ทั่วทั้งโลกต่างได้รับบทเรียนจากโศกนาฏกรรมทางการเงินครั้งใหญ่เมื่อปี 2551 ที่เกิดขึ้นจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา เราต่างคุ้นหูกันและพูดติดปากกันว่า ณ ช่วงเวลานั้นได้เกิด “ฟองสบู่ตลาดอสังหาฯแตก” หลายคนทราบว่าเกิดอะไรขึ้นแต่ยังคงไม่รู้ที่มาที่ไปของกลไกที่ทำให้เกิดวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์นี้ นอกจากปัจจัยด้านอสังหาฯที่ทำให้เศรษฐกิจของสหรัฐล้มแล้วยังมีปัจจัยทางด้านผลิตภัณฑ์การลงทุนอย่างอื่นด้วย แต่แท้จริงแล้วคำว่าฟองสบู่คืออะไร? สัญญาณอะไรที่บ่งบอกถึงสภาพฟองสบู่บ้าง? รวมถึงปัจจัยอะไรบ้างที่สามารถก่อให้เกิดฟองสบู่ได้ บทความนี้เรามีคำตอบครับ
ฟองสบู่คืออะไร?
ขอยกตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมเพื่อให้เห็นภาพกันง่ายๆ ก่อนนะครับ คำว่า “ฟองสบู่” เปรียบเสมือนการที่คุณซื้อของเล่นสมัยเด็กตัวที่ต้องเอาแท่งไม้จุ่มน้ำสบู่ลงในขวดเล็กๆและเป่าออกมา เมื่อคุณเป่าไปเรื่อยๆ จะพบว่าฟองที่คุณเป่านั้นใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ แต่ถ้าคุณเป่าด้วยแรงที่มากเกินไปหรือเร็วเกินไปก็เสี่ยงที่จะทำให้ฟองสบู่ก้อนนั้นแตกเร็วขึ้นนั่นเอง
คำว่าฟองสบู่ในเศรษฐศาสตร์นั้นอาจจะดูคล้ายกับการเป่าฟองสบู่แบบข้างต้น โดยกฎการเกิดฟองสบู่พื้นฐานมีดังนี้ ประชาชนแห่กันซื้อสินค้าหรือสินทรัพย์ประเภทหนึ่งด้วยความคิดเดียวกันทั้งหมดว่า “ฉันจะต้องรวยจากการขายทำกำไรจากไอ้สิ่งที่ฉันซื้อแน่นอน” และการแห่ซื้ออสังหาฯ ในสหรัฐช่วงก่อนวิกฤติก็ดูเหมือนว่าจะเป็นเช่นนี้ เพราะเพียงคิดว่าราคาจะทะยานขึ้นแน่นอนโดยปราศจากการศึกษามูลฐานที่แท้จริงว่าสาเหตุอะไรที่ทำให้ราคาของอสังหาฯ ปรับตัวขึ้นอย่างไร้เหตุผล
และแน่นอนเมื่อมีดีมานด์การซื้อเกิดขึ้นย่อมต้องมีผู้อาศัยสภาพบวกของตลาดในการป้อนซัพพลายเข้าไปเพื่อขอส่วนแบ่งเค้กก้อนนี้ ซึ่งซัพพลายในที่นี้ก็คือตัว “อสังหาฯ” หรือ “ที่อยู่อาศัย” นั่นเอง คราวนี้เมื่อซัพพลายถูกอัดไปมาก ประกอบกับดีมานด์จากที่เคยร้อนแรงนั้นชะงักลง นำไปสู่สภาวะฟองสบู่แตกในท้ายที่สุดนั่นเอง หรือพูดง่ายๆ คือ เมื่อไม่มีคนซื้อแต่พ่อค้าเอาของมาลงตลาดเยอะ สินค้าจึงเหลือขายบานนั่นเอง
ต้องการที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดใหม่ อ่านรีวิวของเราได้ ที่นี่
แล้วมีปัจจัยอะไรบ้างที่ทำให้เกิดฟองสบู่?
