บทความประชาสัมพันธ์พิเศษ: หนึ่งในปัจจัยสำคัญของการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม นั่นก็คือ “ทำเล” โดยปัจจุบันคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางปัจจุบัน และเส้นทางที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งการที่มีซัพพลายคอนโดมิเนียมทั้งโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และโครงการที่พร้อมอยู่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ยิ่งทำให้ผู้บริโภคต้องให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่เหมาะกับการอยู่อาศัยจริงในปัจจุบัน และมีโอกาสทำกำไรในอนาคต
สำหรับโซนเด่นๆ ของคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าในปัจจุบัน มีด้วยกัน 5 โซนที่น่าสนใจ ดังนี้
โซน 1 เชื่อมต่อเมือง สามย่าน-ช่องนนทรี-สุรศักดิ์-สะพานตากสิน
ย่านนี้เป็นบริเวณที่เชื่อมต่อกับใจกลางแหล่งธุรกิจหรือ CBD (Central Business District) ของกรุงเทพฯ ความน่าสนใจของโซนนี้จึงอยู่ที่ราคาคอนโดมิเนียมจะยังไม่สูงมาก เมื่อเทียบกับโครงการในใจกลาง CBD แต่ก็ใกล้กับ CBD มากๆ เดินทางเข้าไปยังใจกลางเมืองได้สะดวก ซึ่งหากคนที่ต้องการอยู่อาศัยใกล้เมืองในต้นทุนที่ยังไม่สูง ทำเลนี้ถือว่าตอบโจทย์
ไฮไลท์ของโซนนี้ คือ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สามย่าน นอกจากจะเป็นย่านเชื่อมต่อกับใจกลางเมืองฝั่งสยามฯ และสุขุมวิทแล้ว ยังเป็นย่านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง เพราะอยู่ใกล้สถาบันการศึกษาชั้นนำ ทั้งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โรงเรียนสาธิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา ฯลฯ สถาบันกวดวิชา รวมไปถึงแหล่งช้อปปิ้งชั้นนำอย่างย่านสยามสแควร์
นอกจากนี้ รถไฟฟ้า MRT สามย่าน ซึ่งอยู่ในสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-หัวลำโพง) ปัจจุบันยังอยู่ระหว่างก่อสร้างสถานีส่วนต่อขยายจากหัวลำโพงไปท่าพระ-บางแค ซึ่งจะส่งเสริมให้คนจากรอบนอกกรุงเทพฯ โซนท่าพระ-บางแคเข้ามาในแถบพระราม 4 เพิ่มขึ้น และพื้นที่บริเวณนี้ยังมีโครงการโมโนเรลระยะสั้นสายจุฬาฯ – สยามสแควร์ เชื่อมระหว่างรถไฟฟ้า MRT สามย่าน กับรถไฟฟ้า BTS สยาม ซึ่งจะทำให้เชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้า BTS ที่เป็นระบบหลักของเส้นทางรถไฟฟ้าได้สะดวกขึ้น
โครงการคอนโดมิเนียมในย่านสามย่าน ถือว่ามีไม่มากนัก โดยซัพพลายห้องชุดตั้งแต่ปี 2551-2557 มีอยู่ 5 โครงการ รวมประมาณ 3,000 ยูนิต ซึ่งทุกโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว ปัจจุบันจึงเหลือแต่ห้องชุดที่นำมารีเซลขายต่อในตลาด โดยใน 5 โครงการดังกล่าวเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง 2 โครงการ คือ Ideo Q Chula – Samyan และ The Room Rama 4
ส่วนโครงการที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อต้นปี 2558 คือ ASHTON Chula-Silom มีจำนวนห้องชุด 1,180 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.1 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หากวิเคราะห์แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมย่านนี้ ตั้งแต่ปี 2551 เสนอขายเริ่มต้นอยู่ที่ 1.1 แสนบาท/ตร.ม. แต่ปัจจุบันหากประเมินจากโครงการ ASHTON Chula-Silom จะเห็นราคาขยับขึ้นเท่าตัวในรอบ 7-8 ปี
