เน็กซัสฯ ประเมินแนวโน้มอสังหาฯปี 60 ทั้งดีมานด์และซัพพลายดีขึ้น เน้นของคุณภาพมากกว่าปริมาณ ย่านใจกลางเมืองเนื้อหอม คาดว่าซัพพลายคอนโดฯเกิดใหม่เพิ่มขึ้น 15% ด้านราคาขายปรับขึ้น 14% ส่วนราคาที่ดินปรับเฉลี่ย 10-30% ขึ้นอยู่กับทำเล
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯในปี 2559 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตในอัตราคงที่ ราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% โดยตลาดคอนโดหรูในเมืองมีอัตราการขึ้นของราคาที่มากกว่าเมื่อเทียบกับ ตลาดรอบนอก อุปทานใหม่ในตลาดชะลอตัวเล็กน้อยซึ่งเป็นผลดี ทำให้ภาพรวมตลาดมีการดูดซับห้องชุดที่เปิดก่อนหน้านี้ไปได้มากพอสมควร แม้ว่าสถานการณ์ของตลาดโดยรวมจะค่อนข้างคงที่ และในช่วงไตรมาสที่ 4 ผู้พัฒนาโครงการตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการไปบางส่วน แต่ในปี 2559 อุปทานของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดในตลาดมีถึง 40,000 ยูนิต จาก 94 โครงการ ซึ่งทำให้มีคอนโดมิเนียมในตลาดรวมทั้งสิ้นถึง 487,000 ยูนิต โดยยอดห้องชุดเปิดตัวใหม่ ต่ำกว่าปี 2558 ประมาณ 25% เท่านั้น (จำนวนห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2558 มีทั้งสิ้น 53,000 ยูนิต) สำหรับทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรกในปีที่ผ่านมาคือ 1. พระโขนง สวนหลวง (10,700 ยูนิต) 2. พญาไท รัชดาภิเษก (9,200 ยูนิต) และ 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์ (6,900 ยูนิต) โดยคิดเป็นจำนวนยูนิตมากกว่า 67% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด สำหรับประเด็นที่น่าจับตามอง คือ ถึงแม้ว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี การเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะมีการชะลอตัวบ้าง แต่ 70% ของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดใหม่ในปีนี้ ยังคงเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังดังนั้นแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นในการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยอดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในตลาดเฉลี่ยที่ 51,200 ยูนิตต่อปี สำหรับปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในตลาดมียอดขายใหม่ 46,100 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ย 5 ปี ประมาณ 10% อย่างไรก็ตาม การปรับตัวลดลงของห้องชุดเปิดใหม่ในช่วงปีที่ผ่านมาที่จำนวน 40,000 ยูนิต เป็นผลทำให้มีดีมานด์ใหม่ มากกว่า อุปทานใหม่ และอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ที่ 438,000 ยูนิต)
“ในปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 64% ทั้งนี้ทำเลที่มียอดขายสูงสุด 3 ทำเลคือ 1. พระโขนง สวนหลวง 2.พญาไท รัชดาภิเษก 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์ โดยราคาขายปี 2559 โดยคอนโดมิเนียมราคาเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% จาก 106,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นเป็น 121,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าอัตราเฉลี่ยราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เพิ่มขึ้น 8% ต่อปีค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 15% โดยโครงการใหม่ที่เปิดในใจกลางเมืองปีนี้ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรทุกโครงการ เนื่องจากราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ทำเล และต้นทุนการพัฒนาโครงการอื่นๆ เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ราคาโครงการที่เปิดใหม่ที่ในทำเลกรุงเทพชั้นในที่ต่อขยายมาจากใจกลางเมือง ก็ปรับสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเช่นกัน โดยทำเลที่มีการปรับราคาขึ้นอย่างมาก คือ ดินแดง พหลโยธิน พระโขนง และ ประชาชื่น สำหรับโครงการในส่วนกรุงเทพชั้นนอกราคาปรับขึ้นไม่มากนักอยู่ที่ประมาณ 8%”
สำหรับปี 2560 นั้น คาดว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบกรุงเทพชั้นใน และกรุงเทพชั้นนอก ความต้องการห้องชุดจะเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน โดยตลาดกรุงเทพชั้นนอก น่าจะมีโอกาสเติบโตได้ดี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลต่อการตั้งราคาขายและความสามารถในการซื้อที่มีอยู่จำกัดของลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย สำหรับระดับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียม น่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 6-7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง น่าจะปรับตัวได้สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 9-10%
ทั้งนี้แยกออกเป็น 5 เซกเม้นท์ คือ 1.ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป 2.ตลาดลักชัวรี่ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 180,000 – 250,000 บาทต่อตารางเมตร 3. ตลาดไฮเอนด์ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 100,000 – 170,000 บาทต่อตารางเมตร 4.ตลาดคอนโดระดับกลาง คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 70,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร และ 5.ตลาดซิตี้คอนโด คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร จะพบว่า ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และ ลักชัวรี่ ยังคงมีคอนโดมิเนียมใหม่จากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจาก 98 Wireless ที่ทำราคาสูงกว่า 700,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว ปี 2560 คอนโดมิเนียมใหม่ ในตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ น่าจะเปิดราคามากกว่า 450,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสำหรับตลาดในกลุ่มนี้ ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อกลุ่มสินค้าซูเปอร์ลักชัวรี่ แต่สิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญ คือ เรื่องของศักยภาพในทำเลและความพรีเมียมของสินค้า ซึ่งแตกต่างจากสินค้าในกลุ่มลักชัวรี่ หรือ ไฮเอนด์ ที่ปัจจัยเรื่องราคาและความคุ้มค่าของสินค้า ยังคงมีความสำคัญนอกเหนือไปจากทำเล กลุ่มผู้ซื้อคอนโดระดับไฮเอนด์ เป็นกลุ่มที่เคยมีที่บ้านหลังแรกมาแล้วทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อเก็บไว้ลงทุน และเป็นที่อยู่อาศัยนั้น จะเลือกทำเลที่คุ้นเคย และห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ได้จริงเท่านั้น
ส่วนตลาดบ้านเดี่ยวในระดับราคา 5-10 ล้านบาทในทำเลที่สามารถเข้าเมืองได้สะดวก จะยังเติบโตต่อเนื่อง ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์บริเวณรอบใจกลางเมืองในระดับราคาเดียวกันก็ยังน่าจับตามอง เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้ เป็นกลุ่มครอบครัวที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง และมองหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าสำหรับครอบครัว สำหรับทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีฐานลูกค้าค่อนข้างกว้าง โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับตลาด ซิตี้คอนโด ราคาสินค้าที่จับต้องได้ และคุ้มค่า โดยหนี้สินครัวเรือนและความสามารถในการกู้เงิน เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้สินค้าประเภทนี้ประสบความสำเร็จในตลาดปีหน้า
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่ หรืออ่านรีวิวโครงการบ้านและคอนโดฯใหม่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
