ท่ามกลางความกังวลที่หลายฝ่ายกลัวว่าจะเกิดภาวะสินค้าล้นตลาดขึ้นในบางทำเลของกรุงเทพฯ เนื่องจากปริมาณซัพพลายคอนโดฯ ที่มีอยู่มากในขณะที่กำลังซื้อชะลอตัว บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อียังตั้งข้อสังเกตว่าสินค้าที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบันอาจจะไม่ใช่สิ่งที่ผู้ซื้อกำลังมองหาอยู่ก็เป็นได้
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย แสดงความคิดเห็นต่อเรื่องดังกล่าวโดยตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ The Nation ว่าจากการสำรวจโดยฝ่ายการตลาดของบริษัทพบว่าแม้สปีดการขายคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ในปัจจุบันจะเป็นไปแบบชะลอตัวแต่ยังคงมีดีมานด์จากผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง แต่ท่ามกลางซัพพลายที่มีอยู่เป็นปริมาณมากในตลาด ซึ่งบรรดาผู้ประกอบการต่างกันพัฒนาออกมานั้น มีความเป็นไปได้ว่าอาจจะไม่ตรงกับความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อสักเท่าใดนัก
“ในทำเลใจกลางเมืองที่ราคาคอนโดฯ ไฮไรส์โครงการใหม่ๆ พุ่งไปถึง 150,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร บรรดาผู้ประกอบการก็มีทั้งลดขนาดยูนิตให้เล็กลงหรือไม่ก็ลดสเปคของวัสดุเพื่อให้ราคาห้องชุดอยู่ในราคาที่น่าซื้อ แต่การลดขนาดห้องนี่เองทำให้ห้องชุดที่ราคาจับต้องได้มีขนาดเล็กเกินไปสำหรับการอยู่อาศัยในสิ่งแวดล้อมที่มีคุณภาพ"
“จากการสำรวจของเรายังพบอีกว่า ผู้ซื้อคอนโดฯ ในเซกเมนต์ที่ราคาสูงขึ้นมักมองหาห้องชุดที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง โดยห้องขนาด 2 ห้องนอนเป็นประเภทที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เช่นเดียวกับขนาด 3 ห้องนอนที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น มีลูกค้าหลายรายที่ยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อให้ได้สินค้าที่มีคุณภาพและดีไซน์ที่ดีขึ้น”
“ในขณะที่สิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดกลาง-ล่างในทำเลรอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจหรือย่านมิดทาวน์และโซนชานเมืองนั้น ห้องชุดส่วนใหญ่ถูกพัฒนาให้อยู่ในราคาที่ผู้ซื้อรับได้ เนื่องจากราคาเป็นสิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้ซื้อกลุ่มนี้ให้ความสำคัญ ทำให้สิ่งที่ผู้ประกอบการพากันแข่งขันทำกันออกมาก็คือแพ็คเกจทางการเงินพร้อมข้อเสนอดาวน์ต่ำ ส่วนสินค้าก็จะเป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนที่มีขนาดเล็กๆ เพียง 24-30 ตารางเมตร ทั้งๆที่ความเป็นจริงแล้ว ความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อในกลุ่มนี้คือห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นและห้องขนาด 2 ห้องนอน”
กรรมการผู้จัดการของซีบีอาร์อีเชื่อว่าโอกาสที่จะเติมเต็มความต้องการของผู้ซื้อนั้นเป็นไปได้ แต่ด้วยต้นทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้างในปัจจุบันที่สูงขึ้นมากทำให้ผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่จะสามารถทำได้ นั่นจึงเป็นโอกาสที่ทำให้ห้องชุดมือสองหรือตลาดรีเซลมีความคึกคักขึ้น
“อย่างไรก็ดี เราพบว่ายอดขายห้องชุดมือสองในปัจจุบันยังคงไม่สูงนัก เนื่องจากผู้ซื้อยังรับไม่ค่อยได้กับการที่จะต้องจ่ายเงินซื้อห้องชุดที่มีสภาพเก่าๆ หรือตึกเก่าๆ แม้ว่าห้องชุดเหล่านี้จะมีราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าตึกใหม่ๆ มากก็ตาม”
“ในทำเลมิดทาวน์ เช่น บริเวณสุขุมวิทตอนปลายหรือในโซนชานเมือง คอนโดฯ เก่าๆ ไม่ค่อยมีการทำการตลาดเพื่อโปรโมทยิ่งทำให้ขายยากขึ้น การขายคอนโดฯ ไม่ว่าจะเก่าหรือใหม่ไม่ใช่แค่เพียงจะประกาศขายในอินเตอร์เน็ตหรือโฆษณาในหน้าหนังสือพิมพ์เท่านั้น แต่ส่วนใหญ่ยังคงต้องพาลูกค้าเข้าไปดูห้องจริง และที่สำคัญห้องมือสองเหล่านี้มักจะขายผ่านนายหน้า แม้ว่าในปัจจุบันจะมีบริษัทนายหน้ากว่า 100 แห่งในตลาดแต่บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่จะโฟกัสโครงการใหม่ๆ ในทำเลที่ดีๆ จึงทำให้คอนโดเก่าๆ ก็ยังขายยากอยู่ดี”
“เราไม่ได้หวังที่จะเห็นตลาดรีเซลโตขึ้นแบบพุ่งกระฉูดเพราะปัจจุบันยังไม่มีกลยุทธ์ทางการตลาดที่จะกระตุ้นยอดขายได้อย่างเด่นชัด ดังนั้นยอดขายของห้องชุดมือสองก็ยังคงมีเรื่อยๆ เช่นเดียวกับการจับคู่แบบผิดๆ ระหว่างดีมานด์ของผู้ซื้อที่ต้องการห้องขนาดใหญ่ๆ กับสินค้าขนาดที่มีแนวโน้มจะเล็กลงขึ้นเรื่อยๆ ในตลาด ซึ่งคาดว่าจะยังคงมีอยู่ต่อไปจนกว่าจะเริ่มวงจรตลาดรอบใหม่”
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