ซีบีอาร์อีฟันธงตลาดให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโต ไร้ผลกระทบจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ เหตุซัพพลายมีอยู่จำกัดในขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง แนะตึกอาคารสำนักงานเก่าๆ เร่งปรับตัวเพื่อยืนหยัดในตลาดได้
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงานของซีบีอาร์อี เปิดเผยว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ที่ผ่านมาตลาดอาคารสำนักงานในพื้นที่กรุงเทพฯ มีความคึกคักในเชิงของความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานซึ่งมีอัตราเพิ่มขึ้นราว 100,000 ตารางเมตร โดยดีมานด์ส่วนใหญ่มาจากบริษัทต่างชาติที่มีสำนักงานในกรุงเทพฯ อยู่แล้วแต่ต้องการขยายพื้นที่สำนักงานให้ใหญ่ขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในการที่จะขยับขยายธุรกิจในประเทศไทยเนื่องจากสถานการณ์ทางการเมืองที่นิ่ง
โดยประเภทของธุรกิจที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งปีแรกส่วนใหญ่เป็นบริษัทด้านการค้า, ที่ปรึกษา, ประกันภัย, ไอที และธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ซึ่งมีดีมานด์ในพื้นที่อาคารสำนักงานมากแบบน่าจับตาในช่วง 6 เดือนแรกที่ผ่านมา
“เป็นที่น่าสังเกตว่าเหตุผลในการย้ายออฟฟิศของบริษัทต่างๆ ในช่วงครึ่งปีแรกเป็นการย้ายเพราะต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่ม ไม่ได้เป็นการลดขนาดพื้นที่ หรือปิดกิจการแต่อย่างใด ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดี” นายนิธิพัฒน์ กล่าว
จากรายงานฉบับล่าสุดของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่าแม้ดีมานด์ในพื้นที่อาคารสำนักงานจะมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ซัพพลายพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ๆ กลับมีค่อนข้างจำกัด โดยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้ามาสู่ตลาดเพียง 70,000 ตารางเมตรจาก 2 โครงการที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้ โดย 1 ใน 2 ตึกที่แล้วเสร็จจะเป็นตึกสำนักงานของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่บนถนนรัชดาภิเษกตัดกับพระราม 9 พื้นที่ 60,000 ตารางเมตร ซึ่งไม่ได้มีพื้นที่ให้บริษัทภายนอกมาเช่า ในขณะที่อีกหนึ่งอาคาร คือ เมเจอร์ ทาวเวอร์ ในซอยทองหล่อ 10 พื้นที่ 10,000 ตารางเมตร ซึ่งส่วนหนึ่งจะเป็นตึกสำนักงานของบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และมีการปล่อยพื้นที่บางส่วนให้เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า
ในขณะที่ซัพพลายใหม่จะเข้ามาสู่ตลาดอีกครั้งในปี 2560 เมื่ออาคารเกษร ทาวเวอร์ 2 ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดี (ข้างตึกเกษร ทาวเวอร์เดิม) แล้วเสร็จ โดยอาคารดังกล่าวมีพื้นที่ให้เช่าราว 30,000 ตารางเมตร และในปี 2561 อาคารสิงห์ คอมเพล็กซ์ อาคารสำนักงานเกรดเออีกแห่งก่อสร้างแล้วเสร็จ
“ซัพพลายใหม่ๆ ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีจำกัดเพราะที่ดินในเมืองมีราคาสูง หากจะเอามาทำเป็นอาคารสำนักงานผลตอบแทนจะไม่สูงเท่ากับการเอามาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมที่มีผลตอบแทนสูงกว่าถึง 3 เท่า ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานส่วนใหญ่จะมีที่ดินของตัวเองอยู่แล้ว ไม่ต้องมาสู้กับต้นทุนค่าที่ดินแพงๆ”
