สนข.จัด Market Sounding เปิดรับฟังความคิดเห็นภาคเอกชน จีบลงขันพัฒนาศูนย์คมนาคมพหลโยธิน โซน D พื้นที่ 83 ไร่ มูลค่าลงทุน 2 กว่าหมื่นล้านบาท คาดเปิดประมูลในปี 60 ด้านบึ๊กเอกชนเสนอยืดระยะเวลาเช่าเป็น 99 ปี ถึงจะคุ้มทุน
นายออมสิน ชีวะพฤกษ์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวภายหลังเป็นประธานเปิดการสัมมนาทดสอบความสนใจนักลงทุน (Market Sounding) โครงการศึกษาออกแบบรายละเอียดศูนย์คมนาคมพหลโยธิน และการพัฒนาต้นแบบการพัฒนาพื้นที่โดยรอบศูนย์กลางคมนาคม ว่า เป็นการรับฟังข้อคิดเห็นของนักลงทุนกว่า 200 ราย เนื้อหาสำคัญ ได้แก่ รูปแบบ การพัฒนาโครงการทั้งหมด 2 ส่วน ได้แก่ การพัฒนาโครงสร้างการเชื่อมต่อโครงข่ายการเดินทาง และสิทธิการพัฒนาพื้นที่รอบศูนย์กลางคมนาคม (โซนD) จำนวน 83 ไร่ โดยทำทางเดินเท้าเชื่อมต่อแบบเหนือดิน หรือ สกายวอร์ค เชื่อมต่อสถานีกลางบางซื่อ สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต และสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินจตุจักร ระยะรวม 1.4 กม. มูลค่า 1,000 ล้านบาท และการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนขนาดรอง รูปแบบการเดินรถโดยสารด่วนพิเศษ (บีอาร์ที) พร้อมศูนย์ซ่อมบำรุงกว่า 7 ไร่ ระยะทาง 10 กม. มูลค่ารวม 1,700 ล้านบาท คาดว่าหลังจากรับฟังข้อคิดภาคเอกชนและประชาชนแล้ว การรถไฟแห่งประเทศไทย ในฐานะหน่วยงานเจ้าของพื้นที่จะรับหน้าที่ดำเนินการต่อ คาดว่าจะสามารถเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ปี 2562-2564 และเปิดให้บริการในปี2565
โดยพื้นที่ดังกล่าวจะเป็นพื้นที่ตั้งอยู่ใจกลางเชื่อมต่อระหว่างแนวแกนทางเดินเท่าทั้งแบบเหนือดิน(sky walk) และบนดิน ระหว่างสถานีระบบขนส่งทางรางต่างๆตลอดจนสถานีขนส่งย่อย บขส.ทั้งนี้ sky walk จะเชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อ สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินจตุจักร มีระยะทางประมาณ 1.3 กม. ทางเชื่อมต่อระดับดินไปยังสถานีย่อย บขส. มีระยะทางรวมประมาณ1.4กม.มีมูลค่าโครงสร้างทางเชื่อต่อการเดินทางกว่า1พันล้านบาท
นอกจากนี้ ในส่วนการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนขนาดรองด้วยรูปแบบการเดินรถโดยสารด่วนพิเศษ(BRT) พร้อมศูนย์ซ่อมบำรุง เนื้อที่กว่า 7 ไร่ ที่จะทำหน้าที่เชื่อมการเดินทางภายในศูนย์คมนาคมพหลโยธินให้เชื่อมต่อก้นอย่างสมบูรณ์ โดยมีจุดขึ้นลง 16 สถานีที่ครอบคลุมและเชื่อมโยงกับระบบขนส่งหลัก และการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิขย์สำคัญในบริเวณศูนย์คมนาคมพหลโยธินมีมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ1.7พันล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ทางกระทรวงคมนาคมเปิดโอกาสให้ภาคเอกชนที่มีความรู้และประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาร่วมลงทุน ไม่ว่าจะมีความสนใจในการพัฒนาทางเดินเชื่อมต่อหลักพร้อมทั้งได้รับสิทธิในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ บริเวณโซน D หรือ การพัฒนาระบขนส่งมวลขนขนาดรองของโครงการ โดยหลังจากรับทราบความคิดเห็นของเอกชนในวันนี้ ทาง สนข.จะนำไปปรับปรุงรายละเอียดของโครงการ และการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.)ซึ่งเป็นเจ้าของพื้นที่จะนำเสนอกระทรวงคมนาคมในเดือน ก.ค.-ส.ค. 59 หลังจากนั้น กระทรวงคมนาคมเสนอต่อคณะกรรมการ PPP เพื่อขออนุมัติการร่วมทุนกับเอกชนจะต้องผ่านกระบวนการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ ก่อนเสนอต่อคณะรัฐมนตรีอนุมัติโครงการ จากนั้น คณะกรรมการ PPP จะเป็นผู้ประกาศให้เอกชนร่วมลงทุนในลักษณะการให้สิทธิเอกชนระยะยาวในการใช้พื้นที่และการร่วมหุ้นกับเอกชน