ผู้ต้องหาในวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ในภาคส่วนเกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯคือ “นโยบายรัฐ” และ “อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ต่ำ” เราปฏิเสธไม่ได้เลยว่าอะไรที่ได้มาง่ายๆนั้นตามสัญชาติญาณของคนเราแล้วจะรีบคว้ามาไว้ก่อนโดยไม่ยอมวิเคราะห์ถึงผลระยะยาวที่จะตามมาในอนาคต เช่นเดียวกันสมัยรัฐบาลของ จอร์ช ดับเบิลยู บุช มีนโยบายเอาใจประชาชนสหรัฐที่ฝันอยากมีบ้านแต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของดอกเบี้ยที่แพงหรือสถานะทางการเงินที่ไม่ดีของผู้กู้ รัฐบาลได้สั่งให้ภาคการเงินและธนาคารกลางสหรัฐ (FED: Federal Reserve Department) ปรับลดดอกเบี้ยกลางลงเพื่อที่ว่าธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ได้กู้เพื่อไปปล่อยเป็นสินเชื่อครัวเรือนต่อไปในอัตราที่ถูก พร้อมทั้งสั่งให้สถาบันการเงินต่างๆ ปรับลดคุณสมบัติทางด้านการเงินของลูกค้าที่เข้ามาขอกู้ลง
ยกตัวอย่างเช่น นาย เอ มีหนี้บัตรเครดิตอยู่ก็สามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้นั่นเอง และเนื่องจาก นาย เอ มีนิสัยสุรุ่ยสุร่ายจากบัตรเครดิตของตน ชอบซื้ออะไรที่ได้มาง่ายๆ มีหรือครับที่ นาย เอ จะพลาดโอกาสทองแบบนี้ คุณลองคิดดูละกันว่าหากคนเครดิตแย่อย่าง นายเอขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านเป็น “ล้านราย” ความเสี่ยงของธนาคารจะเป็นเช่นไร (เราเรียกสินเชื่อที่ปล่อยกู้ให้คนที่เครดิตไม่ดีว่า Subprime Loan) นอกจากนี้ นาย เอ สามารถขอสินเชื่อกู้บ้านได้ 5 หลัง (ซึ่งเกิดขึ้นจริง) ไม่ต้องพูดถึงความเละที่จะตามมา
อัพเดทสินเชื่อบ้านของธนาคารต่างๆได้ ที่นี่
ดีมานด์จอมปลอม (Artificial Demand) ที่นักลงทุนมองไม่เห็น
แน่นอนว่าเมื่อบ้านถูกจองจนหมดจากบรรดา “นายเอ” หลายล้านรายส่งผลให้ราคาของบ้านนั้นทะยานสูงขึ้นทันที นักลงทุนที่ขาดความระมัดระวังในสมัยนั้นเมื่อเห็นว่าราคาบ้านมันขึ้นขนาดนี้ได้ มันก็ต้องไปต่อได้ ส่งผลให้ราคาบ้านมันยังไปได้ต่ออีกผ่านการเก็งกำไรของนักลงทุนเหล่านี้ และเงินทุนจากนักลงทุนบางรายก็มาจากเครดิตแย่ๆในการเข้าถึงสินเชื่ออีกเช่นกัน ธนาคารที่ทำการปล่อยสินเชื่อไม่มีทางรู้ได้เลยว่าความจำนงในการขอสินเชื่อของคุณนั้นมาจากคำว่า “ต้องการที่จะอยู่อาศัยจริง” หรือเพื่อ “ซื้อไว้เก็งกำไร” และตามกฎดีมานด์ซัพพลาย เมื่อมีความต้องการที่จะซื้อบ้าน ดีเวลลอปเปอร์จึงต่างขึ้นโครงการกันให้พรึ่บด้วยความคิดเช่นเดียวกันว่า “ยังไงฉันก็ต้องขายได้”
