หลังจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี ได้มีมติเห็นชอบในหลักการร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. ซึ่งจะนำมาบังคับใช้แทนพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ตามที่กระทรวงการคลังเสนอไปเมื่อวานนี้ หลายคนเริ่มเกิดข้อสงสัยว่าภาษีฉบับนี้จะส่งผลกระทบอย่างไรกับตัวเองบ้างหรือไม่ ล่าสุด กระทรวงการคลังได้รวบรวมข้อสงสัยและคำตอบที่น่าสนใจ โดย DDproperty ได้รวบรวมมาให้คุณดังนี้
1. Q: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีประเภทใหม่ที่รัฐบาลจะนำมาใช้เพื่อจัดเก็บภาษีเพิ่มเติม เนื่องจากรัฐบาลมีรายได้จากภาษีประเภทอื่นไม่เพียงพอกับรายจ่ายของรัฐบาลใช่หรือไม่?
A: ไม่ใช่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีประเภทใหม่ที่จะนำมาใช้จัดเก็บแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จัดเก็บอยู่ในปัจจุบัน โดยรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดจะเป็นของ อปท. เพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น โดยไม่ต้องนำส่งเป็นรายได้แผ่นดินหรือรายได้ของรัฐบาล
2. Q: ทำไมจึงต้องนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้จัดเก็บแทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่?
A: พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 เป็นกฎหมายที่ออกมานาน ทำให้การจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่มีปัญหาและข้อจำกัดเกี่ยวกับฐานภาษี อัตราภาษี และการลดหย่อนภาษีที่ไม่สอดคล้องกับสภาวการณ์ ปัจจุบัน ทำให้ อปท. มีรายได้ไม่เพียงพอในการพัฒนาท้องถิ่น รัฐบาลจึงต้องจัดสรรงบประมาณ เพื่ออุดหนุนเพิ่มเติม
ภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ภาษีโรงเรือนและที่ดินใช้ฐานค่ารายปีหรือค่าเช่าต่อปีในการประเมินภาษีจึงซ้ำซ้อนกับการเก็บภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน การประเมินค่ารายปีขึ้นกับดุลยพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่ในการกำหนดค่าเช่าที่สมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง นอกจากนี้ อัตราภาษีก็กำหนดไว้สูงมาก คือ ร้อยละ 12.5 ของค่ารายปีหรือเทียบเท่ากับค่าเช่าเดือนครึ่ง
ภาษีบำรุงท้องที่
(1) ฐานภาษีไม่เป็นปัจจุบัน เนื่องจากใช้ราคาปานกลางของที่ดินซึ่งปกติต้องปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี แต่ปัจจุบันยังคงใช้ราคาปานกลางที่ดินเดิมที่ใช้ในการประเมินภาษีปี 2521 – 2524 และยังมีการลดหย่อนเนื้อที่ดินที่นำมาคำนวณภาษีเป็นจำนวนมาก
(2) อัตราภาษีมีการกำหนดตามชั้นของราคาปานกลางที่ดินถึง 34 ชั้น และมีลักษณะถดถอย โดยที่ดินที่มีมูลค่าสูงเสียภาษีในอัตราภาษีเฉลี่ยที่ต่ำกว่าที่ดินที่มีมูลค่าต่ำ
3. Q: ใครคือผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?
A: 1) เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
2) เจ้าของอาคารชุด
3) ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ
4. Q: ใครคือหน่วยงานที่ทำหน้าที่จัดเก็บภาษี?
A: เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา
5. Q: ทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ทรัพย์สินประเภทใดบ้าง?
A: ทรัพย์สินที่ได้รับการยกเว้นภาษีประกอบด้วยทรัพย์สินต่างๆ ดังนี้
1) ทรัพย์สินส่วนสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
2) ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
3) ทรัพย์สินของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐ หรือ
ในกิจการสาธารณะ โดยมิได้ใช้หาผลประโยชน์
4) ทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการขององค์การสหประชาชาติ ทบวงการชำนัญพิเศษขององค์การสหประชาชาติ หรือองค์การระหว่างประเทศอื่น ที่ประเทศไทยมีข้อผูกพันให้ยกเว้นภาษีตามสนธิสัญญาหรือความตกลง
5) ทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการสถานทูตหรือสถานกงสุลของต่างประเทศตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกัน
6) ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย
7) ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติไม่ว่าของศาสนาใด เฉพาะที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
8) ทรัพย์สินที่ใช้เป็นสุสานสาธารณะหรือฌาปนสถานสาธารณะ โดยมิได้รับประโยชน์ตอบแทน
9) ทรัพย์สินที่เป็นของมูลนิธิหรือองค์การที่ประกอบกิจการสาธารณะ ทั้งนี้ เฉพาะที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
10) ทรัพย์สินของเอกชนเฉพาะส่วนที่ได้ยินยอมให้ทางราชการจัดให้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือทรัพย์สินของเอกชนที่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ โดยเจ้าของทรัพย์สินนั้นมิได้ใช้หรือหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น
11) ทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
12) ทรัพย์สินตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา
6. Q: ภาระภาษีที่ต้องเสียในแต่ละปีจะต้องคำนวณอย่างไร?
A: ฐานภาษีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือมูลค่าทั้งหมดของที่ดินรวมกับสิ่งปลูกสร้าง
7. Q: สิ่งปลูกสร้างมีการหักค่าเสื่อมราคาอย่างไร?
A: การหักค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้างมีรายละเอียด ดังนี้
8. Q: สิ่งปลูกสร้างที่จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไรบ้าง?
A: สิ่งปลูกสร้างที่จะต้องนำมาคำนวณหามูลค่าเพื่อเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ โรงเรือน อาคาร ตึก หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่บุคคลอาจเข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้ หรือที่ใช้เป็นที่เก็บสินค้าหรือประกอบการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรม และให้หมายความรวมถึงห้องชุดหรือแพ ที่บุคคลอาจใช้อยู่อาศัยได้หรือที่มีไว้เพื่อหาผลประโยชน์ด้วย แต่ไม่รวมถึงเครื่องจักรหรือส่วนควบที่สำคัญที่มีลักษณะเป็นเครื่องจักรกลไก เครื่องกระทำ เครื่องกำเนิดสินค้า หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา
9. Q: ผู้เสียภาษีสามารถตรวจสอบได้หรือไม่ว่า อปท. มีการประเมินภาษีที่ถูกต้องแล้ว?
A: อปท. จะต้องประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราภาษีที่จัดเก็บ จำนวนภาษีที่ต้องชำระ และรายละเอียดอื่นที่จำเป็นในการจัดเก็บภาษีในแต่ละปี ณ สำนักงานหรือที่ทำการของ อปท. ก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ของปีภาษีนั้น และหากผู้เสียภาษีเห็นว่าข้อเท็จจริงตามประกาศดังกล่าวไม่ถูกต้อง สามารถอุทธรณ์ให้ผู้บริหารท้องถิ่นพิจารณาทบทวนและแก้ไขให้ถูกต้องได้
10. Q: อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการกำหนดไว้อย่างไร และใครเป็นผู้กำหนดอัตราภาษี?
A: อัตราภาษีที่กำหนดไว้ในร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. จะเป็นอัตราเพดานภาษีสูงสุด ไม่ใช่อัตราที่จะใช้จัดเก็บจริง โดยจะแบ่งอัตราตามลักษณะการใช้ประโยชน์ในที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง ดังนี้
สำหรับอัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บจริงจะกำหนดโดยรัฐบาล และออกเป็นพระราชกฤษฎีกา โดยอัตราภาษีที่จัดเก็บจริงจะกำหนดไว้ ดังนี้
11. Q: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพได้อย่างไร?
A: กรณีที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน จะถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงและปรับเพิ่มขึ้นทุกๆ 3 ปี เพื่อเป็นการกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยกำหนดอัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บจริง ดังนี้
12. Q: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการบรรเทาภาระภาษีหรือไม่? อย่างไร?
A: กฎหมายให้อำนาจทั้งรัฐบาลและผู้บริหารท้องถิ่นในการบรรเทาภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีรายละเอียดดังนี้
– รัฐบาลสามารถตราพระราชกฤษฎีกาเพื่อบรรเทาภาระภาษี โดยมีมาตรการ ดังนี้
(1) ลดภาษีให้ไม่เกินร้อยละ 75 ของภาระภาษีที่ต้องเสีย สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เช่น บ้านพักอาศัยหลักซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาจากการรับมรดกก่อนที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับกิจการสาธารณะ เช่น โรงพยาบาล และโรงเรียน เป็นต้น
(2) ลดอัตราภาษีให้กับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เช่น ลดอัตราภาษีให้กับที่ดินที่เจ้าของซื้อมาเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นเวลา 1 ปี และที่ดินที่นิติบุคคลที่ประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายเป็นเวลา 3 ปี เพื่อเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่เป็นของตนเอง เป็นต้น
– การลดและยกเว้นภาษีโดยผู้บริหารท้องถิ่นโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดหรือรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย สามารถทำได้ในกรณีต่อไปนี้
(1) กรณีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างได้รับความเสียหายมากหรือถูกทำลายให้เสื่อมสภาพด้วยเหตุที่สุดวิสัยจะป้องกันได้ เช่น ภัยพิบัติ เป็นต้น
(2) กรณีที่มีเหตุอันทำให้ที่ดินได้รับความเสียหายหรือ ทำให้สิ่งปลูกสร้างถูกรื้อถอนหรือทำลาย หรือชำรุดเสียหายจนเป็นเหตุให้ต้องทำการซ่อมแซมในส่วนสำคัญ เช่น ไฟไหม้ เป็นต้น
