อดีตนายกฯ ส.บริหารทรัพย์สินเผยโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจดทะเบียนนิติบุคคลไม่ถึง 10% ชี้ผู้ประกอบการหัวใสพัฒนาครั้งละ 9 แปลงเลี่ยงกฎหมายจัดสรร เตรียมจับมือ ส.อสังหาริมทรัพย์ส่วนภูมิภาคจัดสัมมนาให้ความรู้ถึงบทบาทและหน้าที่เมื่อก่อสร้างโครงการเสร็จแล้ว
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์เรียลตี้แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ปัจจุบันการจัดตั้งนิติบุคคลของโครงการต่าง ๆ ทั่วประเทศนั้นยังมีสัดส่วนที่น้อยมาก เนื่องจากกฎหมายจัดสรรไม่ได้บังคับ แต่หากโครงการใดไม่จดทะเบียนนิติบุคคล นั่นหมายความว่าเจ้าของโครงการจะต้องดูแลสาธารณูปโภคตลอดไป
ทั้งนี้ จากการเข้าไปศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดต่างๆ พบว่ามีโครงการจัดสรรรวมกว่า 45,000 แห่ง แต่จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรไม่ถึง 10% สาเหตุมาจากการผู้ประกอบการไม่เข้าใจกฎหมายและไม่ได้รับการแนะนำอย่างถูกต้อง
นอกจากนี้ โครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ยังมีปัญหาอื่นๆ เช่น เรื่องถนนภาระจำยอม หรือพื้นที่โครงการตั้งอยู่ในเขตของ 2 จังหวัดทำให้เกิดความยุ่งยากในการจดทะเบียน ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องดูแลสาธารณูปโภคเอง บางโครงการต้องโอนพื้นที่ส่วนกลางให้กับภาครัฐ ทำให้โครงการส่วนใหญ่อยู่ในสภาพเสื่อมโทรมและมูลค่าลดลง อีกทั้งยังมีโครงการเถื่อนที่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรร เนื่องจากนักลงทุนเลี่ยงกฎหมายจัดสรร โดยการก่อสร้างครั้งละ 9 แปลง ซึ่งบางแห่งนำมารวมกันแล้วมีมากกว่า 500 แปลง หมู่บ้านเหล่านี้ไม่สามารถนำมาจดทะเบียนนิติบุคคลได้ ทำให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ในชุมชน เนื่องจากรัฐบาลเข้าไปดูแลไม่ได้ ซึ่งโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในต่างจังหวัดหรือปริมณฑล เช่น นนทบุรี ปทุมธานี เป็นต้น
“จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคล พบว่าส่วนใหญ่มีปัญหาเรื่องงบประมาณ เนื่องจากไม่สามารถเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ บริษัทจึงมีแนวคิดที่จะจัดสัมมนาเพื่อให้ความรู้กับผู้ประกอบการเรื่องบทบาทหน้าที่หลังจากก่อสร้างบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเสร็จแล้วจะส่งมอบทรัพย์สินต่าง ๆ ให้กับผู้อยู่อาศัยได้อย่างไร เพื่อทำให้ลูกค้ารับรู้ได้ว่าโครงการไม่ทอดทิ้งหลังจากขายสินค้าหมดแล้ว เพราะผู้ประกอบการยังไม่เข้าใจข้อกฎหมายว่าจะต้องแจ้งให้ลูกบ้านจดนิติบุคคล เพื่อรับมอบสาธารณูปโภคไปดูแล รวมทั้งต้องเป็นพี่เลี้ยงในการจัดประชุม ซึ่งแนวคิดนี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคต่างๆ” นายธนันทร์เอกกล่าว
“หากโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลได้ จะทำให้เกิดประโยชน์ต่อบุคคล 4 กลุ่มด้วยกัน ได้แก่ 1.ผู้ประกอบการจะสามารถยุติความรับผิดชอบการดูแลโครงการหลังจากส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลางให้กับผู้อยู่อาศัย 2.ผู้บริโภคจะได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายการจัดสรรที่ดิน และสามารถแต่งตั้งคณะกรรมการหรือตัวแทนมาบริหารนิติบุคคล สามารถบริหารจัดการทั้งเรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลาง รวมทั้งการดูแลสาธารณูปโภค และทำให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มไม่เสื่อมโทรม 3.ผู้บริหารโครงการจะเข้าไปมีบทบาท โดยการนำความรู้และประสบการณ์ให้เกิดประโยชน์กับผู้อยู่อาศัย เช่น การออกระเบียบและกฎกติกาในการอยู่อาศัยร่วมกัน ทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันมีระเบียบวินัย และ 4. ช่วยแบ่งเบาภาระภาครัฐ เพราะหากไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลจะต้องโอนสาธารณูปโภคทั้งหมดให้หน่วยงานราชการในท้องถิ่นดูแล ทำให้ภาครัฐต้องแบกรับภาระต่าง ๆ และเสียงบประมาณในการดูแลเพิ่มขึ้น” นายธนันทร์เอกกล่าวทิ้งท้าย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