จากแนวโน้มราคาดังกล่าว อาจวิเคราะห์ได้ว่า บริเวณสามย่านนอกจากจะมีศักยภาพที่เหมาะกับการซื้ออยู่เองแล้ว ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนด้วย โดยไม่เพียงแต่ราคาขายในตลาดจะปรับขึ้นต่อเนื่อง แต่ยังมีตลาดเช่าอีกด้วย เฉลี่ยอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 570-700 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งหากเทียบกับต้นทุนห้องชุดใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวจะมีโอกาสได้อัตราผลตอบแทนไม่น้อยกว่า 4% แต่หากเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวไปแล้ว และเทียบกับค่าเช่าที่ใกล้เคียงกัน เช่น Ideo Q Chula – Samyan มีโอกาสได้อัตราผลตอบแทนประมาณ 6%
โซน 2 ฝั่งธนบุรีเกาะส่วนต่อขยาย
ในรอบหลายปีที่ผ่านมาทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายตากสถานีตากสินไปทางกรุงธนบุรี วงเวียนใหญ่ โพธิ์นิมิตร ตลาดพลู มีการขยายตัวสูงมาก เพราะเป็นฝั่งธนบุรีที่เชื่อมต่อเข้าเมืองโซนสาทร-สีลมใกล้ที่สุด แต่มีราคาถูกกว่าฝั่งสาทร-สีลมถึงเท่าตัว ปัจจุบันย่านสาทร-สีลมมีคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ๆ ที่เปิดตัว ราคาเสนอขายไม่ต่ำกว่า 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม. แต่ฝั่งธนบุรีที่เกาะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ยังมีโอกาสในการมองหาห้องชุดราคาไม่เกิน 1 แสนบาท/ตร.ม.
สำหรับโซน 2 นี้ หากจะวิเคราะห์ลงลึกเป็นรายทำเล สามารถแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ ช่วงกรุงธนบุรี – วงเวียนใหญ่ โดยคอนโดมิเนียมที่อยู่รอบสถานี BTS กรุงธนบุรี จะมีราคาขายค่อนข้างสูง เฉลี่ยอยู่ที่ 1.2-1.5 แสนบาท/ตร.ม. ราคาเริ่มต้นของ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 30 ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 3.5-4 ล้านบาท ซึ่งปรับขึ้นจากเมื่อ 5 ปีที่แล้วที่มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 8-9 หมื่นบาท/ ตร.ม. ที่ผ่านมาบริเวณนี้แทบไม่มีโครงการเปิดใหม่ เพราะที่ดินติดริมถนนรอบสถานี BTS กรุงธนบุรีถูกพัฒนาจนเต็มแล้ว จึงมีแต่โครงการรีเซล เช่น Urbano Absolute Sathorn-Taksin,Villa Sathorn, Ideo Mobi Sathorn เป็นต้น
อัตราค่าเช่าในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 13,000-20,000 บาท/ เดือนขึ้นอยู่กับพื้นที่ใช้สอย อัตราผลอตอบแทนที่มีโอกาสได้รับอยู่ที่ประมาณ 4%
ส่วนคอนโดมิเนียมที่อยู่รอบสถานี BTS วงเวียนใหญ่ มีราคาที่ขยับลงมาจากรอบคอนโดมิเนียมที่อยู่รอบสถานี BTS กรุงธนบุรี โดยราคาเสนอขายอยู่ที่ 1-1.2 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งปรับขึ้นจากช่วง 5 ปีที่แล้วที่ราคาเสนอขายอยู่ที่ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ช่วง 1-2 ปี เช่น NYE, The room BTS Wongwianyai ส่วนโครงการที่สร้างเสร็จมาประมาณ 2 ปีแล้ว เช่น TEAL Sathorn-Taksin