แม้ซัพพลายจะมีจำกัด ในขณะที่ความต้องการมีอยู่ค่อนข้างสูง อัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวขึ้น แต่ไม่ได้แพงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้นราว 4-10% ต่อปีสำหรับสำนักงานในทุกเกรดและในทุกทำเล โดยกรุงเทพฯ ยังคงเป็นหนึ่งในเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่ต่ำที่สุดในโลก
ณ ครึ่งปีแรกของปี 2558 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีกรุงเทพฯ อยู่ที่ 870 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ บนถนนวิทยุ เป็นอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าแพงที่สุดในกรุงเทพฯ อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับการเช่าพื้นที่ขนาดเล็ก
ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอ นอกเขตซีบีดีอย่างย่านบางนา, รัชาดาภิเษก, พระราม 9, เพชรบุรี อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 687 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ทำเลอาคารสำนักงานที่น่าจับตา ได้แก่ ย่านรัชดา-พระราม 9 ซึ่งเป็นย่านธุรกิจเกิดใหม่ที่ขยายตัวออกมาจากย่านซีบีดี โดยในพื้นที่นี้มีอาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างก่อสร้างราว 40% อาทิ จีแลนด์ ทาวเวอร์, อาคารรุ่งโรจน์ธนกุล 4 และเดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ที่จะมีพื้นที่สำนักงาน 90,000 ตารางเมตร
“นับตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เราเริ่มเห็นปริมาณการเช่าพื้นที่ในย่านรัชดาเพิ่มขึ้นซึ่งแสดงให้เห็นถึงความนิยมของย่านนี้ในฐานะที่เป็นหนึ่งในทำเลธุรกิจที่ขยายตัวมาจากซีบีดี แต่เราไม่ได้คาดหวังว่าผู้เช่าพื้นที่สำนักงานจะย้ายออกจากย่านซีบีดี เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ที่เช่าพื้นที่ในย่านรัชดาจะเป็นผู้เช่าที่มีสำนักงานเดิมอยู่ในย่านดังกล่าวหรืออยู่บริเวณตอนเหนือของกรุงเทพฯ อยู่แล้ว และต้องการขยายหรือยกระดับพื้นที่สำนักงานของบริษัท มีเพียงส่วนน้อยเท่านั้นที่ย้ายมาจากย่านซีบีดี” นายนิธิพัฒน์ กล่าวเสริม
นอกจากนี้ ทำเลสุขุมวิทตอนปลายช่วงตั้งแต่สถานีปุณวิถีไปจนถึงแบริ่งก็เป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตาสำหรับตลาดอาคารสำนักงานเนื่องจากจะมีโครงการเกิดขึ้นในพื้นที่ดังกล่าวในอนาคตอันใกล้ ไม่ว่าจะเป็นโปรเจควิสซ์ดอม 101ของบริษัท MQDC ที่จะมีส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่า, ตึกเอ็ม ทาวเวอร์ สุขุมวิท 62 ของเอ็มกรุ๊ป, ศูนย์การค้าแบ็งค็อกมอลล์ บริเวณแยกบางนาของเดอะมอลล์กรุ๊ป และอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ของกลุ่มภิรัชบุรี เป็นต้น
“อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ เป็นอาคารเก่า มีเพียง 14% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดที่มีอายุน้อยกว่า 10 ปี ซึ่งเราประเมินว่าการใช้พื้นที่สำนักงานที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตจะเกิดขึ้นในกลุ่มอาคารใหม่ เนื่องจากอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในปัจจุบันถูกเช่าเต็มแล้ว และอาคารเก่าที่อยู่ในทำเลที่ด้อยกว่าจะไม่สามารถดึงดูดผู้เช่าได้ เจ้าของอาคารสำนักงานที่สร้างมานานแล้วซึ่งตั้งอยู่ในย่านที่ค่อนข้างน่าสนใจ จำเป็นต้องปรับปรุงอาคารของตนเองเพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน” นายนิธิพัฒน์กล่าวทิ้งท้าย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
