ตลาดคอนโดฯหรูในเมืองคึกคักทั้งโครงการใหม่-เก่า

ดีมานด์คอนโดฯ หรูในทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ยังแน่น หลัง Q1 มีโครงการระดับท็อปเอนด์เปิดใหม่ 4 แห่ง ราคาขาย ตรม.ละ 250,000 อัพ ผู้ซื้อเริ่มเล็งห้องชุดในโครงการเก่าในทำเลเดียวกัน เหตุราคาถูกกว่าราว 20-30%

ตามการรายงานจากศูนย์บริการข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2558 นี้ มีโครงการคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ หรือคอนโดฯ ที่มีราคาขายตั้งแต่ 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เปิดตัวเพิ่มขึ้นในเขตใจกลางกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 4 โครงการ คิดเป็นจำนวนรวม 975 ยูนิต ประกอบด้วยโครงการโฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์ ถนนเจริญกรุง (355 ยูนิต), โครงการคิว สุขุมวิท ใกล้สถานีบีทีเอสนานา (273 ยูนิต), โครงการเดอะ ดิโพลแมท 39 ใกล้สถานี BTS พร้อมพงษ์ (160 ยูนิต) และโครงการนิมิต หลังสวน ใกล้สถานีบีทีเอสชิดลม (187 ยูนิต) โดยในจำนวน 4 โครงการนี้ มีเพียงโฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์ที่ขายสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) นอกนั้นเสนอขายกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์

โครงการคิว สุขุมวิท

โครงการโฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์ ถนนเจริญกรุง 

โดยยอดการขายของคอนโดมิเนียมทั้ง 4 โครงการ ณ สิ้นเดือนมีนาคมมียอดรวมเฉลี่ย 46.2% โดยโครงการเดอะ ดิโพลแมท 39 และโครงการนิมิตหลังสวน รายงานยอดขายสูงที่ 70% และ 80% ตามลำดับ

โครงการเดอะ ดิโพลแมท 39

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอ็นด์ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจหลักๆ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟใต้ดิน MRT ยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก เนื่องจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ มีต้นทุนสูงขึ้น แม้ต้นทุนค่าก่อสร้างจะค่อนข้างคงที่ จากราคาน้ำมันที่ลดลงซึ่งช่วยให้วัสดุก่อสร้างบางกลุ่มปรับลดราคาลงได้ แต่ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมาก

“โดยทั่วไป ต้นทุนค่าที่ดินจะมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 15% ของต้นทุนทั้งหมดสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แต่ในปัจจุบัน พบว่า ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ มีต้นทุนค่าที่ดินคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงประมาณ 25%” นางสุพินท์กล่าว

“จากการที่ที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในทำเลชั้นดีหาได้ยากขึ้นเรื่อยๆ จึงมีแนวโน้มว่าโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูที่จะเปิดตัวขึ้นใหม่ในอนาคตจะมีราคาเสนอขายสูงขึ้นต่อไปอีก ซึ่งเป็นเหตุผลประการหนึ่งที่ทำให้ยังคงมีกลุ่มคนที่มีฐานะต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในทำเลชั้นดีเก็บไว้ โดยคาดหวังว่า มูลค่าของคอนโดที่ซื้อไว้จะปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ในระยะยาว แต่ในขณะเดียวกัน ก็เกิดคำถามเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ว่า ผู้ซื้อจะสู้ราคาที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นไปได้อีกมากน้อยเพียงใด”

ด้านนายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายการขายและการตลาดโครงการที่อยู่อาศัย เจแอลแอล กล่าวว่าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากยอดขายที่สูงในโครงการเปิดตัวใหม่บางโครงการ แต่ราคาที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากในโครงการเปิดตัวใหม่เหล่านี้ ได้ส่งผลให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นที่หันไปให้ความสนใจยูนิตในโครงการเก่าที่มีราคาถูกกว่า ซึ่งจากการซื้อขายคอนโดฯ หลายๆ รายการที่เจแอลแอลเป็นตัวแทนเมื่อเร็วๆ นี้ แสดงให้เห็นว่า คอนโดฯ ในโครงการเก่าจะมีราคาที่ถูกกว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ในทำเลเดียวกันราว 20-30%

“ในช่วงนี้ เราได้รับการติดต่อจากผู้สนใจซื้อคอนโดฯ ในโครงการเก่าเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ มือสอง หรือคอนโดฯ เหลือขายค้างสต็อกในโครงการเก่า โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อไว้อยู่เอง มีบ้างบางส่วนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า แต่เนื่องจากคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่มีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า ผู้ที่ซื้อคอนโดฯ ในโครงการเก่าเพื่อปล่อยเช่า จึงเน้นความสำคัญของทำเล โดยจะเลือกโครงการที่สามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสได้ง่ายซึ่งเป็นที่ต้องการสูงของผู้เช่า แต่ ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือปล่อยเช่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเลือกซื้อยูนิตในโครงการที่มีการบริหารจัดการและการบำรุงรักษาให้อาคารและพื้นที่ส่วนกลางอยู่ในสภาพดูเหมือนใหม่” นายบัณฑูรกล่าว

ภาพ: โครงการนิมิต หลังสวน ซึ่งเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 และมียอดขายกว่า 80% แล้ว

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com

อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่