อโศก -พร้อมพงษ์ สภาพคล่องตลาดปล่อยเช่าลูกค้าญี่ปุ่นยังกำไรงาม ขณะที่ตลาดคอนโดรีเซลราคายังต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในพื้นที่นี้ถึง 30%
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังถือว่าทรงตัว โดยเฉพาะคอนโดฯที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ยังคงต้องใช้เวลาในการดูดซับอีกสักพัก ประกอบกับ ปัญหาช่วงรอยต่อระหว่างสถานีเตาปูน – บางซื่อ และหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น คาดว่าเมื่อปัญหาดังกล่าวคลี่คลายลงแนวโน้มจะเริ่มค่อยดีขึ้นตามลำดับ ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วง 3- 4 ปีที่ผ่านมาทำเลอโศก-พร้อมพงษ์ มียอดขายที่ดีมาอย่างต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน แม้ว่าอัตราการขายจะลดลงแต่ยังถือเป็นอัตราการขายที่ดีอยู่เมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ
ในส่วนของกำลังซื้อคอนโดมิเนียมระดับบนไม่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ทั้งนี้แม้ทำเลอโศก-พร้อมพงษ์จะมีพื้นที่เพียง 2.5 ตร.กม.แต่ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพทั้งด้านคมนาคมและเป็นแหล่งศูนย์กลางแหล่งช้อปปิ้งและเป็นแหล่งสถาบันการศึกษาอีกด้วย
ทว่าจากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารสูงในเขตกรุงเทพมหานคร ที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2555-2558 พบว่า มีจำนวน 51 โครงการ ประมาณ 24,883 ยูนิต หรือมีมูลค่ารวมของโครงการอยู่ที่ 214,931 ล้านบาท ซึ่งถ้าคิดรวมตั้งแต่ปี 2555-2558 จะมีมูลค่าโครงการเฉลี่ยที่ 142,535 ล้านบาท ในส่วนของทำเลอโศก-พร้อมพงษ์ ตั้งแต่ปี 2555 มีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายทั้งหมด 18 โครงการ รวม 5,556 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 71,799 ล้านบาท หรือคิดเป็น 50% ของมูลค่าเฉลี่ยโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในแต่ละปีในพื้นที่กรุงเทพมหานคร
อย่างไรก็ตามในปี 2559 นี้มีอุปทานเพิ่มขึ้นจำนวน 1,044 ยูนิต คิดเป็น 19% เปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ในปีนี้มีจำนวนอุปทานรวมเป็นจำนวน 5,417 ยูนิต ทั้งนี้จำนวนยอดขายสะสมในไตรมาส 3 มีทั้งหมด 4,200 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% และมียอดขายเฉลี่ย 77% สำหรับในช่วงไตรมาส 4 จนถึงไตรมาส 2 ปี 2560 จะมีจำนวนอุปทานใหม่ประมาณ 558 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่น้อยมากเมื่อเปรีบเทียบกับทำเลอื่นๆในเขตกรุงเทพมหานคร
ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการใหม่เริ่มหายากมากขึ้น ประกอบกับราคาที่ดินปรับตัวสูง ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดิน ขายกันอยู่ที่ตารางวาละ 1.5 – 2 ล้านบาท หากจะทำคอนโดมิเนียมราคาตารางเมตรละ 4 แสนบาทราคานี้ในย่านไพร์มโลเคชั่น มองว่าจะเป็นไปได้ยากขึ้น
แต่อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมรีเซลล์ ยังถือว่ามีราคาถูกว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปัจจุบัน ถึง 30% ส่วนสภาพคล่องตลาดปล่อยเช่าก็ยังถือว่ามีแนวโน้มที่ดีอยู่ โดยอัตราการปล่อยเช่าจะอยู่ที่ 5% หรือ 40,000 – 50,000 บาทต่อเดือน ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนญี่ปุ่น
สำหรับในปีนี้จะมีโครงการที่เริ่มโอนในทำเลอโศก-พร้อมพงษ์ ทั้งหมด 3 โครงการ รวม 1,056 ยูนิต มูลค่ารวมทั้งสิ้น 8,600 ล้านบาท ส่วนโครงการที่จะเริ่มทยอยเสร็จในปี 2560-2562 หรือในอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งจะมีจำนวนยูนิตรวมที่ 4,500 ยูนิต และมีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 63,199 ล้านบาท ขณะที่ระดับราคาขายเชื่อว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี โดยค่าเฉลี่ยของการปรับราคาของการเปิดใหม่ต่อปีอยู่ที่ 9-10% ทั้งนี้โครงการที่จะพร้อมโอนในปีนี้จะมีราคาถูกกว่าโครงการใหม่ถึง 30% อย่างไรก็ตามคาดการณ์ว่าในปี 2560 ราคาขายคอนโดมิเนียมในทำเลอโศก-พร้อมพงษ์ จะมีการปรับตัวขึ้นอยู่ที่ 2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร
นายภูมิภักดิ์ แสดงความคิดเห็นเพิ่มเติมว่า ในแง่ของการลงทุนคอนโดมิเนียมนั้น ให้พิจารณาว่า ผลตอบแทนกับการปล่อยช่านั้นสนองกับตลาดอยู่หรือไหม หากผลตอบแทนยังได้อยู่ที่ 4 – 5% ก็ยังถือว่าน่าลงทุนกับตลาดในย่านนั้น ขณะที่นักลงทุนตลาดชาติก็ยังมองว่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังน่าลงทุน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไทยยังถูกกว่า 5 เท่า เมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น เรื่องของกฎหมายการเช่าถือครองสิทธิ์ต่างชาติก็ยังไม่มีความชัดเจนมากนัก ซึ่งในเรื่องนี้ถ้ามีความชัดเจนมากขึ้นก็จะทำให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่ม ที่ผ่านมานักลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นชาวฮ่องกงที่ซื้ออสังหาฯมากสุด
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
