เจาะลึกทิศทางหุ้นกลุ่มอสังหาฯหลังหมดมาตรการกระตุ้น

หมดไปแล้วกับช่วงเวลาของการฉีดยากระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯ สำหรับคนที่ต้องทำงานหามรุ่งหามค่ำในช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการคงหนีไม่พ้นเจ้าหน้าที่กรมที่ดินที่ต้องเคลียร์กับเอกสารการโอนเนื่องจากผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่เลือกที่จะมาเดินเรื่องโอนฯ ในช่วงวันท้ายๆ ก่อนหมดมาตรการส่วนคำถามที่ได้รับความสนใจไม่แพ้แนวโน้มของราคาอสังหาฯ ในอนาคตนั่นคือ ราคาหุ้นของกลุ่มอสังหาฯ จะเป็นไปในทางทิศทางใด แล้วมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ มันส่งผลต่อราคาหุ้นมากน้อยเพียงใดบทความนี้มีคำตอบ

หากไล่ดูราคาย้อนหลังของหุ้นกลุ่มอสังหาฯโดยเฉพาะเจ้าบิ๊กๆ ของวงการจะพบว่าเส้นการเคลื่อนไหวของราคาหรือ trajectory นั้นได้ขยับขึ้นมาตั้งแต่ช่วงก่อนคลอดมาตรการเสียอีกและได้ดร็อปลงโดยเฉพาะในช่วงของมาตรการ

พื้นฐานในการเก็งกำไรราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ นั่นคือการเฝ้าดูตัวเลขยอดขายหรือ presales เพื่อคาดเดาช่วงที่มีการโอนฯ backlogs (ยอดขายที่รอการโอนกรรมสิทธิ์) ในอนาคต อย่าลืมว่าการที่บริษัทอสังหาฯ จะรับรู้รายได้ได้นั้นจะเกิดจากยอดการโอนฯ และที่สำคัญต้องไม่ใช่ยอดการโอนฯ จากโครงการที่คงค้างอยู่ในคลังสินค้าของตน (existing inventory) และเมื่อดูตัวเลข project launches ของผู้พัฒนาโครงการเจ้าใหญ่ๆในช่วงไตรมาสแรกของปีพบว่ามีจำนวนน้อยซึ่งนำไปสู่ตัวเลข presales ที่ลดหลั่นตาม ทำให้นักลงทุนยังไม่เกิดความเชื่อมั่นว่าหลังจบมาตรการตัวเลข presales จะไล่เลี่ยกับจำนวนโครงการที่จะออกมาในไตรมาสที่เหลือซึ่งกินสัดส่วนประมาณ 90% ของจำนวนโครงการที่จะออกในปีนี้ (ไตรมาส 1=10%, ไตรมาส 2-4=90%) ดังนั้น มาตรการอสังหาฯ จะเข้ามาช่วยผู้ประกอบการในเรื่องของการเคลียร์สต็อกเสียมากกว่า เพื่อนำเงินไปลงทุนต่อ (reinvest) ไม่ใช่ปัจจัยในการขับเคลื่อนยอด presales

อีกส่วนหนึ่งในงบการเงินที่ต้องดูนั่นคือ P/E (Prices to Earning) หรือราคาหุ้นต่อรายได้ ซึ่งเจ้าราคาหุ้นหารด้วยรายได้ตัวนี้จะเป็นตัวบ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรในระยะยาวของบริษัทและความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อบริษัทว่าจะอดทนรอทำกำไรได้นานเท่าใด

ยกตัวอย่างเช่นบริษัท A มี P/E ที่ 8 เท่า = บริษัท A นั้นในสายตาของนักลงทุนจะมีความสามารถในการรักษาระดับกำไรไว้ได้ที่ 8 ปี นักลงทุนอดทนถือครองหุ้นตัวนี้เพื่อรอทำกำไรได้ไม่เกิน 8 ปี ดังนั้นหากบริษัทใดมี P/E สูงนั่นหมายความว่าบริษัทนั้นมีความสามารถในการทำกำไรได้ในระยะยาว ยกตัวอย่างหุ้นกลุ่มโรงพยาบาลยาและอาหารที่มี P/E เฉลี่ยอยู่ที่ 20 เท่า สาเหตุที่ทำให้อัตราราคาหุ้นต่อผลกำไรสูงเนื่องจากอาหารและยารักษาโรคอยู่ในปัจจัยสี่ที่สำคัญสำหรับมนุษย์ ทำให้เกิดการบริโภคอยู่เสมอนำไปสู่ภาวะความผันผวน (volatility) ที่ต่ำ

