ไฮไลท์:
– กระทรวงการคลังมีแนวคิดการจัดเก็บภาษีจากผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้า
– การจัดเก็บภาษีต่อเมื่อมีการซื้อขายเปลี่ยนมือ ซึ่งจะทำให้รัฐบาลมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้น
– ผู้ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ หรือที่เรียกกันว่า “ภาษีลาภลอย”
[สกู๊ปพิเศษ] เรื่องร้อนรอบสัปดาห์นี้ ที่หยิบยกขึ้นมาพูดคุยกันและเป็นที่น่าสนใจอยู่ ณ ขณะนี้ เป็นเรื่องที่เกี่ยวกับ “ภาษีลาภลอย” ซึ่งหลังจากทางกระทรวงการคลังและสภาขับเคลื่อนการปฏิรูปประเทศ(สปท)เห็นตรงกันให้จัดเก็บภาษีลาภลอย เชื่อว่าหลายคนอาจจะมี “งง” ว่าคืออะไรกันนะ และสำหรับใครที่อยู่ในข่ายคนที่ต้องเสียภาษี หรือไม่เสียภาษีก็ตาม สิ่งที่นำเสนอนับจากนี้ ถือเป็นความรู้ที่น่าสนใจทีเดียว
“ภาษีลาภลอย” จะเกี่ยวข้องกับการลงทุนของภาครัฐที่เข้าไปลงทุนสร้างโครงข่ายการคมนาคม การตัดถนนเข้าไป หรือ รถไฟฟ้าตัดผ่าน อย่าง พื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ที่มีโครงการรถไฟฟ้า 2 ฝั่ง หรือ พื้นที่ใกล้เคียงตรงจุดนี้ก็จะทำให้ที่ดินในย่านนั้นมีราคาเพิ่มสูงขึ้นพรวดพราด ซึ่งทำให้บริเวณดังกล่าวมีการลงทุนสร้างคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยต่าง ๆ โดยคนส่วนใหญ่ต่างนิยมซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า เพราะสะดวกกับการเดินทาง ไม่ต้องไปเจอกับปัญหารถติด ดังนั้น สิ่งที่เป็นมูลค่าที่เพิ่มขึ้น จึงถือว่าเป็น “ลาภลอย” เจ้าของที่ดินเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ได้ไปลงทุนลงแรงใดๆ ในโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐเลย ด้วยเหตุนี้เอง ทางรัฐบาลเป็นผู้ดำเนินการลงทุนทั้งหมด จึงมีแนวคิดจะเก็บภาษีในส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น
กรณีเจ้าของที่ดิน หรือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่ขายทรัพย์ และยังคงถือครองทรัพย์สินนี้ไว้ ก็จะไม่ได้รับผลกระทบ อาจจะต้องเสียภาษีที่ดินอย่างอื่นไปแทน หรือจะโอนเป็นมรดกก็ไม่เกี่ยวกับภาษีลาภลอย แต่จะเข้าข่ายการเสียภาษีมรดก
การจะเสียภาษีลาภลอยก็ต่อเมื่อมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน อย่างเช่น มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน มีถนนตัดใหม่ ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นมา เจ้าของที่ดินประกาศขาย และทันทีที่จะโอน ก็จะดูราคากลาง เช่น ที่ดินราคากลาง ตารางวาละ 1,000 บาท แต่ขณะนี้เมื่อมีถนนตัดผ่าน ทำให้ราคาที่ดินขยับเพิ่ม ขายตารางวาละ 10,000 บาท ส่วนต่างที่เกิดขึ้นนี่เอง ก็จะเกิดการเสียภาษีที่เรียกว่า “ลาภลอย”
“ภาษีลาภลอย” ใครได้ – ใครเสีย
ด้านของผู้ที่เสียผลประโยชน์ ยกตัวอย่างเช่น บางคนมีอาคารพาณิชย์ เปิดเป็นร้านค้า อยู่ใกล้บริเวณสี่แยก ย่านชุมชน มีการค้าขายดี อยู่มาวันหนึ่ง รัฐบาลสร้างสะพานลอยต่างระดับ รถมาทางตรงและวิ่งข้ามสะพานไปหมด ร้านค้าจากที่ขายดีก็ทรุดโทรมการค้าขายไม่ดีเหมือนแต่ก่อน จากทำเลการค้ากลายเป็นทำเลซบเซา ซึ่งถือว่าได้รับผลกระทบทางลบจากโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ
กรณีผู้เสียผลประโยชน์ทางโครงการภาครัฐแบบที่กล่าวมานั้น รัฐจะทำอย่างไร กฎหมายจำเป็นต้องคิดในข้อนี้ด้วย หรือ หลักการในการเก็บภาษีลาภลอยต้องคิดในมุมนี้ด้วยเพราะมีทั้งผู้ที่ได้ผลประโยชน์กับผู้ที่เสียประโยชน์ เป็นเรื่องที่สำคัญที่ต้องศึกษารายละเอียดให้ดี
อย่างไรก็ตาม “ภาษีลาภลอย” จะเกิดผลประโยชน์เฉพาะคนเพียงแค่หยิบมือ สำหรับคนมีที่ดิน หรือ มีทรัพย์สินอยู่บริเวณนั้น ควรจะต้องจ่ายภาษีพิเศษ หรือ ภาษีลาภลอย ดังกล่าวเมื่อร่าง พ.ร.บ.ภาษีนี้ออกมา …
