ซีบีอาร์อีเผยแม้ราคารีเซลห้องชุดในคอนโดฯ เก่าในกรุงเทพฯ จะไม่แรงเท่าโครงการเปิดใหม่ แต่โอกาสที่ราคาของโครงการในทำเลไพร์มจะขยับตัวขึ้นมีมาก หลังที่ดินในเมืองหายากและราคาแพงขึ้น
จากรายงานฉบับพิเศษเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร “Will Prices Rise in Bangkok’s Old Condominium Buildings?” โดยแผนกวิจัยของซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมเก่าในกรุงเทพฯ ไม่ได้ขยับไปในทิศทางเดียวกันกับราคาคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่เพิ่งมีการเปิดตัว โดยโครงการเก่าบางแห่งราคาแทบไม่มีความเคลื่อนไหวเลย
ในขณะที่ตลาดอสังหาฯ ในหลายประเทศทางตะวันตกสามารถคำนวณราคาต่อตารางเมตรของอสังหาฯ แต่ละแห่งได้จากทำเลที่ตั้งของอาคาร แต่ในกรุงเทพฯ กลับไม่เป็นเช่นนั้น เพราะราคาต่อตารางเมตรระหว่างห้องชุดในโครงการที่กำลังก่อสร้างกับห้องชุดในโครงการเก่าๆ มีความแตกต่างกันมาก
“ตัวอย่างเช่น ในซอยสุขุมวิท 24 คอนโดฯ ที่เก่ามากที่สุดในทำเลนี้ คือ แกรนด์วิลล์เฮาส์ 1 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2524 ปัจจุบันราคาเสนอขายสำหรับห้องรีเซลหรือห้องที่นำมาขายต่ออยู่ที่ 60,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดฯ ที่มีจำนวนยูนิตมากที่สุดในทำเลนี้ คือ เดอะ เพรสซิเดนท์ ปาร์ค (351 ยูนิต) ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2537 ทั้ง 4 อาคารปัจจุบันมีราคาเสนอขายโดยเฉลี่ย 60,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการใหม่ล่าสุดในซอยนี้คือ พาร์ค 24 เปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2556 ผู้พัฒนาโครงการเสนอขายในราคาเฉลี่ย 210,000 บาทต่อตารางเมตร” นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี กล่าว
แผนกวิจัยของซีบีอาร์อีพบว่าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีคอนโดฯ มากกว่า 29,000 ยูนิตที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหลังจากปี 2532- 2540 ซึ่งเกิดวิกฤตการณ์การเงินในเอเชีย หลายอาคารไม่ได้รับการออกแบบมาเป็นอย่างดี ทั้งในด้านรูปแบบห้องและการเลือกใช้วัสดุ และการปรับปรุงอาคารเหล่านี้ก็เป็นเรื่องที่ยากมาโดยตลอด เพราะการจะได้รับเสียงที่เป็นเอกฉันท์จากเจ้าของร่วมในอาคารเป็นเรื่องที่มีความท้าทายเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งที่ผ่านมาก็มีตัวอย่างให้เห็นถึงข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วมด้วยกัน
อาคารที่แล้วเสร็จในช่วงวัฏจักรรอบที่สองของตลาดคอนโดฯ ซึ่งเริ่มในปี 2545 นั้นมีคุณภาพที่ดีขึ้น นางสาวพรพิมลกล่าวเสริมว่า ราคาคอนโดฯ ในโครงการแอทธินี เรสซิเดนส์ บนถนนวิทยุ (แล้วเสร็จในปี 2551) และเดอะพาร์ค ชิดลม บนถนนชิดลม (แล้วเสร็จในปี 2550) ในหลายยูนิตได้ปรับตัวสูงขึ้นเป็นสองเท่าไปอยู่ที่ระดับมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายโดยเฉลี่ยในช่วงเปิดโครงการที่ราว 100,000 บาทต่อตารางเมตรในปี 2547 ราคาที่กล่าวมานี้ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าราคาคอนโดฯ รุ่นใหม่ที่เปิดตัวไม่นานมานี้ ซึ่งมีขนาดห้อง วัสดุที่เลือกใช้ และตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกัน เช่น โครงการนิมิต หลังสวน ซึ่งเปิดขายในช่วงไตรมาส 1 ปี 2558 มีราคาเสนอขายเฉลี่ย 300,000 บาทต่อตารางเมตร