บางคนอาจเกิดข้อสงสัย ว่าอสังหาฯหรือที่อยู่อาศัยก็อยู่ในปัจจัยสี่ไม่ใช่หรือ แต่ทำไม P/E เฉลี่ยอยู่แค่เพียง 7-12 ล่ะ นั่นเพราะธุรกิจกลุ่มนี้มันจะมีอายุทางเศรษฐกิจของมัน (economic cycle) ที่จะเกิดช่วงปรับฐานหรือ correction ทุกๆ 10 ปี หรือหมายความว่าอะไรมีขึ้น ย่อมมีวันลง เหมือนกับกรณีอสังหาฯไทยฟองสบู่แตกเมื่อปี ’40 ที่ราคาหุ้นอสังหาฯ พุ่งปรี๊ดก่อนเกิดวิกฤติ และเมื่อเกิดวิกฤติ ด่านแรกๆที่จะได้รับผลกระทบก่อนเพื่อนและเจ็บหนักเลยคือราคาของอสังหาฯ ทั้งในเรื่องอาคารที่อยู่อาศัยและที่ดินที่จะปรับตัวลงมาก่อนราคาของดัชนีหุ้น ซึ่งจากการเก็บข้อมูลย้อนหลังกว่า 200 ปีบ่งชี้ว่าวิกฤติเศรษฐกิจสามารถคาดคะเนได้จากราคาอสังหาฯ ที่ค่อยๆปรับตัวลง ดั่งที่เห็นเช่นเดียวกันกับ Hamburger และ Tom Yum Kung Crisis ซึ่งปัจจุบันตลาดอสังหาฯ ที่ค่อยๆปรับตัวลงเรื่อยในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกคือ ฮ่องกง และ สิงคโปร์ ไม่แน่เราอาจเห็นวิกฤติครั้งต่อไปภายใต้ชื่อ Dim Sum Crisis ก็เป็นได้ ดังนั้นควรต้องติดตามอย่างใกล้ชิดเพราะไทยและประเทศทุนนิยมต่างๆ ในเอเชียจะได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน

ดังนั้น จึงสรุปได้ว่า:

-หุ้นกลุ่มอสังหาฯ มีความผันผวนสูง ดังนั้นควรจะรู้ว่าช่วงไหนคือช่วงที่ราคาหุ้นปรับฐานจึงเข้าซื้อเพราะยังไงมันก็จะกลับขึ้นมาอยู่ดีดั่งที่เห็นในกรณีของ พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ราคาหุ้นก่อนเกิดวิกฤติ ปี ’40 พีคไปอยู่ที่ 12 บาทก่อนจะถูกเทขายมาอยู่ที่ 4 บาทหลังเกิดวิกฤติต้มยำกุ้งและราคาปัจจุบัน (ณ 29 เม.ย.59) อยู่ที่ 25.75 บาท ซึ่งถ้าใครเข้าช้อนตอนหลังเกิดวิกฤติหมาดๆ คงฟันกำไรที่ประมาณ 600% กลายเป็นเศรษฐีในช่วง 19 ปีถัดมา
-ผลกำไรจะถูกบันทึกในสมุดบัญชีบริษัทก็ต่อเมื่อมียอดการโอนฯ เข้ามา ไม่ใช่ยอด presales ที่เกิดขึ้น ซึ่งเวลาเฉลี่ยนับจากช่วง presales ถึงช่วงโอนจะอยู่ที่ประมาณ 1-2 ปี ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องคอยติดตามสถานะสองตัวเหล่านี้ให้ดี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจโดยรวม ณ ตอนนั้นด้วย

สุดท้ายขอทิ้งเคล็ดลับด้านการลงทุนไว้สักนิดคือ ฝึกฝน+ตั้งเป้า+อดทน และไม่โลภจนเกินไป นะครับ

ข้อมูลข้างต้น เก็บตกจากการบรรยายเกี่ยวกับทิศทางหุ้นกลุ่มอสังหาฯโดย คุณกวี ชูกิจเกษม รองกรรมการบริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย เมื่อวันที่ 27 เม.ย. 2559 ในงานสัมนาที่จัดโดยฐานเศรษฐกิจ ภายใต้หัวข้อ “แนวโน้มอสังหาฯจะเป็นอย่างไรหลังจบมาตรการ”

คุณ กวี ชูกิจเกษม ภาพ via: f.ptcdn.info

เรื่องข้างต้นเขียนและเรียบเรียงโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค content writer ประจำ DDproperty หากมีคำถามเกี่ยวกับบทความสามารถติดต่อได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com