ใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยแต่มีงบประมาณที่จำกัด ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดฯ หรือ อาคารพาณิชย์ ก็คงต้องหนักใจไปตามๆ กันจากราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่มีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ ตามยุคสมัย รวมไปถึงหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยที่พุ่งสูงทำให้สถาบันทางการเงินต่างๆ ปล่อยสินเชื่อได้ยากขึ้น
ภาพ via renovate.in.th
ดังนั้นผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านใหม่จึงมองหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกลงจากบ้านใหม่มือหนึ่ง และหลายครอบครัวก็นิยมตัดงบด้วยการมาดูบ้านมือสอง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวตึกแถวที่มีราคาไม่แพงมากและได้พื้นที่ใช้สอยเยอะพอสมควรจากอาคารตึกแถวส่วนใหญ่ที่สูงตั้งแต่ 2-4 ชั้นขึ้นไป โดยเก็บเงินส่วนต่างไปใช้รีโนเวทตึกแถวแทน แต่ทั้งนี้เองการรีโนเวทตึกแถวส่วนใหญ่ก็จะตามมาด้วยปัญหาจากพื้นที่ข้างเคียงหรือเพื่อนบ้านที่อาศัยอยู่ติดกัน จนเกิดข้อพิพาทกันมากมาย
ภาพ via banandresort.com
หากใครที่กำลังมองหาอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวมืองสองในราคาไม่แพงมาก เพื่อจะนำมารีโนเวทล่ะก็จะต้องรู้เรื่องกฎหมายการต่อเติม และรู้วิธีว่าทำอย่างไรเพื่อไม่ให้การรีโนเวทตึกแถวนี้รบกวนและส่งผลกระทบไปสู่เพื่อนบ้าน เพื่อไม่ให้เกิดการทะเลาะเบาะแว้งกัน บางรายถึงขั้นมีการฟ้องร้องกันเป็นเรื่องใหญ่โตเลยทีเดียว
รีโนเวทตึกแถวต้องรู้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการต่อเติมและดัดแปลงอาคาร
เรื่องแรกที่ต้องรู้ก่อนการรีโนเวทตึกแถวเลยคือเรื่องของกฎหมาย โดยถึงแม้เราจะเป็นเจ้าของตึกแถวนั้นๆ ก็ไม่มีสิทธิ์ต่อเติมหรือดัดแปลงตึกแถวนั้นได้ตามอำเภอใจ เนื่องจากตามบทบัญญัติของกฎหมายควบคุมอาคารได้มีการกำหนดไว้ว่าการดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ หากจะทำการดัดแปลงอาคารหรือตึกแถวจริงๆ จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ หรือ ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบ หรือควบคุมงานอย่างครบถ้วนให้เจ้าพนักงานทราบพร้อมดำเนินการตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ (สามารถอ่านพระราชบัญญัติควบคุมอาคารมาตรา 21 และ ทวิ 39 อย่างละเอียดได้ที่นี่)
โดยทั่วไปเมื่อจะทำการดัดแปลง ต่อเติม อาคารหรือตึกแถวจำเป็นต้องขออนุญาต แต่สำหรับคนที่ทำการต่อเติมเพียงเล็กๆ น้อยๆ ทั้งนี้ตามพระราชบัญญัติการควบคุมอาคารก็มีข้อยกเว้นการกระทำดังต่อไปนี้ที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร และไม่จำเป็นต้องทำการขออนุญาตจากเจ้าพนักงาน ดังนี้
ภาพ via 3d.co.th
1.การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
ตัวอย่าง