ช่วงโพธิ์นิมิตรและตลาดพลู ถือว่าเป็นช่วงที่มีซัพพลายคอนโดมิเนียมจำนวนมาก และยังคงมีต่อเนื่อง ซึ่งประเมินว่าทั้งโครงการเดิมที่มีอยู่ โครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและโครงการที่กำลังจะเปิดตัวในปี2558 รวมแล้วจะมีซัพพลายประมาณ 1 หมื่นยูนิต มากกว่า 2 สถานีแรก โดยคอนโดมิเนียมรอบ BTS โพธิ์นิมิตร จะเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว เช่น The Room Sathorn-Taksin และ Ideo Sathorn-Thapra ส่วนคอนโดมิเนียมรอบ BTS ตลาดพลู มีโครงการที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 5 โครงการ ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง 2 โครงการ และกำลังจะเปิดขายอีก 3 โครงการ
Ideo Sathorn-Thapra
โซน 3 ฮอตสุดของ ใจกลางเมือง
ทำเลฮอตสุดของใจกลางเมืองจะอยู่บริเวณสุขุมวิทตอนต้น และสุขุมวิทตอนกลาง เช่น เพลินจิต นานา อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ ด้วยที่ดินที่หายากขึ้น ทำให้ต้นทุนที่ดินทำเลบริเวณนี้เสนอขายไม่ต่ำกว่า 1.2-1.5 ล้านบาท/ตร.ว. เป็นผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้ปรับขึ้นสูงมาก เฉลี่ยแล้วไม่ต่ำกว่า 2.5-2.8 แสนบาท/ตร.ม. โดยคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ๆ ที่เปิดตัวตั้งแต่ปลายปี 2557 ที่ผ่านมาต่อเนื่องจนถึง 5 เดือนแรกของปี 2558 ราคาขยับแรงกว่าล็อตปี 2556 และปีก่อนหน้านั้นไม่ต่ำกว่า 30-40%
ไฮไลท์ของโซน 3 ปัจจุบันต้องยกให้บริเวณรอบสถานี BTS พร้อมพงษ์ โดยเป็นผลมาจากโครงการ “เอ็ม ดิสทริค” ประกอบด้วย ศูนย์การค้าดิ เอ็มโพเรี่ยม ศูนย์การค้าดิ เอ็มควอเทียร์ (อยู่ฝั่งตรงข้ามดิ เอ็มโพเรี่ยม) เพิ่งเปิดให้บริการปีนี้ และดิ เอ็มสเฟียร์ (อยู่ด้านข้างดิ เอ็มโพเรี่ยม ถัดจากสวนเบญจสิริ) คาดว่าจะเปิดให้บริการประมาณปี 2559 ซึ่งเป็นโครงการที่พลิกโฉมย่านนี้ให้กลายเป็นแหล่งช้อปปิ้งแห่งใหม่ที่มีเป้าหมายจะดึงทั้งคนไทยและต่างชาติ และมีส่วนช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับย่านพร้อมพงษ์ด้วย
ปัจจัยดังกล่าวทำให้ราคาคอนโดมิเนียมย่านนี้ ขยับขึ้นแรงมาก โดยหากวิเคราะห์จากโครงการในอดีต เช่น 39 by Sansiri เปิดตัวในปี 2550 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.35 แสนบาท/ตร.ม. และโครงการ The XXXI Sukhumvit 39 (เดอะ เทอร์ทีไนน์) สุขุมวิท 39 เปิดขายในปี 2555 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2 แสนบาท/ตร.ม. เทียบกับโครงการที่เปิดตัวในปี 2557-2558 ราคาเสนอขายเริ่มต้นแตะ 2.8 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าขยับขึ้นอย่างร้อนแรงมาก
Ashton Asoke
