เน็กซัส ชวนจับตาทำเลฮอตสุขุมวิท – พระราม 9 จ่อเปิดบ้านหรู 3-4 โครงการ ราคาสูงเฉียด 100 ล้านบาท ชี้ปีนี้เทรนด์บ้าน-คอนโดฯระดับลักชัวรี่มาแรง
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 ว่าจะเห็นเทรนด์ตลาดบ้านหรู และคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ออกมาสูงตลาดเป็นจำนวนมากในช่วงไตรมาสแรกนี้ ระดับราคาต่อตารางเมตร 2.5 – 3 แสนบาทขึ้นไป ขณะที่ตลาดบ้านหรูเตรียมจะเปิดตัวเพิ่มอีก 3 -4 โครงการในช่วงนี้ด้วยเช่น โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองบนทำเลย่านสุขุมวิท และพระราม 9 ระดับราคาตั้งแต่ 70 – 100 กว่าล้านบาทขึ้นไป แต่จะมีจำนวนยูนิตไม่มากนัก ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งตลาดทดแทนคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ในเมือง
อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เข้าสู่ตลาด 50,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปี 58 ที่ 53,500 ยูนิต ขณะที่ต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ร่วมถึงสินค้าระดับพรีเมีนยมมีเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะมีส่วนผลักดันให้ราคาคอนโดฯโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 7-10% หรือเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นจากตารางเมตรละ 96,000 บาท เป็น 106,000 บาท โดยเฉพาะราคาคอนโดฯในเมือง แนวรถไฟฟ้าที่จะมีราคาสูงกว่าคอนโดมินียมในย่านชานเมืองอย่างมาก เนื่องจากผู้บริโภคซื้ออาศัยเพราะต้องการความสะดวกในการคมนาคม
จับตาคอนโดฯ หรู เด้งรับรถไฟฟ้า
ตลาดคอนโดฯ ปีนี้ ในทำเลแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าทั้งสายสีเขียว สีเหลือง สีส้มและสีม่วง เป็นที่น่าจับตามอง เพราะราคาที่ดิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการนำไปพิจารณาการพัฒนาโครงการ โดยทำเลกลางเมือง ต้องพัฒนาคอนโดมิเนียมหรู ราคาเฉลี่ยตร.ม.ละ 250,000-300,000 บาท หรือ ยูนิตละ 20ล้านบาทขึ้นไป ทำเลแนวรถไฟฟ้า ราคาเฉลี่ยตร.ม.ละ 150,000-250,000 บาท หรือยูนิตละ 5-12 ล้านบาท ขณะที่ผู้บริโภคระดับกลางต้องการคอนโดมิเนียม ราคาระดับกลางถึงล่าง ตร.ม.ละ 50,000-120,000 บาท หรือ 1-5 ล้านเป็นหลัก ซึ่งในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ไปแล้วกว่า 10,000 ยูนิต และคาดว่าไตรมาส 1 จะมีคอนโดฯเปิดใหม่ 15,000 ยูนิต
ส่วนภาพรวมตลาดปี 2558 พบว่ากรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งสิ้น 111 โครงการ 53,500 หน่วย ซึ่งทำให้ตลาดมีจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ถึง 447,000 หน่วยเพิ่มขึ้น 13% จากปี 2557 อัตราการเติบโตของซัพพลายของคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเฉลี่ยอยู่ที่ 22% ต่อปี โดยในช่วง 2 ปีหลังอัตราการเติบโตลดลงบ้าง แต่ทั้งนี้ก็เป็นสัญญานที่ดีในการปรับตัวของตลาดให้เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจโดยรวม
สำหรับทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรกในปีที่ผ่านมา แก่ 1.พระโขนง สวนหลวง เพิ่มขึ้น 100% 2. ติวานนท์ รัตนาธิเบศร์ เพิ่มขึ้น 200% และ 3. เพชรเกษม ธนบุรี เพิ่มขึ้น 100% ในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งทั้ง 3 โซนเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าทั้งสิ้น โดยทั้ง 3 โซนดังกล่าว จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 68,000-76,000 บาทต่อตารางเมตร
ส่วนความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในตลาดในปีที่ผ่านมามียอดขายใหม่ 54,000 หน่วย มียอดขายคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ที่ 393,000 หน่วย ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเป็น 89% โดยยอดขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในตลาดที่เปิดใหม่ในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 59%
ในด้านราคาคอนโดมิเนียมยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 10% จาก 96,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นเป็น 106,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง สาเหตุหลักมาจาก ราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นกับความ พรีเมียมของตัวสินค้าเอง
ตลาดหรู ดีมานด์จริงหรือมั่วนิ่ม วัดใจลุ้นโอน 2 ปีข้างหน้า
ขณะที่แนวโน้มตลาดคอนโดปี 2559 ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และ ลักชัวรี่คอนโดมิเนียม คาดการว่าจะมีอุปทานเกิดใหม่ในตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ มากกว่า 500 หน่วย โดยผู้พัฒนาโครงการเหล่านี้ ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ที่มีความน่าเชื่อถือในระดับประเทศหรือนานาชาติ เนื่องจากผู้ซื้อจะต้องเชื่อมั่นทั้งแบรนด์และภาพลักษณ์ของโครงการและเจ้าของโครงการด้วย
กลุ่มลูกค้าในตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และ ลักชัวรี่ นอกจากจะเป็นคนไทยแล้ว ยังรวมไปถึงตลาดต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น ชาวเอเชีย ตะวันออกกลาง และ ยุโรป ด้วย ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในระดับนี้ เริ่มต้นอยู่ที่ 250,000-300,000 บาทต่อตารางเมตรและอาจสูงไปถึง 500,000 บาทต่อตารางเมตร
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ สำหรับตลาดนี้ราคาคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่าง 150,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลจะอยู่ติดรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการขนาดกลางถึงใหญ่ ที่สามารถซื้อที่ดินในราคาสูงและมีโอกาสในการหาที่ดินแปลงสวยๆได้ ราคาคอนโดในตลาดนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ระหว่าง 5-12 ล้านบาท ขนาดห้อง 1-2 ห้องนอนเป็นหลัก ขนาดห้อง 30-60 ตารางเมตร คาดว่าปีนี้จะมีคอนโดมิเนียมระดับนี้เข้าสู่ตลาด 5,000 ยูนิต
ในช่วงปีที่ผ่านมาบางโครงการในกลุ่มนี้มียอดขายดีมากช่วง presale ขณะที่บางโครงการสามารถขายได้ 30-50% ซึ่งมีปัจจัยหลายอย่างที่น่าสนใจในตลาดนี้ โดย ระยะยาว เมื่อโครงการสร้างเสร็จ affordableเป็นปัจจัยหลักที่จะต้องดูว่า ดีมานด์แท้ ในระดับนี้มีจริงหรือไม่ การซื้อห้องชุดเหล่านี้ไว้เก็งกำไร ในอีก 1-2 ปีข้างหน้าจะมีดีมานด์ มารองรับได้มากน้อยแค่ไหน
ซิตี้คอนโดฯ ปีนี้โตต่อเนื่อง คาดเปิดอีก 45,000 ยูนิต
ตลาดซิตี้ คอนโดมิเนียม แบ่งได้เป็นหลายกลุ่ม กลุ่มที่ 1 ราคา 2.5-5 ล้านบาท (80,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร) กลุ่มที่ 2 ราคาต่อหน่วย 1-2.5 ล้านบาท (50,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร) ผู้ซื้อในตลาดนี้จะเป็นคนไทยที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย การขยายครอบครัวและเป็นบ้านหลังแรกเป็นหลัก มีผู้ซื้อบางส่วนเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการมีบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่ชั่วคราวและเก็บไว้ลงทุน สินค้าในกลุ่มนี้
ทำเลที่ตั้งที่สะดวกและ ระดับราคาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ ปัจจัยต่อมาเป็นเรื่องของความคุ้มค่าของการใช้พื้นที่ ในกลุ่มนี้ผู้พัฒนาโครงการอาจเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยมากกว่ากลุ่มอื่นๆ ทั้งนี้เนื่องจาก แบรนด์ไม่มีความสำคัญเท่ากลุ่มอื่น และผู้ประกอบการรายย่อย อาจมีโอกาสเรื่องต้นทุนที่ต่ำกว่า ส่วนความต้องการคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในอัตราที่คงที่ ทั้งนี้ปัจจัยหลักที่จะมีผลต่อการเติบโดคือราคาสินค้าที่จะต้องไม่สูงเกินกว่าความสามารถในการซื้อ
ทำเลฮอตแห่งปี หลังสวน เพลินจิต ศาลาแดง พร้อมพงษ์ และ ทองหล่อ
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปีนี้ ทำเลที่น่าสนใจ ยังคงเป็นทำเลซูเปอร์ไพร์ม เช่น หลังสวน เพลินจิต ศาลาแดง พร้อมพงษ์ และ ทองหล่อ ทำเลริมแม่น้ำยังก็เริ่มเป็นที่จับตาสำหรับนักลงทุนหลายกลุ่มในช่วงนี้ ทั้งระดับ ลักชัวรี่ และ ซิตี้ คอนโด ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นสายสีเขียว สีเหลือง สีส้ม และ สีม่วง ก็น่าจับตามอง
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