อะไรมีขึ้นย่อมต้องมีลง
เมื่อคนที่มีพฤติกรรมทางการเงินแย่ๆอย่างนายเอหลายล้านคนเพิ่งมาพบความจริงที่ว่าตนนั้นไม่มีความสามารถที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองได้ สิ่งที่เกิดขึ้นคือภาวะผิดชำระหนี้ (Default) ซึ่งจะทำอย่างไรได้นอกจากการหนีออกจากบ้านที่ติดค่างวดกับแบ้งค์ เพราะแบ้งค์เขามาตามทวงหนี้นั่นเอง เจ็บปวดที่สุดเห็นที่จะเป็นแบ้งค์ที่ปล่อยกู้ให้ นาย เอ ที่โดนเบี้ยวหนี้ คงจะไม่เสียหายเท่าไรหากแบ้งค์ปล่อยกู้ให้คนอย่าง นาย เอ เพียงแค่รายเดียว แต่ลองคิดดูหากเป็นหมื่นๆเคสต่อหนึ่งแบ้งค์สามารถส่งผลให้แบ้งค์ล้มได้เหมือนกัน ส่วน นาย เอ เขาแทบจะไม่สนใจเลยว่าคำว่า “บุคคลล้มละลาย” ที่ติดตัวเขานั้นคืออะไร
เมื่อข่าวด้านการผิดชำระหนี้ ของแบ้งค์ต่างๆหลุดออกไป ส่งผลให้นักลงทุนมองเห็นแล้วว่าดีมานด์ซื้อบ้านที่เกิดขึ้นในสหรัฐนั้นคือ “ดีมานด์จอมปลอม” (ลองนึกภาพตามว่าดีมานด์ประเภทนี้คือแรงที่ถูกอัดเข้าสู่ฟองสบู่ที่ถูกเป่า) ส่งผลให้ความต้องการซื้ออสังหาฯนั้นหยุดชะงักทันที ดีเวลลอปเปอร์รายต่างๆเจ๊งเป็นแถบจากจำนวนซัพพลายที่เหลืออื้อซ่า … บู้ม ฟองสบู่ที่ถูกเป่าก็แตกในทันใด ดังนั้นสองเหยื่อเคราะห์ร้ายของวิกฤตินี้คือ “ภาคธนาคาร” และ “ภาคอสังหาฯ” ซึ่งป็นสองส่วนสำคัญของเศรษฐกิจสหรัฐ เมื่อพังขึ้นมาเศรษฐกิจลุงแซมจึงล้มในที่สุดเกิดขึ้นเป็น “Hamburger Crisis” นั่นเอง
สรุป
จะเห็นได้ว่าโศกนาฏกรรมทางการเงินดังกล่าวเกิดจากความหละหลวมในเรื่องมาตรการทางการเงิน ส่งผลให้เกิดดีมานด์จอมปลอมซึ่งนำไปสู่ราคาของสินทรัพย์ที่ขยับตัวสูงขึ้นตาม และเมื่อดีมานด์ประเภทนี้หยุดลงแต่สินทรัพย์ยังคงเหลือในตลาดอยู่เยอะ จึงเกิดเป็นภาวะฟองสบู่ในที่สุด นอกจากจะต้องศึกษาทั้งด้านดีมานด์และซัพพลายไม่ว่าก่อนที่จะซื้อบ้านหรือลงทุนในอสังหาฯแล้ว ต้องวิเคราะห์ให้ออกด้วยว่าดีมานด์ที่คนแห่ซื้อกันนั้นเกิดจากอะไร ยอดการซื้อและการจองของอสังหาฯที่คุณเล็งไว้เกิดจาก “ความต้องการอยู่จริง” หรือเพียงแค่ “เก็งกำไร” เชื่อว่าหากคุณใจเย็นและศึกษาประเด็นนี้ให้ดีคุณจะอยู่ในโซนปลอดภัยเมื่อเกิดฟองสบู่ขึ้นมาจริงๆ
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค นักเขียนประจำ DDproperty หากมีคำถามหรือข้อสงสัยสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com