ทางเลือกที่น่าสนใจของทำเลโซนใจกลางเมือง นั่นคือ คอนโดรีเซลในตลาด เพราะราคาขายจะไม่สูงมาก เหมาะกับทั้งอยู่เองและซื้อเพื่อลงทุน โดยหากซื้อเพื่อลงทุน ต้นทุนราคาที่ไม่สูง จะทำให้มีโอกาสได้อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ดี และมีโอกาสได้ Capital Gain ในอนาคตที่ดีมากด้วย สะท้อนได้จากราคาขายคอนโดมิเนียมดังกล่าว เช่น โครงการย่านนานา HYDE Sukhumvit, ย่านอโศกอย่างโครงการ Royce, Q Asoke,The Millennium Residence, Ashton Asoke โครงการย่านพร้อมพงษ์ Marque Sukhumvit, Condolette Dwell Sukhumvit 26, The Address Sukhumvit 28, Noble Refine, Ashton Residence 41, 39 by Sansiri หรือโครงการย่านทองหล่อ เช่น HQ Thonglor, The Crest 34, Ashton 38 Skyle และ Noble Remix เป็นต้น
โซน 4 สุขุมวิทตอนปลาย
ทำเลที่ถือเป็นไฮไลท์ของโซน 4 คือ บริเวณรอบสถานี BTS เอกมัย, BTS อ่อนนุช, BTS อุดมสุข และ BTS บางนา ซึ่งในอดีตก่อนที่ส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่งจะเปิดให้บริการ โซนนี้จะเป็นย่านที่คอนโดมิเนียมแจ้งเกิดยาก เพราะยังมีบ้านแนวราบในราคาไม่แพงเป็นทางเลือก แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง เปิดให้บริการในปี 2554 ราคาที่ดินปรับขึ้น ราคาบ้านแนวราบเริ่มสูงขึ้นมาก ส่งผลให้มีความต้องการคอนโดมิเนียมย่านนี้เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ การที่กลุ่มเดอะมอลล์อยู่ระหว่างพัฒนาศูนย์การค้าบางกอกมอลล์ บริเวณสี่แยกบางนา ซึ่งจะเป็นบิ๊กโปรเจคของกลุ่มธุรกิจค้าปลีกที่จะทำให้สี่แยกบางนาเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่ และจะมีผลให้ราคาที่อยู่อาศัยย่านนี้ขยับขึ้นด้วย
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในย่านบางนา (ช่วงบางนา-สุขุมวิท ไม่นับบริเวณวงแหวนรอบนอก) ตั้งแต่ก่อนปี 2551 จนถึงปัจจุบันมีมากกว่า 7,000 ยูนิต ซึ่งคนท้องถิ่นเดิมในย่านกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกไปทางสมุทรปราการ จะนิยมเลือกคอนโดมิเนียมย่านนี้ เพราะใกล้กับที่อยู่อาศัยเดิม โดยประมาณปี 2555 ราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้อยู่ที่ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่ ณ สิ้นปี 2557 ราคาเสนอขายขยับขึ้นมาแตะ 9 หมื่นบาท – 1 แสนบาท/ตร.ม.
โครงการคอนโดมิเนียมในย่านนี้มีหลากหลาย เช่น โครงการย่านเอกมัย Aspire Rama 4 โครงการย่านอ่อนนุช Ideo Mobi Sukhumvit โครงการย่านอุดมสุข Elio DelRay, Elio 64, Sari by Sansiri, Whizdom Connect Sukhumvit โครงการย่านบางนา Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate
Elio DelRay
โซน 5 เกาะชุมชนเก่าแก่ กำลังซื้อสูง
โซนชุมชนเก่าแก่ กำลังซื้อสูงที่กล่าวถึง คือ บริเวณใกล้รถไฟฟ้า BTS ราชเทวี BTS พญาไท BTS อนุสาวรีย์ BTS สนามเป้า BTS อารีย์ และ BTS สะพานควาย ซึ่งลักษณะของทำเลย่านนี้จะคล้ายกับโซน 1 สามย่าน เพราะเป็นทำเลเชื่อมต่อเมือง เข้าสยาม เข้าสุขุมวิทได้สะดวก โดยคนท้องถิ่นย่านนี้จะเป็นคนเก่าแก่ตระกูลดัง ที่ดินหายาก ทำให้คอนโดมิเนียมติดถนน และใกล้สถานีรถไฟฟ้าจริงๆ มีไม่มาก แต่หากเป็นโซนที่เข้าซอยย่อยไป จะมีค่อนข้างมาก
พื้นที่โซนนี้ แบ่งได้เป็น 2 ช่วงหลักๆ คือ ช่วงราชเทวี-พญาไท บริเวณนี้จะมีความต้องการสูงจากทั้งกลุ่มคนทำงาน กลุ่มนักเรียน-นักศึกษาที่เรียนในสถาบันการศึกษาใจกลางเมือง และกลุ่มนักเรียน-นักศึกษาต่างจังหวัดที่เข้ามาเรียนพิเศษในสถาบันกวดวิชาชั้นนำในย่านพญาไท สยาม ซึ่งคอนโดมิเนียมย่านนี้จะมีทั้งตลาดซื้ออยู่เอง และตลาดเช่าบางส่วน
