรื้อถอนอาคาร ต้องทำโดยผู้เชี่ยวชาญและมีวิศวกรควบคุม โดยรื้อถอนส่วนที่ติดตั้งทีหลังออกก่อนเริ่มจากระบบปรับอากาศ ประปา ไฟฟ้า แล้วไปฝ้า ผนัง พื้น จนเหลือแต่โครงสร้างจะเป็นส่วนท้ายๆ

นายก วสท. กล่าวต่อถึงปัญหาตึกร้าง ว่าเมื่อดูจากใบอนุญาตก่อสร้างอาคารของกทม. โดยเฉพาะอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่ยุติการก่อสร้างรวม 245 แห่งจากปัญหาช่วงเศรษฐกิจฟองสบู่แตก การเก็งกำไรในปี 2540 เป็นส่วนใหญ่ โดยแบ่งป็นประเภทลงเสาเข็มอย่างเดียว 85 แห่ง และประเภทขึ้นโครงเหนือพื้นดินแล้ว 160 แห่งซึ่งในจำนวนนี้ 90 อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาต่อและใบอนุญาตไม่ขาดต่ออายุ ส่วนที่เหลืออีก 155 อาคาร ใบอนุญาตขาดอายุแล้วจัดเป็นกลุ่มสินทรัพย์ด้อยค่า

“สำหรับตึกที่สร้างไม่เสร็จลักษณะ เช่น อาคารสาทร ยูนิค ทาวเวอร์ เขตบางรักที่ล่าสุดพบศพชาวต่างชาตินั้น มีจำนวน 160 ตึกนั้น นับเป็นพื้นที่อันตรายจากอุบัติเหตุ แหล่งมั่วสุม ยาเสพติด อาชญากรรม สุขอนามัย และเป็นจุดเสื่อมโทรมของทัศนียภาพของชุมชนและเมือง ควรมีการบริหารจัดการปัญหาตึกร้างเพื่อลดจำนวนตึกร้างลงให้น้อยที่สุด” รศ.เอนก กล่าว

นอกจากนี้ วสท.ยังได้เตรียมเสนอให้กระทรวงมหาดไทยออกกฏกระทรวงฉบับใหม่ยืดอายุใบอนุญาตให้กับอาคารทิ้งร้างในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 อีกครั้ง หลังจากกฏกระทรวงฉบับเก่าเพิ่งหมดอายุไปเมื่อวันที่ 30 พ.ย.57 ที่ผ่านมา เพื่อจูงใจให้เจ้าของหรือผู้สนใจนำอาคารเหล่านี้มาพัฒนาปรับปรุง ให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจ

อีกทั้งควรออกกฏกระทรวงกำหนดความรับผิดชอบของเจ้าของตึกร้างและตึกสร้างค้าง หากเกิดเหตุกรณีใดๆ ที่มีต้นจากอาคารนั้นๆ เจ้าของอาคารต้องมีส่วนรับผิดชอบ รัฐควรมีแนวทางให้สถาบันการเงินเข้ามาร่วมดูแลให้การลงทุนปรับปรุงอาคารเดินไปได้และเกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อไป โดยมีวิศวกรผู้เชี่ยวชาญสำรวจ และมีการคำนวณ ซึ่งขั้นตอนประเมินอาจจะต้องใช้เวลา ถ้ามีการรื้อถอนทุบทิ้งแล้วสร้างต่อนั้น จะอยู่ในส่วนของกฎหมายใหม่ ต้องขออนุญาตสำนักการโยธา กทม.และหากจะต่อเติมดัดแปลงแก้ไข ทางเจ้าของตึกจะต้องขออนุญาตก่อนเช่นกัน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com

อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่