ราคาที่ดินกับเหมืองทองพิจิตร

ช่วงนี้เหมืองทองกำลัง Hot ผมจึงขออนุญาตเขียนถึงสักหน่อยในแง่มุมของอสังหาริมทรัพย์นะครับ เผื่อมีใครจะขายที่ดินรอบเหมืองทอง จะได้รู้ว่าควรซื้อหรือไม่

ก่อนอื่น หลายคนอาจจะงงว่า เหมืองทองไปเกี่ยวอะไรกับอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ แล้วผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์อย่างผมเกี่ยวข้องโดยตรงกับเหมืองทองคำครับ ประการแรก เหมืองทองพิจิตรในฐานะที่เป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเช่นผมหรือบริษัทอื่นๆ มีหน้าที่ต้องไปประเมินค่านะครับว่าราคาเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง เพราะสัมปทานเหมืองทองคำนั้นมีอายุถึงปี 2571 เท่านั้น แต่ละปีมูลค่าคงเหลือคงอาจแตกแต่งกันไป

ในแง่ของนักวิจัยก็คงต้องศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาทองคำในตลาดโลก เพราะถ้าราคาทองเพิ่มขึ้น แม้ระยะเวลาในการทำเหมืองจะลดน้อยลง แต่มูลค่าคงเหลือก็อาจไม่ได้ลดลงเป็นแบบบัญญัติไตรยางค์ไปด้วยนั่นเอง ที่สำคัญ พวกเราทราบไหมว่าราคาที่ดินในตำบลเขาเจ็ดลูกนั้น เคยขึ้นจากไร่ละหลักพันบาท กลายเป็นไร่ละ 5 แสนบาทเข้าไปแล้ว นับว่าเพิ่มขึ้นหลายร้อยเท่าตัวเลยทีเดียว

แต่บางคนอาจหวาดเสียวว่า เหมืองทองคำมีมลพิษหรือไม่ ไปซื้ออยู่แล้วจะเกิดปัญหาหรือไม่ ข้อนี้เป็นข้อกังขาใหญ่ที่หลายคนหวาดวิตก ผมไปดูมากับตาปรากฏว่าไม่มีมลพิษแต่อย่างใด สังเกตได้จากไหน
1. พืชผักสวนครัวต่างๆ ก็ปลูกกินกันมากมาย ต่างจากที่บางคนบอกว่าผักกินไม่ได้จนราชการและพวกเอ็นจีโอต้องเอาผักมาแจก
2. น้ำดื่มก็สามารถผลิตได้ภายในหมู่บ้าน มีคุณภาพดี แตกต่างจากที่เราเข้าใจกันว่ามีสารพิษหรือโลหะหนักตกค้าง กินแล้วไม่แข็ง…แรง แต่อย่างใดทั้งสิ้น
3. ชาวบ้านอยู่รอบเหมืองระยะไม่เกิน 500 เมตรก็ยังมีอยู่ แม้แต่แกนนำผู้ประท้วงก็อยู่ข้างเหมืองเลย ถ้ามีมลพิษจริง ก็คงเปิดหนีไปหมดแล้ว ที่มีข่าวคนตายเพราะมลพิษของเหมือง สืบเสาะไปมาปรากฏว่าเป็นโรคตับแข็งเพราะดื่มจัดบ้าง หรือเป็นโรคอื่นบ้าง จนภริยาของผู้ตายต้องไปแจ้งความเพราะกลุ่มคนต้านเหมืองเอาประเด็นนี้ไปขอรับบริจาคเพื่อคนตาย แต่เอาเงินเข้ากระเป๋า เป็นต้น

ด้วยเหตุนี้ จึงจะพบว่า บริเวณรอบเหมืองจึงมีการซื้อขายที่ดินกันค่อนข้างคึกคักเหมือนกัน โดยเฉพาะแปลงที่อยู่อาศัย ก็มีผู้ซื้ออยู่ขยายบ้านช่องกันพอสมควร ส่วนที่นานั้นก็ยังมีการเปลี่ยนมือ แต่ก่อนหน้านี้เคยมีข่าวว่านักวิชาการฝ่ายเอ็นจีโอไปตรวจพบว่านาข้าวของชาวบ้านเปื้อนสารโลหะหนักจากการทำเหมือง ปรากฏว่าชาวบ้านต้องเข้าแจ้งความกับตำรวจว่าพวกนักวิชาการเหล่านั้นออกข่าวเท็จ เพราะไม่มีการปนเปื้อนใด ๆ ชาวบ้านเองก็เกรงว่าข่าวเท็จจะทำให้ข้าวขายไม่ได้นั่นเอง ดังนั้นการเปลี่ยนมือที่ดินการเกษตรก็มีอยู่เช่นกัน