ราคาคอนโดรีเซลในย่านพญาไท-ราชเทวีขยับขึ้นสูงถึง 68% นับจากราคาที่เปิดตัวโครงการแรกๆ ในปี 2549 จนถึงสิ้นปี 2557 จากราคาขายเริ่มต้น 8 หมื่นบาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคาคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ๆ รีเซลกันอยู่ที่ 1.78 แสนบาท/ตร.ม. เช่น Wish Signature@Midtown Siam, Condolette Ize Ratchathewi, PYNE by Sansiri, Ideo Q Siam Ratchathewi, Ideo Q Ratchathewi, Noble Revent, The Address Phayathai, Ideo Mobi Phayathai
ช่วงสนามเป้า-สะพานควาย จะเป็นตลาดของคนท้องถิ่นเดิมในย่านนี้ที่ขยายครอบครัว และคนทำงานในพื้นที่ใกล้เคียงย่านนี้ โดยในรอบ 7 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ขยับขึ้นแรงไม่แพ้โซนอื่นๆ จากปี 2551 ราคาขายอยู่ที่ 8 หมื่นบาท/ตร.ม. มาต้นปี 2558 คอนโดมิเนียมใหม่เสนอขายอยู่ที่ 2.36 แสนบาท/ตร.ม.
The Signature by URBANO
จากปัจจัยด้านราคาขายคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ๆ ที่ขยับขึ้นมาก ทำให้คอนโดมิเนียมรีเซลย่านนี้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เช่น ในย่านอารีย์ โครงการ Centric Ari Station, โครงการ The Vertical Aree, โครงการ Noble Reform, Noble Re: D, Noble Reflex, Siamese Ratcha Kru, Noble Revolve Ari ย่านสะพานควาย The Editor, ONYX Phaholyothin, The Signature by URBANO, RHYTHM Phahon-Ari
ปีนี้จะเป็นอีกหนึ่งปีทองของผู้ที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมบนทำเลดีๆ เพราะด้วยปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ยังทรงตัว ทำให้ผู้ประกอบการพร้อมเสนอแพ็คเกจที่ราคาและโปรโมชั่นน่าสนใจให้กับผู้ซื้อ ส่วนกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนจะมีทางเลือกมากขึ้น เพราะราคาคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ๆ จะทำให้โอกาสซื้อคอนโดมิเนียมรีเซลเพื่อทำกำไรจาก Capital Gain ในอนาคตมีสูง
อย่างไรก็ตาม การลงทุนมีความเสี่ยง ดังนั้น การที่ซื้อโครงการจากผู้ขายที่มีความรู้ เข้าใจในสินค้า และสามารถให้คำแนะนำด้านการลงทุนได้จะช่วยลดความเสี่ยงของการลงทุนในแต่ละครั้งและเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่ดี
ผู้ที่สนใจหรือกำลังมองหาคอนโดมิเนียมทั้งซื้อเพื่ออยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุนสามารถหาข้อมูลเชิงลึกได้ในงาน “Urban Link Condo Showcase” ซึ่งจัดโดยบริษัท ดิ เอเจนท์ (พรอพเพอร์ตี้ เอ๊กซ์เพิร์ท) จำกัด โดยได้รวบรวมคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า 5 โซนสุดฮิต กว่า 100 โครงการ พร้อมข้อเสนอพิเศษมานำเสนอระหว่างวันที่ 4 – 7 มิถุนายน 2558 บริเวณลาน Fashion Hall ชั่น 1 ศูนย์การค้าสยาม พารากอน สอบถามรายละเอียดและลงทะเบียนเข้าร่วมงานได้ที่ โทร 02-6551177 หรือ www.theagent.co.th
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