13. Q: การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลกระทบต่อเกษตรกรและเจ้าของที่พักอาศัยหรือไม่?
A: ไม่มีผลกระทบ เนื่องจากเกษตรกรและเจ้าของที่พักอาศัยส่วนใหญ่จะได้รับยกเว้นภาษีภาคเกษตรกรรม เนื่องจากที่ดินเกือบทั้งหมดที่เกษตรกรใช้ทำการเกษตรกรรม หรือคิดเป็นร้อยละ 99.99 ของที่ดินเกษตรทั้งประเทศ (ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติในปี 2556) มีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ซึ่งอัตราภาษีที่จะใช้จัดเก็บอยู่ที่ร้อยละ 0 ดังนั้น เกษตรกรโดยเฉพาะเกษตรกรรายย่อยจะไม่ได้ได้รับผลกระทบ แต่จะได้ประโยชน์จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เจ้าของที่พักอาศัย
เพื่อเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่พักอาศัยเป็นของตนเอง ที่พักอาศัยที่เจ้าของใช้เป็นบ้านหลักเกือบทั้งหมดจะได้รับการยกเว้นภาษี เนื่องจากที่พักอาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 99.96 ของที่พักอาศัยทั้งหมด (ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติในปี 2556) ส่วนที่พักอาศัยที่เจ้าของใช้เป็นบ้านหลักที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท ซึ่งทั่วประเทศมีทั้งหมดประมาณ 8,500 หลัง จะต้องเสียภาษีโดยคำนวณจากมูลค่าของทรัพย์สินเฉพาะส่วนที่เกินกว่า 50 ล้านบาท
14. Q: บ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองกับบ้านที่เจ้าของให้ผู้อื่นเช่าจะเสียภาษีเหมือนกันหรือไม่?
A: บ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองกับบ้านที่เจ้าของให้ผู้อื่นเช่าจะต้องเสียภาษีต่างกัน โดยบ้านที่เจ้าของใช้
อยู่อาศัยเองจะต้องเสียภาษีในอัตราของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านพักอาศัย แต่การให้เช่าบ้านเป็นการทำธุรกิจ ซึ่งเจ้าของได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าดังกล่าว จึงต้องเสียภาษีในอัตราของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่นๆ เช่นเดียวกับห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์และห้องชุดที่มีสิทธิ์การเช่าระยะยาว
15. Q: เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในการประกอบธุรกิจขนาดเล็ก และ SMEs จะได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่?
A: ไม่ได้รับผลกระทบเพราะอัตราภาษีที่กำหนดไว้ในร่างกฎหมายจะใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่เสียอยู่ในปัจจุบัน
16. Q: กรณีธุรกิจบางประเภทที่มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินเป็นจำนวนมาก เช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อที่ดินมาเก็บไว้เพื่อรอการพัฒนาเชิงธุรกิจ รวมถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการขาย จะมีการจัดเก็บภาษีที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ระหว่างรอการพัฒนาจะเสียภาษีในอัตราของที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดินหรือไม่ ซึ่งจะทำให้ภาระต้นทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น
A: รัฐบาลได้ลดอัตราภาษีสำหรับที่ดินที่นิติบุคคลที่ประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ซื้อมาเพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย โดยให้จัดเก็บภาษีในอัตราต่ำที่ร้อยละ 0.05 ของฐานภาษี เป็นเวลา 3 ปี นับตั้งแต่เจ้าของที่ดินหรือผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทั้งนี้ จะต้องมีการกำหนดหลักเกณฑ์เงื่อนไขสำหรับที่ดินประเภทดังกล่าวเพื่อให้เกิดความชัดเจนต่อไป
17. Q: กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นทรัพย์ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่?
A: ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด ที่ไม่มีการนำไปหาประโยชน์ตอบแทนจากทรัพย์สินดังกล่าว จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
18. Q: กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการใช้ประโยชน์หลายประเภท เช่น กรณีอาคาร 2 ชั้น ที่เจ้าของเปิดเป็นร้านค้าที่ชั้นล่าง ส่วนชั้น 2 ใช้เป็นที่พักอาศัยของตนเอง จะเสียภาษีในอัตราใด?
A: เสียภาษีตามลักษณะของการใช้ประโยชน์จริง
19. Q: จะเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อไหร่?
A: อปท. จะเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2560
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เรียบเรียงโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
