มาหัดคิดเลขเล่นๆ เรื่องให้เช่าที่ดิน

หลายคนสงสัยว่าค่าเช่าที่ดินจะคิดอย่างไรจึงจะสมเหตุสมผล วันนี้ผมเลยขออนุญาต “สอนเลข” สำหรับท่านที่ไม่ค่อยรู้ แต่ท่านที่รู้แล้ว ก็ไปอ่านเรื่องอื่นๆ ต่อไป จะได้ไม่เสียเวลาของท่านนะครับ

พอพูดถึงเรื่องตัวเลข หลายคนอาจ “ถอยดีกว่า” เพราะไม่ชอบคิด ตอนเด็ก ๆ ครูให้มาไม่ดี เลยเบื่อ แต่ความจริงคิดได้ไม่ยาก เรามาลองเริ่มคิดกันดูนะครับ จะได้เข้าใจไม่ยาก

ณ บรรทัดที่ 4 สมมติว่าที่ของเรามีราคา 100 ล้าน หรืออาจจะ 1 ล้านบาท ก็ได้ แล้วแต่เราสมมตินะครับ เพื่อไว้เป็นค่าเริ่มต้น

ณ บรรทัดที่ 5 ปกติเงิน 100 ล้านบาท ถ้าเราไปซื้อพันธบัตรรัฐบาล ก็จะได้ดอกเบี้ยประมาณ 3.5% แต่ไม่ใช่ไปฝากธนาคารนะครับ เพราะนั่นดอกเบี้ยถูกมากเกินจริง จริงๆ ธนาคารไม่ควรคิดให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับเงินฝากถ่างห่างขนาดนี้ ทำให้ประชาชนเสียเปรียบ

ณ บรรทัดที่ 6 อย่างไรก็ตามที่ดิน 100 ล้านบาท คงไม่สามารถขายได้เงินสด 100 ล้านบาท ถ้าจะขายให้ได้ทันที ก็คงต้องลดสัก 20% นี่คือข้อเสียเปรียบของที่ดินต่อเงินสด ที่นำไปใช้ได้เลย

ณ บรรทัดที่ 7 ดังนั้นอัตราผลตอบแทนที่แท้สำหรับที่ดินจึงเหลือแค่ 2.8% หรือก็คือ 3.5% * 80% นั่นเอง

ณ บรรทัดที่ 8 ด้วยเหตุนี้ ที่ดินราคา 100 ล้านบาท หากมีผลตอบแทนปีละ 2.8% ก็จะได้เงินค่าเช่าเท่ากับ 2.8 ล้านบาทในปีแรก แต่ถ้าที่เรามีราคา 1 ล้าน ก็เท่ากับเราได้ผลตอบแทน 28,000 บาทใน 1 ปี เป็นต้น

ณ บรรทัดที่ 9 แต่สมมติให้ค่าเช่าที่ดินสามารถขึ้นได้ปีละ 1% ไม่ใช่เช่าแบบตายตัว หรืออาจคิดให้ขึ้นทุก 3 ปี ๆ ละกี่ % ก็แล้วแต่ตกลงกันในท้องตลาด

ณ บรรทัดที่ 10 กำหนดให้อัตราการลงทุนในท้องตลาดเป็นเงิน 7% ทั้งนี้คิดว่าการลงทุนมีความเสี่ยง โดยอิงจากอัตราดอกเบี้ยการให้กู้เงินของสถาบันการเงินในปัจจุบัน

ณ บรรทัดที่ 11 ดังนั้นผลตอบแทนสุทธิสำหรับการลงทุนให้เช่าในที่ดินจึง 6% (7% ตามอัตราตลาด และลบด้วย 1% เพราะรายได้สุทธิมีโอกาสเติบโตปีละเท่านี้)

ณ บรรทัดที่ 12 กรณีเราให้เช่าเป็นเวลา 10 ปี สูตรการคำนวณก็คือ
= ((1-(1/(1 + C11)^10))/C11)*C8
= ((1-(1/(1 + อัตราผลตอบแทนที่6%)ยกกำลัง10ปี))/อัตราผลตอบแทนที่6%)*ค่าเช่าปีแรก
= 20.608 ล้านบาท
โดยนัยนี้ตามบรรทัดที่ 12 ถ้าเราให้เช่า 10 ปี แล้วไม่อยากเก็บค่าเช่ารายปี แต่ต้องการเก็บค่าเช่าตอนนี้เลย ก็จะได้เงินรวม 20.608 ล้านบาท หรือราว 21% ของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ 100 ล้านบาทนั่นเอง

ณ บรรทัดที่ 13 ยิ่งถ้าให้เช่า 20 ปี มูลค่าของสิทธิการเช่า 20 ปีก็จะเป็นเงิน 32.116 ล้านบาท ส่วนถ้าเป็น 30 ปี (ตามบรรทัดที่ 14) มูลค่าของสิทธิการเช่าก็จะเป็น 38.542 ล้านบาท หรือราว 39% ของมูลค่าตลาดนั่นเอง

นี่แหละคือเรื่องตัวเลขง่าย ๆ ที่เราพึงรู้ครับ ไว้ว่าง ๆ ค่อยมาคำนวณการผ่อนชำระกัน เพราะบางทีผู้ให้เช่า และผู้เช่าอาจตกลงว่าจะขอจ่ายส่วนหนึ่ง เช่น 50% ก่อน ที่เหลือค่อยผ่อนอีก 50% ที่เหลือ เช่น สำหรับค่าเช่า 30 ปีตามบรรทัดที่ 14 คือ 38.542 ล้านบาท อาจรับมาก่อนสัก 20 ล้านบาท ที่เหลือ 18.542 ล้านบาท ก็ค่อยๆ ให้ผ่อนชำระกันไป โดยอาจผ่อนชำระเป็นแบบขั้นบันได หรืออาจเป็นแบบเท่า ๆ กันคล้ายชองสถาบันการเงินก็ได้

วันนี้เอาเท่านี้ก่อนนะครับ ตัวเลขไม่ใช่เรื่องยุ่งยากอะไรครับ

เรื่องข้างต้นเขียนโดยนักเขียนรับเชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย www.area.co.th