สำหรับความคืบหน้าการบังคับใช้พระราชบัญญัติ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ……… ที่เดิมกระทรวงการคลัง ตั้งเป้าหมายว่า จะบังคับใช้ให้ทันภายในวันที่ 1 ม.ค.2560 นั้น จากข้อมูลล่าสุด พบว่า ติดปัญหากรณีการตีความ โดยทางกระทรวงการคลัง ออกมายอมรับว่า พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นอาจจะไม่ทันตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ในปี 2560 โดยเบื้องต้น คาดจะรีบเร่งผลักดันให้ร่างกฎหมายฉบับดังกล่าวมีผลบังคับใช้ได้ในเดือนม.ค. 2561
เนื่องจากยังมีบางหลักการที่คิดเห็นไม่ตรงกัน ระหว่างกฤษฎีกากับกระทรวงการคลัง ทำให้ต้องทบทวนในบางประเด็น เช่น การเรียกเก็บภาษีที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ควรแยก หรือรวมไว้ในการเก็บภาษีที่ดินชนิดอื่นหรือไม่ ซึ่งการที่กระทรวงการคลังแยกออกมา และเก็บภาษีในอัตราสูงกว่าที่ดินใช้ประโยชน์นั้น วัตถุประสงค์เพื่ออยากให้มีการนำที่ดินมาใช้ประโยชน์มากขึ้น เพราะมีผลต่อการลงทุนของประเทศ
โดยกระทรวงการคลังจะเร่งผลักดันให้ร่างกฎหมายฉบับดังกล่าวมีผลบังคับใช้ในเดือนม.ค. 2561 ซึ่งจะช่วยเพิ่มการจัดเก็บรายได้ของภาครัฐ ทั้งนี้ต้องยอมรับว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวมีการปรับปรุงและพยายามแก้ไขมากว่า 20 ปี ซึ่งอาจจะล่าช้าออกไปบ้าง จึงต้องให้กฎหมายออกมาสมบูรณ์ที่สุด
แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจากกระแสสังคมที่ออกพูดถึงกันมากพอสมควรเกี่ยวกับร่างกฎหมายภาษีนี้ ยังมีอีกหลายประเด็นที่ส่งผลกระทบโดยตรง ดังนั้น จึงรวบรวม 12 คำถามสำคัญเกี่ยวกับโครงสร้างภาษีนี้ดังกล่าว เพื่อไขข้อข้องใจให้ได้พิจารณาและเพื่อเป็นการเตรียมพร้อมรับมือกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้ในอนาคตเสียตั้งแต่เนิ่น ๆ ซึ่งในครั้งนี้จะมาแจกแจงรายละเอียดที่สำคัญกับคำถามกับนานาสาระ ดังนี้
1.คำถาม จะเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อไหร่
คำตอบ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จะเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเบื้องต้นเลื่่อนไปใช้ในปี 2561 ทั้งนี้ กระทรวงมหาดไทยและกระทรวงการคลัง และหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องจะต้องจัดเตรียมพระราชกฤษฎีกา กฎกระทรวง และประกาศที่เกี่ยวข้อง รวมถึงดำเนินการในด้านอื่นๆ เพื่อเตรียมความพร้อมในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แล้วเสร็จก่อนที่จะเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
2. คำถาม ทำไมจึงต้องนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้จัดเก็บแทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่
คำตอบ พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 เป็นกฎหมายที่ออกมานาน ทำให้การจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่มีปัญหาและข้อจำกัดเกี่ยวกับฐานภาษี อัตราภาษี และการลดหย่อนภาษีที่ไม่สอดคล้องกับสภาวการณ์ ปัจจุบัน ทำให้ อปท. มีรายได้ไม่เพียงพอในการพัฒนาท้องถิ่น รัฐบาลจึงต้องจัดสรรงบประมาณ เพื่ออุดหนุนเพิ่มเติม
1) ภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ภาษีโรงเรือนและที่ดินใช้ฐานค่ารายปีหรือค่าเช่าต่อปีในการประเมินภาษีจึงซ้ำซ้อนกับการเก็บภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน การประเมินค่ารายปีขึ้นกับดุลยพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่ ในการกำหนดค่าเช่าที่สมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง นอกจากนี้ อัตราภาษีก็กำหนดไว้สูงมาก คือ ร้อยละ 12.5 ของค่ารายปีหรือเทียบเท่ากับค่าเช่าเดือนครึ่ง
2) ภาษีบำรุงท้องที่
