อสังหาฯเขาใหญ่ซึมยาวหลังโดนพิษสปก.

ตลาดอสังหาฯ เขาใหญ่ซึม หลังเกิดกรณีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินจากภาครัฐ ผู้ประกอบการชะงักสร้าง ด้านผู้ซื้อชะลอซื้อ

จากรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่ฉบับล่าสุดโดยบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยระบุว่าการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่เขาใหญ่ในช่วงปี 2557 – 2558 เป็นเรื่องที่สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ ส่งผลให้โครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมใหม่มีการพัฒนาลดลง โดยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2558 นี้ จำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยอย่างเห็นได้ชัด หลังจากที่ในช่วงปี 2550-2556 ตลาดอสังหาฯ ในเขาใหญ่มีสัญญาณการเติบโตที่ดีต่อเนื่อง

ในช่วงระหว่างปี 2557 ต่อเนื่องมายังปี 2558 นี้ ผู้ประกอบการในเขาใหญ่ส่วนใหญ่ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ ในขณะที่บางรายยกเลิกการขายโครงการ หรือเปลี่ยนรูปแบบโครงการไปเป็นโรงแรม-รีสอร์ท หลังจากที่รัฐบาลเข้มงวดในการตรวจสอบการได้มาของที่ดิน และความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์ในพื้นที่รอบๆ อุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ โครงการขนาดใหญ่บางโครงการยังคงอยู่ระหว่างการตรวจสอบ

ทำเลที่ได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการได้แก่ พื้นที่ตามแนวถนนธนะรัชต์ โดยมีคอนโดมิเนียมประมาณ 1,760 ยูนิต อีกทั้งยังมีบ้าน และที่ดินจัดสรรอีกกว่า3,280 ยูนิต โดยจำนวนรวมของทั้ง 2 ประเภทคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 54% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในพื้นที่เขาใหญ่

อัตราการขายเฉลี่ยของทั้งที่ดิน และบ้านจัดสรรอยู่ที่ประมาณ 69% ส่วนคอนโดมิเนียมอัตราการขายได้อยู่ที่ประมาณ 70% โดยพื้นที่ที่ขายดีที่สุดได้แก่ โครงการตามแนวถนนกุดคล้า – ผ่านศึก

บ้านจัดสรรในพื้นที่เขาใหญ่ที่มีราคาขายต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตมีอัตราการขายประมาณ 68% สูงกว่าบ้านที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตซึ่งอยู่ที่ประมาณ 42% เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโครงการระดับบนขึ้นไปต้องใช้เวลาในการขายนานกว่า หลังจากที่โครงการที่มีราคาถูกกว่าเข้าสู่ตลาดเขาใหญ่เป็นจำนวนมากในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ดี ในช่วงที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยหลายโครงการประสบปัญหาในการขายเนื่องจากการที่หน่วยงานราชการหลายแห่งตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งกระทบกับความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ ผู้ซื้อบางรายถึงกับยกเลิกการจอง หรือเจรจากับผู้ประกอบการ รวมทั้งขอชะลอการจ่ายเงินเพื่อต้องการดูความชัดเจนในการแก้ปัฐหาของรัฐบาล และหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

โซนที่ราคาบ้านจัดสรรมีราคาขายเฉลี่ยสูงสุด ได้แก่ พื้นที่ตามแนวถนนเขาใหญ่ – วังน้ำเขียว โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 16 ล้านบาท เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับบน บางโครงการอยู่ในพื้นที่เดียวกันกับสนามกอล์ฟ และรีสอร์ทหรู ต่างกับในพื้นที่ตามแนวถนนธนะรัชต์ ที่ราคาขายในบางโครงการเริ่มที่ประมาณ 3 ล้านบาท (ราคาสูงสุดอยู่ที่กว่า 60 ล้านบาท)

สำหรับราคาขายของคอนโดมิเนียมในเขาใหญ่ จากการสำรวจเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมาจะพบว่ามีราคาใกล้เคียงกับโครงการในกรุงเทพฯ และสูงกว่าเมืองท่องเที่ยวบางแห่ง โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 84,500 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่ตามแนวถนนธนะรัชต์ และถนนเขาใหญ่ – วังน้ำเขียว ใกล้เคียงกันคือที่ประมาณ 87,500 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าพื้นที่ตามแนวถนนกุดคล้า – ผ่านศึกประมาณ 20%

ทั้งนี้ คอลลิเออร์สฯ แนะว่าเพื่อเป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อและผู้ประกอบการ รัฐบาลและหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องหาวิธีการที่ดีที่สุดในการตรวจเอกสารสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่เขาใหญ่ และต้องทำอย่างรวดเร็วที่สุด อย่างไรก็ดี คอลลิเออร์สฯ มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยเขาใหญ่ในปีนี้จะยังคงชะลอตัวไปจนถึงปี 2559 เนื่องจากจำนวนยูนิตเหลือขายยังคงมีอยู่ในตลาด ประกอบกับปัจจัยลบอื่นๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงไม่ฟื้นตัวอาจจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ

โครงการขนาดเล็ก-กลางหลายแห่งอาจจะชะลอ หรือยกเลิกโครงการในพื้นที่เขาใหญ่ ในขณะที่ผู้ประกอบการบางรายมีการปรับรูปแบบการพัฒนาและหยุดขาย ในขณะที่บางรายชะลอการเปิดเฟสใหม่ในปีนี้ ส่วนที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 20 ล้านบาทอาจจะอยู่ในภาวะชะงัก เนื่องจากมีที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายต่ำกว่ายังคงเหลืออยู่ในตลาดนั่นเอง

ภาพ: โครงการแมกโนเลียส์ เฟรนช์ คันทรี เขาใหญ่ โดย แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ราคาขายเริ่มต้นปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 18.79 ล้านบาท

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com

อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่