ประธาน AREA เผยคอนโดฯ ยังคงเป็นอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดึงดูดใจ ชี้ราคาคอนโดฯ ในทำเลใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 5.1% ต่อปี ในขณะที่ ROI สามารถพุ่งสูงได้ถึง 10.9% ต่อปี
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA เปิดเผยว่าจากทีได้สำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลพบว่า ในช่วงปี 2558 ที่ผ่านมา ทิศทางผลตอบแทนการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ อยู่ในระดับที่ทรงตัว ทั้งอาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า, อพาร์ตเมนต์, หรือแม้แต่เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์
ในส่วนของอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยนั้นพบว่าคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Return on Investment – ROI) ประมาณ 5.8% ต่อปี อย่างไรก็ดี ผลตอบแทนการเช่าจะแตกต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทที่อยู่อาศัย เช่น หากเป็นห้องชุดที่อยู่ใจกลางเมืองใกล้รถไฟฟ้า ผลตอบแทนการเช่าจะแตกต่างจากห้องชุดที่อยู่ในโครงการที่ตั้งอยู่ไกลออกไป
สำหรับวิธีการคำนวณราคาในการปล่อยเช่านั้น ประธาน AREA แนะนำว่า “ถ้าเรามีห้องชุดราคาในตลาดประมาณ 2,000,000 บาท แล้วอยากทราบว่าควรปล่อยเช่าเท่าไหร่ ก็หาได้ด้วยการนำอัตราผลตอบแทน 5.8% ที่ถือเป็นมาตรฐานมาคูณ ก็จะได้เป็นเงิน 116,000 บาท หรือเดือนละ 9,667 บาทนั่นเอง แต่นี่คือรายได้สุทธิ ในกรณีที่เราปล่อยเช่าจริง อาจต้องบวกค่าใช้จ่าย เผื่อหนี้สูญ เผื่อไม่มีคนมาเช่าเป็นบางระยะ เผื่อภาษี ฯลฯ อีกประมาณ 20% เป็นต้น เมื่อบวกเข้าไปแล้ว เราก็พึงตรวจสอบดูด้วยว่า ในท้องตลาดการเช่าห้องชุด เขาเช่ากันในราคาเท่านี้หรือไม่ ถ้าเราจะตั้งค่าเช่า ก็อาจบวกเพิ่มอีกจำนวนหนึ่งเช่น แทนที่จะเป็นปีละ 116,000 บาท ก็อาจตั้งเป็น 120,000 บาทก่อนเผื่อการต่อรองก็ได้”
ทั้งนี้ ในการลงทุนจริง ยังมีผลตอบแทนที่คาดหวังได้อีกอย่างหนึ่งก็คือราคาที่เพิ่มขึ้นหรือ Capital Gain จากผลการศึกษาของ AREA พบว่าแต่ละปี ราคาคอนโดฯ ในทำเลใจกลางเมืองจะเพิ่มขึ้น 5.1% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับทำเล ประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา) ดังนั้น สำหรับผู้ที่คิดลงทุนในอสังหาฯ ประเภทคอนโด ผลตอบแทนของการลงทุนในอสังหาฯ ประเภทนี้สามารถสูงได้ถึง 10.9% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราที่ดึงดูดความสนใจในการลงทุนพอสมควร
ในขณะที่การลงทุนในอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ที่มีแนวโน้มได้รับผลตอบแทนที่ดี ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ที่เจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติในย่านสุขุมวิท แม้อัตราผลตอบแทนในปี 2557-2558 จะทรงตัว แต่ก็มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นจากค่าเช่าที่คาดว่าจะปรับขึ้นในอนาคตอันใกล้ และดีมานด์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นหลังจากเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ AEC
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