หากโครงสร้างอาคารตึกแถวมีอาการชำรุด อาทิ พื้นไม้ผุ เป็นต้น และมีการเปลี่ยนพื้นไม้ทั้งหมดใหม่ แต่ใช้วัสดุเแบบเดิม จำนวนเท่าเดิมก็ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร แต่หากเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือ คอนกรีตอัดแรง หรือ เหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ชำรุดแล้วต้องเปลี่ยนใหม่จำเป็นต้องขออนุญาตต่อเจ้าพนักงาน
2.การเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ
ตัวอย่าง
หากต่อเติมในส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร เช่น พื้น ผนัง เป็นต้น อย่างเช่นการเปลี่ยนพื้นไม้เป็นวัสดุอื่นๆ อาทิ หินอ่อน ก็ต้องคำนวณน้ำหนักดูด้วยว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละสิบหรือไม่ ซึ่งถ้าเกินก็ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงอาคาร
3.การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ
ตัวอย่าง
หากต้องทำการเปลี่ยนแปลงพื้นที่เล็กๆ น้อยๆ ภายในบ้านและไม่ก่อให้เกิดน้ำหนักเพิ่ม อาทิ การเปลี่ยนแบบประตูจากบานประตูธรรมดาเป็นบานเลื่อนกั้นส่วน รูปแบบพื้นที่ในอาคารหรือตึกแถวมีการเปลี่ยนแปลง กรณีนี้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต หรือหากการเปลี่ยนอุปกรณ์ชิ้นนั้นๆ มีน้ำหนักเพิ่มขึ้นมาบ้าง แต่ไม่เกินร้อยละสิบของน้ำหนักเดิมก็ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตแต่อย่างใด
4.การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
5.การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
รีโนเวทตึกแถวต้องทำให้ถูกต้องไม่รบกวนเพื่อนบ้าน
ภาพ via static.srcdn.com
แน่นอนว่าการรีโนเวทตึกแถวย่อม มีการต่อเติม ดัดแปลง โครงสร้างต่างๆ ของตึกแถวซึ่งมีลักษณะของตัวอาคารชิดติดกันกับอาคารอื่นๆ ดังนั้นการต่อเติมดัดแปลงตึกแถวโดยไม่ให้มีผลกระทบต่อบ้านหลังอื่นๆ จึงต้องมีการพูดคุยกับบ้านข้างเรือนเคียงก่อน เนื่องจากการรีโนเวทนั้นจะส่งผลรบกวนไปสู่เพื่อนบ้านทั้งในแง่ของกลิ่น เสียง และแรงสั่นสะเทือนจากกระทุบหรือต่อเติม โดยหากทำการรีโนเวทโดยไม่บอกกล่าวเพื่อนบ้าน ปัญหาที่ตามมาอาจถูกเพื่อนบ้านร้องเรียนจนถึงขนาดฟ้องร้องกลายเป็นปัญหาใหญ่เลยก็ได้ ซึ่งการต่อเติมหรือรีโนเวทอาคารตึกแถวต่างๆ ก็ต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างเพื่อป้องกันปัญหาที่ตามมาที่หลัง หลายๆ ครั้งที่ตึกแถวอาคารข้างเคียงบ้านของเรามีการดัดแปลงต่อเติมตึกแถวนิดๆ หน่อยๆ อาจมีการอนุโลมกันได้ แต่หากวันใดที่มีปัญหากับบ้านข้างเคียงหากยื่นไม่ได้ขออนุญาตและถูกเพื่อนบ้านฟ้องร้องการต่อเติมอาคารตึกแถวอาจจะต้องถูกระงับหรือรื้อถอนออกเลยก็ได้
สุดท้ายนี้ใครที่อยากหาที่อยู่อาศัยใหม่แต่มีงบประมาณที่จำกัดก็สามารถเลือกหาบ้านมือสองที่ไม่เก่าเกินไปมารีโนเวทได้ ไม่ว่าจะเป็น ตึกแถว บ้านเดี่ยว หรือแม้กระทั่งคอนโดฯ ก็ตาม แต่ทั้งนี้เองเรื่องของกฎหมายถือเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดควรปรับปรุงให้อยู่ในขอบเขต รวมไปถึงต้องไม่รบกวนเพื่อนบ้านด้วย หากจำเป็นต้องรบกวนจริงๆ ควรคุยกันให้ดีก่อนลงมือรีโนเวทตึกแถวหรือทาวน์โฮมที่ใช้ผนังบ้านร่วมกัน
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
