แม้ต่างชาติจะตบเท้าเข้ามาลงทุนในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมากขึ้น แต่สำหรับประเทศไทยยังคงเป็นตลาดของนักลงทุนภายในประเทศเป็นหลัก เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องการถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ
จากบทวิเคราะห์ในคู่มือการลงทุนในเอเชียแปซิฟิกประจำปี 2558 หรือ Asia Pacific Investment Guide ที่จัดทำโดยซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ระบุว่าเงินทุนจากต่างชาติยังคงหลั่งไหลเข้ามาสู่ภูมิภาคนี้อย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการลงทุนเพิ่มขึ้น 9% ต่อปี หรืออยู่ที่ระดับ 4.68 แสนล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ซึ่งเป็นผลมาจากการที่นักลงทุนต่างชาติยังคงต้องการกระจายความเสี่ยงในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง
นายริชาร์ด เคิร์ก กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี แคปิตอล มาร์เก็ตส์ ประจำเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกยังคงมีพื้นฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืน ด้วยความผันผวนของตลาดหุ้นทั่วโลก จะทำให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกยังคงให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า
ในขณะที่การจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์กำลังมีบทบาทมากขึ้นในบางประเทศที่ต้องการควบคุมการเก็งกำไรของนักลงทุน และหลายประเทศได้เริ่มนำมาตรการป้องกันมาบังคับใช้แล้ว เช่น ในปี 2556 สิงคโปร์ได้ปรับข้อกำหนดในเรื่องอัตราส่วนการชำระหนี้ (Debt Servicing Ratio) ให้เข้มงวดมากขึ้น ในขณะที่ฮ่องกงปรับเพิ่มค่าอากรแสตมป์เป็นสองเท่าสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ ส่วนหลายประเทศกำลังวางแผนออกมาตรการทางภาษีใหม่ เช่น ไต้หวันได้ประกาศมาตรการภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain Tax) ซึ่งจะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2559 โดยภาษีสินค้าฟุ่มเฟือยในปัจจุบันจะถูกยกเลิกและแทนที่ด้วยภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ด้านจีนจะขยายขอบเขตภาษีมูลค่าเพิ่มให้ครอบคลุมการบริการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น
นางสาวเอดา ชอย ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่าในช่วงที่ผ่านมาพบว่ามีนักลงทุนที่ให้ความสนใจสินทรัพย์หลัก (Core Asset) หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำมากขึ้น โดยนักลงทุนยินดีที่จะเพิ่มสัดส่วนเงินลงทุนของตนเองให้มากขึ้นในการถือครองสินทรัพย์ประเภทนี้ ซึ่งทำให้มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (Leverage Ratios) ต่ำกว่า และนักลงทุนยังได้รับการสนับสนุนเงินทุนจากสถาบันทั้งในภูมิภาคและนานาชาติ จึงทำให้ได้รับผลกระทบน้อยลงจากข้อจำกัดในการกู้เงินเพื่อใช้ในการลงทุนและจากค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อลดการเก็งกำไร
ในทางกลับกัน หลายประเทศที่เป็นตลาดเกิดใหม่โดยเฉพาะในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้ผ่อนปรนมาตรการที่เกี่ยวกับการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (Foreign Direct Investment) เพื่อดึงดูดเงินทุน ซึ่งจะเป็นการช่วยกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศ
การผ่อนปรนมาตรการต่างๆ อาทิ การให้สิทธิ์เต็มแก่ชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เช่น ในเวียดนาม และการถือครองคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ในอินโดนีเซีย
ด้านนายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่าตลาดในประเทศไทยยังคงเป็นตลาดของนักลงทุนภายในประเทศเป็นหลัก เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ โดยเฉพาะข้อห้ามที่ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทย ในด้านของผู้พัฒนาโครงการ การลงทุนจากต่างชาติยังคงจำกัดอยู่เพียงการร่วมทุนในการพัฒนาโครงการ เช่น การร่วมทุนระหว่างมิตซุย ฟูโดซัง และบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และการร่วมทุนระหว่างมิตซูบิชิ เอสเตท และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
“นักลงทุนบุคคลชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายโดยรวม แต่ข้อกำหนดว่าเงินทุนทั้งหมดในการซื้อห้องชุดนั้นจะต้องมาจากต่างประเทศในรูปของสกุลเงินต่างประเทศ (เพื่อป้องกันมิให้นักลงทุนต่างชาติกู้ยืมจากภายในประเทศ) ยังคงบังคับใช้อยู่ต่อไป” นายเจมส์กล่าว
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