(1) ฐานภาษีไม่เป็นปัจจุบัน เนื่องจากใช้ราคาปานกลางของที่ดินซึ่งปกติต้องปรับปรุง ทุกรอบ 4 ปี แต่ปัจจุบันยังคงใช้ราคาปานกลางที่ดินเดิมที่ใช้ในการประเมินภาษีปี 2521 – 2524 และยังมีการลดหย่อนเนื้อที่ดินที่นำมาคำนวณภาษีเป็นจำนวนมาก
(2) อัตราภาษีมีการกำหนดตามชั้นของราคาปานกลางที่ดิน ถึง 34 ชั้น และมีลักษณะถดถอย โดยที่ดินที่มีมูลค่าสูงเสียภาษีในอัตราภาษีเฉลี่ยที่ต่ำกว่าที่ดินที่มีมูลค่าต่ำ
3. คำถาม การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคาดว่าจะมีประโยชน์อย่างไรบ้าง
คำตอบ 1) ลดความเหลื่อมล้ำผู้มีทรัพย์สินมูลค่าสูงมีภาระต้องเสียภาษีมากกว่าผู้ที่มีทรัพย์สินมูลค่าต่ำ ซึ่งจะทำให้เกิดความเป็นธรรมและช่วยลดความเหลื่อมล้ำในสังคม
2) เพิ่มประสิทธิภาพ
– ลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ในการประเมินภาษี
– กระตุ้นให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ
– ลดปัญหาการกักตุนที่ดินเพื่อเก็งกำไร รวมถึงกระตุ้นให้เกิดการกระจายการถือครองที่ดิน
3) เพิ่มรายได้
อปท. มีรายได้เพียงพอที่จะนำไปใช้ในการลงทุนและจัดบริการสาธารณะที่มีคุณภาพต่อประชาชนในพื้นที่มากขึ้น
4) ส่งเสริมการมีส่วนร่วม
กระตุ้นให้ประชาชนในพื้นที่มีการตรวจสอบการดำเนินงานของ อปท. ว่ามีการเก็บภาษีอย่างทั่วถึงและเป็นธรรม รวมถึงติดตามการใช้จ่ายเงินภาษีซึ่งเก็บภาษีจากประชาชนในพื้นที่ไปพัฒนาท้องถิ่นได้อย่างมีประสิทธิภาพและตรงกับความต้องการของประชาชนหรือไม่
4. คำถาม ใครคือผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
คำตอบ 1) เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
2) เจ้าของอาคารชุด
3) ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ
5. คำถาม ทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ทรัพย์สินประเภทใดบ้าง
คำตอบ ทรัพย์สินที่ได้รับการยกเว้นภาษีประกอบด้วยทรัพย์สินต่างๆ ดังนี้
1) ทรัพย์สินส่วนสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
2) ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
3) ทรัพย์สินของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐ หรือ
ในกิจการสาธารณะ โดยมิได้ใช้หาผลประโยชน์
4) ทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการขององค์การสหประชาชาติ ทบวงการชำนัญพิเศษขององค์การสหประชาชาติ หรือองค์การระหว่างประเทศอื่น ที่ประเทศไทยมีข้อผูกพันให้ยกเว้นภาษีตามสนธิสัญญาหรือความตกลง
5) ทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการสถานทูตหรือสถานกงสุลของต่างประเทศตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกัน
6) ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย
7) ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติไม่ว่าของศาสนาใด เฉพาะที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
8) ทรัพย์สินที่ใช้เป็นสุสานสาธารณะหรือฌาปนสถานสาธารณะ โดยมิได้รับประโยชน์ตอบแทน
9) ทรัพย์สินที่เป็นของมูลนิธิหรือองค์การที่ประกอบกิจการสาธารณะ ทั้งนี้ เฉพาะที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
10) ทรัพย์สินของเอกชนเฉพาะส่วนที่ได้ยินยอมให้ทางราชการจัดให้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือทรัพย์สินของเอกชนที่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ โดยเจ้าของทรัพย์สินนั้นมิได้ใช้หรือ
หาผลประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น
11) ทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคตามกฎหมาย
ว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
12) ทรัพย์สินตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา
6. คำถาม ภาระภาษีที่ต้องเสียในแต่ละปีจะต้องคำนวณอย่างไร
คำตอบ ฐานภาษีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินรวมกับสิ่งปลูกสร้าง
วิธีการคำนวณภาระภาษีในแต่ละกรณี
กรณีที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง
ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี
ทั้งนี้ กำหนดให้
มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน
กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาระภาษี = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี
ทั้งนี้ กำหนดให้
มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน
มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา
กรณีห้องชุด
ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี
ทั้งนี้ กำหนดให้
มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)
ทั้งนี้ กรมธนารักษ์จะเป็นผู้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด และอัตราค่าเสื่อมราคา
7. คำถาม สิ่งปลูกสร้างที่จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไรบ้าง
คำตอบ สิ่งปลูกสร้างที่จะต้องนำมาคำนวณหามูลค่าเพื่อเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ โรงเรือน อาคาร ตึก หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่บุคคลอาจเข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้ หรือที่ใช้เป็นที่เก็บสินค้าหรือประกอบการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรม และให้หมายความรวมถึงห้องชุดหรือแพ ที่บุคคลอาจใช้อยู่อาศัยได้หรือที่มีไว้เพื่อหาผลประโยชน์ด้วย แต่ไม่รวมถึงเครื่องจักรหรือส่วนควบ ที่สำคัญที่มีลักษณะเป็นเครื่องจักรกลไก เครื่องกระทำ เครื่องกำเนิดสินค้า หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา
8. คำถาม อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการกำหนดไว้อย่างไร และใครเป็นผู้กำหนดอัตราภาษี
คำตอบ อัตราภาษีที่กำหนดไว้ในร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. จะเป็นอัตราเพดานภาษีสูงสุด ไม่ใช่อัตราที่จะใช้จัดเก็บจริง โดยจะแบ่งอัตราตามลักษณะการใช้ประโยชน์ในที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง ดังนี้
ลักษณะการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราเพดาน (ร้อยละ)
1. เกษตรกรรม 0.2
2. ที่อยู่อาศัย 0.5
3. อื่นๆ (เช่น พาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม) 2
4. ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน 5
สำหรับอัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บจริงจะกำหนดโดยรัฐบาล และออกเป็นพระราชกฤษฎีกา โดยอัตราภาษีที่จัดเก็บจริงจะกำหนดไว้ ดังนี้ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทเกษตรกรรม และบ้านพักอาศัยหลังหลัก
เพื่อเป็นการลดภาระให้แก่เกษตรกรและเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนมีบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเอง จึงกำหนดอัตราภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทเกษตรกรรม และบ้านพักอาศัยหลังหลัก
9. คำถาม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการบรรเทาภาระภาษีหรือไม่ อย่างไร
คำตอบ กฎหมายให้อำนาจทั้งรัฐบาลและผู้บริหารท้องถิ่นในการบรรเทาภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีรายละเอียดดังนี้
๑) การบรรเทาภาระภาษีโดยรัฐบาล รัฐบาลสามารถตราพระราชกฤษฎีกาเพื่อบรรเทาภาระภาษี โดยมีมาตรการ ดังนี้
(1) ลดภาษีให้ไม่เกินร้อยละ 75 ของภาระภาษีที่ต้องเสีย สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เช่น บ้านพักอาศัยหลักซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาจากการรับมรดกก่อนที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับกิจการสาธารณะ เช่น โรงพยาบาล และโรงเรียน เป็นต้น
