วันก่อน ดร.สุเมธ ตันติเวชกุล พูดว่า “ดูจากกระแสสังคมแล้ว ความดีและความถูกต้องยังแยกแยะกันไม่ออก” (มติชน 4 พฤษภาคม 2559) อันนี้ผมไม่เห็นด้วย แต่ผมไม่ได้เขียนเรื่องการเมืองนะครับ เพียงอยากเขียนให้เห็นว่า การตัดสินใจของคนส่วนใหญ่ ถูกต้องเสมอ โดยยกตัวอย่างให้ชัด ๆ ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง
เรามายืนยันความถูกต้องกันเถิด เสียงส่วนใหญ่คือสัจธรรม หรือสัจธรรมยืนอยู่ข้างคนส่วนใหญ่ การตัดสินใจของคนส่วนใหญ่ย่อมไม่ผิดพลาด ย่อมถูกต้องเสมอ ในกรณีของผู้เขียนซึ่งประกอบอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนั้น วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินสำคัญวิธีหนึ่งก็คือ การเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องหาข้อมูลให้เพียงพอ ซึ่งเมื่อหาพบแล้ว เราก็จะทราบได้ว่าในตลาดมีระดับราคาที่เรียกว่า “ช่วงชั้นราคาตลาด” (Zone of Market Prices) หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ “หั่งเส็ง” หรือ “หั่งเช้ง” ที่คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านในราคาตลาด (Market Prices) ราคานั้นก็จะสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง (Market Value) ของทรัพย์สินที่เราประเมินซึ่งอาจแตกต่างไปบ้างตามลักษณะเฉพาะของทรัพย์สิน
พฤติกรรมตลาด (Market Behavior หรือ Market Practices) ในท้องตลาด เป็นผู้กำหนดราคาตลาด ซึ่งสะท้อนจากความเป็นไปได้ทั้งทางกายภาพ ตลาด การเงิน และกฎหมาย เช่น ในท้องถิ่นหนึ่ง ๆ ที่ดินที่เป็นที่นากับที่ดินที่เป็นสวนยางพารา หรือที่ดินที่มีระบบชลประทานกับที่ดินที่ไม่มี หรือที่ดินที่ถือครองเป็นโฉนดกับที่เป็น สปก.4-01 ย่อมมีราคาที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนตามพฤติกรรมตลาด อย่างไรก็ตามในตลาดที่ไม่สมบูรณ์ (Imperfect Market) กลไกตลาดอาจถูกบิดเบือนไปได้ในบางขณะสั้น ๆ แต่ไมใช่ตลอดไป
อาจกล่าวได้ว่าเมื่อมีตลาด ก็จะมีราคา เพราะตลาดเป็นแหล่งสังเคราะห์อุปสงค์และอุปทานให้ออกมาเป็นราคาตลาด ถ้าเราไม่ฟังเสียงตลาดหรือคนส่วนใหญ่ เราก็จะไม่สามารถทราบราคาที่แท้จริงได้ มีตัวอย่างว่า ครั้งหนึ่งก้อนหินจากดวงจันทร์ถูกขโมยหายไปจากองค์การนาซา ปรากฏว่าหินก้อนนี้มีราคา 1 ล้านเหรียญสหรัฐ ที่มีราคาเช่นนี้ก็เพราะมีพฤติกรรมตลาดที่แน่ชัดที่ผ่านการซื้อขายมาหลายต่อหลายครั้งในตลาด จนสามารถทราบได้นั่นเอง นักวิทยาศาสตร์ประเทศอื่นคงไม่สามารถไปดวงจันทร์ได้โดยง่าย แต่ก็อยากได้หินมาทดลองทางวิทยาศาสตร์ ดังนั้นจึงมีระบบตลาดของหินดวงจันทร์เกิดขึ้น นี่แสดงให้เห็นว่า พฤติกรรมตลาดเป็นตัวกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน
อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงอาจมีข้อมูลที่สูงหรือต่ำผิดปกติ (Outliers) อยู่บ้าง ซึ่งย่อมเป็นความผิดพลาด (Errors) ที่อธิบายได้หรือยังอธิบายไม่ได้อันเป็นผลมาจากการจดบันทึกหรือเก็บข้อมูลมีความคลาดเคลื่อน มีตัวแปรพิเศษ หรือกลุ่มตัวอย่างแตกต่างไปจากกลุ่มส่วนใหญ่จริง เช่น จากการเก็บข้อมูลในจำนวนที่เพียงพอพบว่า ปกติบ้านแบบเดียวกันในย่านนี้ มีราคา 1 ล้านบาท บวก/ลบ 10% แต่มีบางคนซื้อเพียง 5 แสนบาท เพราะเป็นบ้านเก่าที่ทรุดโทรม หรือมีคนฆ่าตัวตายในบ้าน คนเลยกลัว ในทางตรงกันข้าม บางคนก็อาจซื้อในราคา 2 ล้านบาท เพราะจำเป็นต้องซื้อหรือเพราะความไม่รู้ เป็นต้น เราจึงต้องร่อนเอาข้อมูล Outliers เหล่านี้ออกก่อนการวิเคราะห์และประมวลผล ไม่เช่นนั้นก็จะถือเป็นข้อมูลขยะ ถ้าเราเอาขยะเข้ามาวิเคราะห์ เราก็จะได้ขยะออกมา (Garbage In, Garbage Out)
บางคนอ้างผิด ๆ ว่าเสียงส่วนใหญ่ก็ตัดสินใจผิดพลาดได้ เช่น กรณีการเถลิงอำนาจของนาซี เยอรมนี โดยอ้างว่าฮิตเลอร์ก็มาจากการเลือกตั้ง แต่ในความเป็นจริงก็คือ การเลือกตั้งในปี 2476 ดังกล่าว นาซีไม่ได้ชนะด้วยเสียงส่วนใหญ่ นาซีได้คะแนนเสียงเพียง 44% เท่านั้น ทั้งนี้ยังเป็นการเลือกตั้งสกปรก รวมทั้งการทำลายคู่แข่งของฮิตเลอร์ และแม้นาซีจะชนะการเลือกตั้งใน 33 จาก 35 เขตเลือกตั้ง ก็เป็นการชนะด้วยเสียงที่ได้มากที่สุดแต่ไม่ใช่เสียงส่วนใหญ่อยู่ดี โดยสรุปแล้วในด้านเศรษฐกิจ สังคม และการเมือง เป็นเรื่องของปุถุชน ทุกคนรู้เท่าทันกัน เสียงส่วนใหญ่ย่อมถูกต้องเสมอ ไม่มีใครโง่กว่าใคร เราจึงเชื่อมั่นในเสียงส่วนใหญ่ได้
อย่างไรก็ตาม “กฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น” เช่น เสียงส่วนใหญ่ของโจรย่อมใช้ไม่ได้ เพราะในความเป็นจริง โจรก็ยังเป็นคนส่วนน้อยในสังคม ในเชิงเทคนิควิทยาการ เช่น การสร้างจรวดไปดวงจันทร์ เราจะถือเสียงส่วนใหญ่ไม่ได้ เราต้องถามผู้รู้ หรือเรื่องความเชื่อแต่เดิมว่าโลกแบน ถ้าให้ประชาชนผู้ไม่รู้วิทยาการออกเสียงในสมัยโบราณว่าโลกกลมหรือแบน ส่วนใหญ่ก็ต้องออกเสียงว่าโลกแบน เป็นต้น
ในการตัดสินใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เราจึงต้องศึกษาข้อมูลให้ดีว่าราคาตลาด หั่งเช้งเป็นอย่างไร จะได้ไม่เสียรู้ ลงทุนกับการหาข้อมูลในภาคสนามให้มาก อย่าให้เกิดอาการ “เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย” โปรดมีวิสัยทัศน์ที่กว้างขวาง อย่าได้ “ฆ่าควายเสียดายเกลือ” นะครับ
เรื่องข้างต้นเขียนโดยนักเขียนรับเชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย www.area.co.th