ที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือ เหมืองกลายมาเป็นผู้ให้อุปทานที่ดินรายใหญ่ในพื้นที่เช่นกัน แปลงที่ดินที่เหมืองเคยซื้อจากชาวบ้านไป เพื่อจะนำไปใช้เป็นเขตปลอดภัย แต่ภายหลังเหมืองอาจไม่ได้ใช้แล้ว ก็นำมาขายต่อให้ชาวบ้าน หรือให้เช่าเพื่อการเกษตรกรรม เป็นต้น ก็มีชาวบ้านเช่าไปปลูกพริก ปลูกดอกดาวเรืองส่งขายถึงตลาดไท ตลาดสี่มุมเมือง โดยมีคนมาซื้อถึงไร่เลยทีเดียว

ดังนั้นหากเหมืองแห่งนี้ถูกปิดในทันทีในสิ้นปี 2559 นี้ อะไรจะเกิดขึ้น ราคาบ้านและที่ดินก็คงตกต่ำลงอย่างมาก เข้าขั้น “บ้านแตก” หรือชุมชนแตกสลาย ในแง่หนึ่งพวกเอ็นจีโอบอกว่าตอนย้ายชาวบ้านให้ออกไปรอบขอบเหมืองในระยะปลอดภัย เป็นการทำลายชุมชน แต่จริง ๆ แล้วชาวบ้านได้เงินไปนับล้าน เรียกได้ว่า “ถูกหวย” ไปตามๆ กันนั้น ไปตั้งตัวซื้อบ้านและนาขนาดใหญ่ขึ้น แถมมีเงินเหลือ

แต่ถ้าหยุดทำเหมือง ก็เท่ากับตัดลมหายใจ คนคงต้องไปหางานทำที่อื่น เศรษฐกิจที่เคยหมุนเวียนดี ก็คงพังภินท์ไปเลย ชาวบ้านส่วนใหญ่ถึงสี่ในห้าจึงหนุนเหมือง แม้แต่คนงานเหมืองก็บอกว่า พวกตนและครอบครัวอยู่รอบเหมือง ถ้าเหมืองมีอันตรายก็คงไม่กล้าอยู่ แต่ละคนแข็งแรงดี ยังสามารถบริจาคเลือดได้

แล้วถ้าเหมืองหมดอายุในปี 2571 ล่ะ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกหรือไม่ ข้อนี้อาจแตกต่างไป อาจทำให้แถวนี้ “บูม” ขึ้นมาก็ได้ เพราะพอเหมืองปิด มีการฟื้นฟูใหม่ ก็อาจทำให้หุบเหวที่เกิดขึ้นกลายเป็นรีสอร์ตไปเลยก็ได้ ผู้คนอาจมาท่องเที่ยวได้มากมาย เช่นเดียวกับภายหลังจากการทำเหมืองแร่ดีบุกทางใต้ ที่พังงา ภูเก็ต ที่ขุมเหมืองเก่าก็กลายมาเป็นรีสอร์ตชั้นดี เป็นแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เป็นต้น

พวกเราอาจไม่เชื่อว่าพื้นที่บ่อทิ้งกากแร่นั้น แม้แต่นกยังดื่มน้ำได้ วางไข่ได้ ต้นไม้ต่างๆ เริ่มปลูกขึ้นกลายเป็นป่าใหม่ ว่ากันว่าปริมาณไซยาไนด์ในบ่อยังน้อยกว่าที่พบในบุหรี่หรือในกาแฟเสียอีก

ดังนั้นถ้าเราไม่วิตกเกินจริง ที่ดินรอบเหมืองยังมีมูลค่าที่ดีอยู่ และกรณีเหมืองนี้เป็นกรณีที่ชี้ให้เราเห็นว่าเราต้องเสพข่าวอย่างมีวิจารณญาณ หาไม่อาจทำให้เราเข้าใจไขว้เขวได้ ในการเลือกซื้อบ้านและที่ดินธรรมดาก็เช่นกัน เราต้องทำการบ้านให้ดีก่อนจะลงทุนซื้อนะครับ

เรื่องข้างต้นเขียนโดยนักเขียนรับเชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย www.area.co.th