สาเหตุที่ราคาของคอนโดฯ รุ่นเก่าที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 ยังอยู่ในระดับที่ต่ำในปัจจุบันเนื่องจากการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และบำรุงดูแลรักษาอาคารที่ยังไม่ดีนัก ในขณะที่คอนโดฯ รุ่นเก่าที่สร้างเสร็จหลังจากปี 2545 ราคาไม่ได้ปรับไปอย่างรวดเร็วเท่าโครงการที่เปิดใหม่ในปัจจุบันก็เพียงเพราะอายุของอาคารที่มากกว่า ซึ่งผู้ซื้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยปกติจะนิยมอาคารใหม่มากกว่า
สำหรับทิศทางราคาคอนโดฯ ในอนาคตนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่ การมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในเมืองหรือไม่, ความเป็นไปได้ที่จะนำคอนโดฯ ทั้งอาคารมาทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่หรือไม่ และตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นอาจนำไปสู่ราคาขายต่อที่สูงขึ้นในคอนโดฯ ที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ
นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ให้ความเห็นว่า แปลงที่ดินในย่านที่เป็นที่นิยมในตลาดคอนโดฯ ซึ่งเหมาะสมสำหรับการนำมาพัฒนาเป็นโครงการมีจำนวนจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้มีจำนวนซัพพลายใหม่ในทำเลเหล่านั้นลดน้อยลง ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของคอนโดฯ เก่าในทำเลในกลางเมืองเพราะหมายถึงการแข่งขันที่ลดน้อยลงจากการเปิดโครงการใหม่ และมีความเป็นไปได้สูงขึ้นที่ราคาคอนโดฯ ของตนจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเพราะซัพพลายจะมีจำนวนจำกัด
ในขณะที่อัตราส่วนระหว่างต้นทุนค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างกำลังเปลี่ยนไป เมื่อคำนวนจากต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ พบว่าเป็นครั้งแรกที่ค่าที่ดินในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ มีอัตราส่วนที่มากกว่าค่าก่อสร้าง ในบางโครงการอัตราส่วนค่าที่ดินเพิ่มจาก 25% เป็น 60% ของต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ
ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ราคาที่ดินจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป ดังนั้น ในอนาคตอาจพบว่าอาคารบางแห่งอาจมีมูลค่าสูงขึ้นหากนำมาทุบทิ้ง แล้วนำที่ดินออกขายเพื่อพัฒนาเป็นอาคารใหม่บนที่ดินแปลงเดิม แต่อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทยกำหนดว่าจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทั้ง 100% ในการทุบทำลายอาคาร ซึ่งหมายถึงว่า แทบจะไม่มีโอกาสที่จะได้เห็นนักเก็งกำไรลงทุนซื้อห้องชุดในคอนโดฯ เก่า โดยหวังว่ามูลค่าโดยรวมของอาคารจะสูงขึ้น หากเจ้าของร่วมทุกคนยินยอมที่จะขายอาคารให้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อนำไปพัฒนาใหม่
อีกหนึ่งปัจจัยที่อาจส่งผลต่อราคาขายต่อคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็คือ ตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ปัจจุบัน มีคอนโดฯ เก่าเพียงบางอาคารเท่านั้นที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดผู้เช่าชาวต่างชาติ สาเหตุหลักมาจากภาพลักษณ์ของอาคารโดยรวม และสภาพการตกแต่งภายในห้อง
อย่างไรก็ดี ซีบีอาร์อีเชื่อว่าความนิยมในคอนโดฯ ที่เป็นอาคารเก่าจะเพิ่มสูงขึ้น เพราะโครงการใหม่ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับโครงการเก่ามีราคาขายที่แตกต่างกันมาก แต่จะเกิดขึ้นเฉพาะในอาคารเก่าที่มีการปรับปรุงโฉมใหม่และพื้นที่ส่วนกลางให้มีความทันสมัยมากพอที่จะทำให้กลุ่มลูกค้าชาวไทยหันกลับมายอมรับอาคารเก่าซึ่งมีราคาถูกกว่าได้
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
