[สกู๊ปพิเศษ] …ปัจจัยลบที่เข้ามากระทบตลาดอสังหาฯในปี 2560 ยังคงเป็นเรื่องเกี่ยวกับการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงิน ที่ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อปรับตัวสูงขึ้นกว่า 30-50% ในปีทีผ่านมา โดยเฉพาะตลาดบ้านต่ำกว่า 5 ล้านบาท โดยตลาดหลักที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อคือ ตลาดบ้านต่ำกว่า 2 ล้านบาท ส่วนตลาดบ้านระดับบนไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าวมากนัก
ดังนั้น เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องมีการ pre approve ลูกค้าหรือ ส่งเอกสารให้ธนาคารพิจารณาสินเชื่อของลูกค้าก่อนรับจอง เพื่อป้องกันการเสียโอกาสในการขาย เพราะหากรับจองโดยไม่พิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ หรือเพียงพิจารณาในเบื้องต้น เมื่อธนาคารไม่อนุมัติหรือ ปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้า จะทำให้ผู้ประกอบการต้องนำบ้าน หรือห้องชุดกลับมาขายใหม่ทำให้ต้องเสียเวลาและเสียโอกาสในการขายไป
ดังนั้น สาเหตุการปฏิเสธสินเชื่อส่วนใหญ่ยังคงเกิดจากลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (SDR) ไม่ผ่านเกณฑ์ธนาคารกำหนด โดยลูกค้าต้องวางเงินดาวน์หรือผ่อนเงินดาวน์จะเป็นวิธีการช่วยให้ลูกค้าสามารถได้รับการอนุมัติสินเชื่อ แต่อัตราปฏิเสธเพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากลูกค้า ปฎิเสธหรือยกเลิกการขอกู้ เนื่องจากธนาคารไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้เต็มวงเงินที่ต้องการได้
ที่ผ่านมาจะเห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แนะนำให้ลูกค้าที่จะขอวงเงินสินเชื่อให้วางเงินดาวน์บางส่วนในช่วงระหว่างรอโครงการสร้างเสร็จ เช่น คอนโดมิเนียมผ่อนดาวน์เฉลี่ย 1-2 ปี แนวราบผ่อนดาวน์ 6-9 เดือนทำให้มีโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
อย่างไรก็ดี ทางออกที่นำเสนอให้ลูกค้าวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น แต่ลูกค้าไม่นิยม เนื่องจากลูกค้าไม่มีเงินวางดาวน์ ทำให้การขอวงเงินยังคงเป็นเต็มวงเงิน ขณะที่ธนาคารมองว่าผลจากมาตรการรถคันแรกที่ครบกำหนด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อได้
“การวางเงินดาวน์ก่อนจะมีการกู้เงินธนาคาร จะช่วยให้ยอดวงเงินสินเชื่อน้อยลง ทำให้ยอดรีเจคก็ลดลงตาม เป็นเรื่องของ Loan Size แต่เชื่อว่าจากหมดมาตรการรถคันแรก จะทำให้ยอดรีเจคลดลง เพราะลูกค้ามีกำลังผ่อนดีขึ้น”
แต่อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนของผู้ซื้อที่โดนปฏิเสธสินเชื่อนี่แตกต่างกันไปตามแต่ละผู้ประกอบการ ขึ้นอยู่กับกลุ่มเป้าหมายของโครงการที่เปิดขาย
ดังนั้น DDproperty.com ได้เก็บรวบรวมข้อมูลมาให้ดูว่าผู้ประกอบการแต่ละรายมีอัตราส่วนของลูกค้าที่โดนปฏิเสธสินเชื่อมากน้อยแค่ไหน และแต่ละรายวิธีการรับมือหรือว่ามีการเตรียมความพร้อมเพื่อลดสัดส่วนนี้ให้ลดลงอย่างไรกันบ้าง
ด้านบมจ. ศุภาลัย ชี้ปีนี้ ผลกระทบจากการที่สถาบันการเงินปฏิเสธให้สินเชื่ออสังหาฯ ซึ่งมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเป็นปัญหาต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นการเพิ่มขึ้นของยอดปฏิเสธสินเชื่อชัดเจนตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2559 โดยเฉพาะลูกค้าที่ไม่มีรายได้ประจำ และผู้ประกอบการธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อม (เอสเอ็มอี) ที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัญหากู้ไม่ผ่าน ถือเป็นอุปสรรคใหญ่สำหรับอสังหาฯ ปีนี้ ส่วนใหญ่มาจากภาระหนี้ของลูกค้ามีสูง รวมถึงสถาบันการเงินระมัดระวังปล่อยสินเชื่อ เชื่อว่าปีนี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ ยังคงไม่ลดลง โดยยอดปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 6% บริษัทพยายามให้คำปรึกษาลูกค้าให้พร้อมขอสินเชื่อ และพิจารณาคัดเลือกลูกค้าแต่ละกลุ่มให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายในการปล่อยสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงิน
ปัจจุบัน สถาบันการเงินแต่ละแห่งจะเลือกปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าบางเซ็กเมนต์ เพื่อป้องกันความเสี่ยง เช่น บางสถาบันการเงินให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้สูงแต่ต้องเป็นลูกค้ามนุษย์เงินเดือนบางสถาบันการเงินไม่รับลูกค้าที่ไม่มีรายการเดินบัญชี เป็นต้น หรือบางสถาบันการเงิน รับเฉพาะลูกค้าประกอบธุรกิจเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ในมุมของผู้จะซื้อที่อยู่อาศัย ควรตรวจสอบสุขภาพทางการเงินของตัวเองก่อน ถ้าสุขภาพทางการเงินดี นั่นหมายถึงหักลบรายรับรายจ่ายแต่ละเดือนแล้วยังมีเงินเหลือเก็บหรือไม่?ซึ่งถ้าสุขภาพทางการเงินดีมีเงินเหลือสำหรับที่จะส่งค่างวดในแต่ละเดือนก็มั่นใจได้ 100% ว่าธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อซื้อบ้านได้อย่างแน่นอน
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
