ตลาดออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ โตสวนกระแสเศรษฐกิจซบ โดยค่าเช่าเฉลี่ยสูงขึ้นจนเป็นสถิติใหม่ในรอบ 5 ปี จากการรายงานของบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล เปิดเผยว่า ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2558 เศรษฐกิจไทยต้องประสบกับสภาวะที่ไม่แน่นอนอันเนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ ทั้งภายในและภายนอกประเทศ อาทิ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในอัตราที่สูง การส่งออกที่ลดลง และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาที่เกิดขึ้นกับกรีซและจีน อย่างไรก็ดี ปัจจัยลบต่างๆ เหล่านี้ ยังไม่ส่งผลกระทบที่ชัดเจนต่อภาคธุรกิจมากนัก ดังจะเห็นได้จากการที่ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานของบริษัทต่างๆ ในกรุงเทพฯ ยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้น
จากการเปิดเผยของศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้น 98,000 ตารางเมตร สูงกว่าค่าเฉลี่ยสำหรับครึ่งแรกของปีระหว่างปี 2553 – 2557 ซึ่งอยู่ที่ 81,000 ตารางเมตร โดยส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่เพื่อขยายสถานประกอบการของบริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงิน ธุรกิจประกัน โลจิสติกส์ และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการจัดจำหน่ายสินค้าออนไลน์
ทั้งนี้ ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวม 113,000 ตารางเมตร ทำให้ทั่วกรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานให้เช่า ณ เดือนกรกฎาคม 2558 รวมทั้งสิ้น 8.4 ล้านตารางเมตร โดยมีที่ว่างเหลือเช่าเพียง 9.2% เท่านั้น
ในขณะที่อัตราค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยยังขยับขึ้นแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 506 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าค่าเช่าสูงสุดในวงจรการขึ้นลงของตลาดในรอบที่แล้วเมื่อปี 2550 ถึง 25% ส่วนค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ขยับขึ้นไปแตะที่ 787 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าค่าเช่าในปี 2550 ถึง 16%
อย่างไรก็ดี จากการที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ขยับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องและพื้นที่ว่างเหลือเช่ามีไม่มาก ทำให้มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากย้ายไปเช่าพื้นที่ในอาคารนอก CBD มากขึ้น ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวนอกจากจะมีพื้นที่ให้เช่ามากกว่าแล้ว อัตราค่าเช่ายังถูกกว่าอีกด้วย
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า “เมื่อเร็วๆ นี้ เจแอลแอลเป็นตัวแทนบริษัทผู้เช่าหลายบริษัทที่ต้องการย้ายออกไปทำเลรอบนอกในการจัดหาและเจรจาสัญญาเช่า และพบว่า ทำเลนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ได้รับความนิยมมากเป็นพิเศษคือย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 ซึ่งมีอาคารเกรดเอใหม่ๆ ให้เลือกมากกว่า”
“ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าที่พุ่งสูงขึ้นมากในย่าน CBD เป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันให้มีบริษัทผู้เช่าย้ายออกไปในทำเลรอบนอก แต่ขณะนี้ อาคารเกรดเอทั้งในและนอกย่าน CBD เริ่มมีค่าเช่าต่างกันน้อยลงเรื่อยๆ ดังนั้น แรงจูงใจที่ทำให้ผู้เช่ายังคงย้ายออกทำเลรอบนอกมากขึ้น คือการที่อาคารเกรดเอในย่าน CBD มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม ทำให้บริษัทผู้เช่าที่ต้องการขยายพื้นที่ในอาคารที่อยู่เดิมไม่สามารถทำได้” นางสาวยุพากล่าว
สำหรับแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในเมืองในช่วงครึ่งหลังของปี 2558 นั้น เจแอลแอลมองว่าดีมานด์ในการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจะยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง อัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่าจึงมีแนวโน้มปรับลดลงอีก ซึ่งจะทำให้อำนาจการต่อรองค่าเช่ายังคงอยู่ในฝั่งของเจ้าของอาคาร
“คาดว่า ครึ่งหลังของปีนี้ ค่าเช่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก แต่อัตราการปรับขึ้นจะแตกต่างกันไปตามคุณภาพและทำเลที่ตั้งของอาคาร อาทิ ค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานในย่าน CBD อาจปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ไม่มากนัก เนื่องจากค่าเช่าได้ถูกปรับขึ้นไปสูงมากแล้วจนถึงระดับที่ผู้เช่าหลายรายเริ่มไม่สามารถรับได้ นอกจากนี้ การที่มีผู้เช่าเริ่มย้ายออกจากย่านCBD มากขึ้น ทำให้เจ้าของอาคารในย่านนี้เริ่มมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการเจรจาการต่อสัญญาของผู้เช่า โดยเฉพาะกับผู้เช่าที่เป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง ในขณะที่ทำเลนอก CBD ที่กำลังได้รับความสนใจสูงจากบริษัทผู้เช่า โดยเฉพาะย่านรัชดาภิเษกและพระราม 9 คาดว่าค่าเช่าจะปรับตัวขึ้นในอัตราที่รวดเร็วกว่า” นางสาวยุพากล่าว
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