ซึ่งตามแผนการดำเนินโครงการกำหนดประกาศเชิญชวนเอกชนร่วมลงทุนและสรรหานักลงทุน(Invite Investors for PPP) ในปี 60 ทั้งนี้เอกชนจะเป็นผู้ลงทุนทั้งหมด ขณะที่ภาครัฐลงทุนที่ดินที่จะใช้ในโครงการ โดยให้ระยะเวลาเช่า 30 ปี ทั้งนี้ จะมีระยะเวลาดำเนินโครงการ ออกแบบและก่อสร้างในปี 61-64 ก่อนเปิดใช้ในปี 65ทั้งนี้ โดยหลักการให้เวลาเช่า 30 ปี แต่ถ้าไม่จูงใจก็ต้องมาพิจารณากันต่อไป
ส่วนการพัฒนาโครงสร้างการเชื่อมต่อโครงข่ายการเดินทางและสิทธิการพัฒนาพื้นที่รอบศูนย์กลางการคมนาคม หรือ โซน D จะกลายเป็นศูนย์กลางระบบขนส่งของกรุงเทพ แทนที่หัวลำโพง โดยจะเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สายสีม่วง ช่วงบางใหญ่-บางซื่อ สายสีแดง ช่วงรังสิต-ธรรมศาสตร์ และสายสีแดงช่วงบางซื่อ-หัวหมาก นอกจากนี้ยังเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟความเร็วสูงที่ร่วมมือกับญี่ปุ่น เส้นทาง กรุงเทพ-พิษณุโลก-เชียงใหม่ และ รถไฟไทยร่วมกับจีน เส้นทาง กรุงเทพ-นครราชสีมา
ขณะที่โครงการพัฒนาในโซน A เนื้อที่ 35 ไร่ โซน B เนื้อที่ 38 ไร่ และ โซน C เนื้อที่ 105 ไร่ นั้น รมช.คมนาคม กล่าวว่า รฟท.จะเริ่มดำเนินโครงการโซน A และ B ก่อน โดยกระทรวงคมนาคมจะนำเสนอคณะกรรมการ PPP ในเดือน พ.ค.นี้ ส่วนโซน C ยังไม่สามารถย้ายสำนักงานและที่จอดรถของบขส.ได้
ด้านนายอธิป พีชานนท์ กรรมการ บมจ.ศุภาลัย (SPALI) และในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นผู้แทนจากกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาคเอกชนต้องการให้โครงการศูนย์คมนาคมพหลโยธินมีความชัดเจนมากขึ้น และมีระยะเวลาดำเนินโครงการแน่นอน เพราะหากไม่ดำเนินโซนต่างๆได้ครบ จะทำให้ศักยภาพของพื้นที่ในโซน D ลดลง หรืออย่างน้อยเปิดดำเนินการบางส่วนของทุกโซนก็ยังดี รวมทั้งเห็นควรจัดโซนนิ่งการใช้พื้นที่ อาทิ โซนที่อยู่อาศัย โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก และเป็นพื้นที่เข้าดำเนินโครงการได้ทันทีจากอดีตที่ภาครัฐผลักภาระให้เอกชนขับไล่ผู้ที่อาศัยพื้นที่เดิม ซึ่งเป็นความเสี่ยงธุรกิจ
ประเด็นสำคัญคือระยะเวลาเช่าพื้นที่โครงการ ควรให้ระยะยาวเช่นเดียวกับประเทศสิงคโปร์และมาเลเซียที่ให้สิทธิการเช่า 99 ปี ขณะที่โครงการนี้ให้เวลาเพียง 30 ปี ถือว่าไม่คุ้มค่าการลงทุน และถึงแม้จะให้ระยะเวลาเช่าเพิ่มเป็น 50 ปีก็ยังน้อยเกินไป นอกจากนี้ เห็นว่าการร่วมลงทุนกับภาครัฐอาจบริหารงานล่าช้าแต่หากเป็นเอกชนทั้งหมด ก็จะมีความยืดหยุ่นหรือคล่องตัวในการดำเนินงานได้ดีกว่า เรื่องการเงินมีความสำคัญน้อยกว่า เรื่องความมั่นใจในโครงการ และความชัดเจนของกรอบของเวลาในการพัฒนาพื้นที่นั้น ๆ
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี้
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
