เนื่องจากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์บางอย่าง เช่น คอนโดมิเนียมนั้นไม่ได้จำกัดเฉพาะในหมู่ผู้ซื้อที่เป็นคนไทยเท่านั้น การมีความรู้พื้นฐานในการที่จะทำการขายให้กับผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่บรรดานักขายไม่ว่าจะมืออาชีพหรือมือสมัครเล่นควรทราบ วันนี้ กูรูด้านกฏหมายของเราจะมาเล่าสาระน่ารู้ในกรณีที่เราจะขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติให้ฟังกัน
เป็นที่ทราบกันดีว่าคนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวมีสิทธิ์ซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดของแต่ละอาคารชุดที่ได้จดทะเบียน ทั้งนี้ เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542
การประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้าง หรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด หรือก่อสร้างเสร็จแล้วและได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังนั้น สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจน ในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้อ
อย่างไรก็ตาม ข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุปดังนี้:
-
- ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญา โดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา
-
- ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด
-
- ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดิน
-
- จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด
-
- ราคาขายต่อตารางเมตร และจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย
-
- วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุด
-
- รายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุด รายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
-
- ค่าภาษีเงินได้
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้น ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้จ่าย ส่วนค่ธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุดนั้น ผู้ประกอบธุรกิจและผู้ซื้อจะตกลงจ่ายเท่ากันก็ได้
ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระราคาที่ตกลงไว้ จะมีบทลงโทษอย่างไร ติดตามต่อได้ในคราวต่อไป
เกี่ยวกับผู้เขียน
สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสำนักกฎหมายกำธร สุรเชษฐ์ แอนด์สมศักดิ์