(2) ลดอัตราภาษีให้กับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เช่น ลดอัตราภาษีให้กับที่ดินที่เจ้าของ ซื้อมาเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นเวลา 1 ปี และที่ดินที่นิติบุคคลที่ประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายเป็นเวลา 3 ปี เพื่อเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่เป็นของตนเอง เป็นต้น
2) การลดและยกเว้นภาษีโดยผู้บริหารท้องถิ่นโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดหรือรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย สามารถทำได้ในกรณีต่อไปนี้
(1) กรณีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างได้รับความเสียหายมากหรือถูกทำลายให้เสื่อมสภาพด้วยเหตุ อันพ้นวิสัยที่จะป้องกันได้โดยทั่วไป เช่น ภัยพิบัติ เป็นต้น
(2) กรณีที่มีเหตุอันทำให้ที่ดินได้รับความเสียหายหรือ ทำให้สิ่งปลูกสร้างถูกรื้อถอนหรือทำลาย หรือชำรุดเสียหายจนเป็นเหตุให้ต้องทำการซ่อมแซมในส่วนสำคัญ เช่น ไฟไหม้ เป็นต้น
10. คำถาม การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลกระทบต่อเกษตรกรและเจ้าของที่พักอาศัยหรือไม่
คำตอบ ไม่มีผลกระทบ เนื่องจากเกษตรกรและเจ้าของที่พักอาศัยส่วนใหญ่จะได้รับยกเว้นภาษีภาคเกษตรกรรม เนื่องจากที่ดินเกือบทั้งหมดที่เกษตรกรใช้ทำการเกษตรกรรม หรือคิดเป็นร้อยละ 99.99 ของที่ดินเกษตรทั้งประเทศ (ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติในปี 2556) มีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ซึ่งอัตราภาษีที่จะใช้จัดเก็บอยู่ที่ร้อยละ 0 ดังนั้น เกษตรกรโดยเฉพาะเกษตรกรรายย่อยจะไม่ได้ได้รับผลกระทบ แต่จะได้ประโยชน์จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่พักอาศัยเป็นของตนเอง ที่พักอาศัยที่เจ้าของใช้เป็นบ้านหลักเกือบทั้งหมดจะได้รับการยกเว้นภาษี เนื่องจากที่พักอาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 99.96 ของที่พักอาศัยทั้งหมด (ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติในปี 2556) ส่วนที่พักอาศัยที่เจ้าของใช้เป็นบ้านหลักที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท ซึ่งทั่วประเทศมีทั้งหมดประมาณ 8,500 หลัง จะต้องเสียภาษีโดยคำนวณจากมูลค่าของทรัพย์สินเฉพาะส่วนที่เกินกว่า 50 ล้านบาท
11. คำถาม บ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองกับบ้านที่เจ้าของให้ผู้อื่นเช่าจะเสียภาษีเหมือนกันหรือไม่
คำตอบ บ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองกับบ้านที่เจ้าของให้ผู้อื่นเช่าจะต้องเสียภาษีต่างกัน โดยบ้านที่เจ้าของใช้
อยู่อาศัยเองจะต้องเสียภาษีในอัตราของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านพักอาศัย แต่การให้เช่าบ้านเป็นการทำธุรกิจ ซึ่งเจ้าของได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าดังกล่าว จึงต้องเสียภาษีในอัตรา ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่นๆ เช่นเดียวกับห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์และห้องชุดที่มีสิทธิ์การเช่าระยะยาว
12. คำถาม กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นทรัพย์ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือไม่
คำตอบ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด ที่ไม่มีการนำไปหาประโยชน์ตอบแทนจากทรัพย์สินดังกล่าว จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือใครกำลังมองหาบ้านและคอนโดก็สามารถดูรีวิวโครงการใหม่ได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