สำหรับแนวคิดการจัดเก็บภาษีจากผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ (Windfall Gain Tax) นั้น สศค. ได้ทำการศึกษามานานแล้ว โดยมีโมเดลตัวอย่างจากประเทศที่พัฒนาแล้วหลายๆประเทศ เช่น อังกฤษ ฝรั่งเศส ฮ่องกง และสหรัฐอเมริกา เพื่อนำมาปรับใช้กับกฏหมายที่จะดำเนินการในประเทศไทย โดยขณะนี้อยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็นร่าง พ.ร.บ.ภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ. …. ที่ยกร่างขึ้นมา
ส่วนความคืบหน้าของร่างกฎหมายเก็บภาษีบนผลประโยชน์ที่ได้จากโครงการลงทุนของรัฐ หรือภาษีลาภลอยนั้น ขณะนี้ ทางสศค.อยู่ระหว่างการศึกษาและใกล้จะแล้วเสร็จ โดยติดในบางประเด็นเท่านั้น อย่างไรก็ตามคาดว่า จะได้ข้อสรุปในเร็วๆนี้ โดยขั้นตอนต่อไป สศค. จะเสนอระดับนโยบายพิจารณาก่อนเสนอคณะรัฐมนตรีและเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.)
กำหนดเพดานภาษีไว้ที่ 5%
สำหรับพื้นที่ที่เข้าข่ายในการจัดเก็บภาษี จะกำหนดไว้เป็นรัศมี เช่น โครงการรถไฟฟ้า จะคิดจากสถานีจอดรถออกไป เบื้องต้นกำหนดระยะทางในรัศมี 2-3กิโลเมตร จึงจะ “เสียภาษี”
ส่วนข้อศึกษาที่ยังไม่ตกผลึกยังมีหลายประเด็น เช่น ทรัพย์สินหรือที่ดินที่อยู่ในรัศมีการลงทุน แต่ไม่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนนั้น หรือ การลงทุนนั้น ยังทำให้ทรัพย์สินที่มีอยู่เกิดการด้อยค่า กรณีนี้จะคำนวนอย่างไร ซึ่งเรื่องนี้จะต้องคิดอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้เกิดได้รับผลกระทบกับประชาชน
สาระสำคัญของร่าง จัดเก็บภาษี มาจาก 2 ส่วน
1.ผู้ขายที่ดินหรือห้องชุด ที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินเชิงพาณิชย์ ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท
2.ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของห้องชุดรอจำหน่าย ซึ่งอยู่รอบพื้นที่ที่มีโครงการพัฒนาของรัฐ
โดยการจัดเก็บภาษีมี 2 กรณี คือ 1.เก็บระหว่างดำเนินโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเก็บจากการขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุดทุกครั้ง ส่วนนี้ให้กรมที่ดินเป็นผู้จัดเก็บ 2.เก็บเมื่อดำเนินโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จแล้ว ซึ่งจะเก็บจากที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท โดยจัดเก็บจากห้องชุดของดีเวลอปเปอร์ที่รอการจำหน่าย จะจัดเก็บในปีถัดจากปีที่โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จ และจะจัดเก็บเพียงครั้งเดียว กรณีนี้ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เจ้าของพื้นที่เป็นผู้จัดเก็บ
ประเภทโครงการใดบ้าง? เข้าข่ายเสียภาษี
สำหรับประเภทโครงการพัฒนาของรัฐที่อยู่ในข่ายต้องเก็บภาษีประกอบด้วย
1.โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง รถไฟรางคู่ และรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ซึ่งกำหนดพื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 2.5 กิโลเมตร รอบสถานี
2.โครงการท่าเรือ พื้นที่จัดเก็บรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตที่ดินของท่าเรือ
3.ทางด่วนพิเศษ รัศมี 2.5กิโลเมตร รอบทางขึ้นและทางลง
4.สนามบิน รัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตห้ามก่อสร้างของสนามบิน
อย่างไรก็ตาม การจัดเก็บภาษีจากเจ้าของที่ดิน ห้องชุด ที่ได้รับประโยชน์จากการที่ภาครัฐเข้าไปพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคสาธารณูปการประเภทอื่น ๆ นอกเหนือจากนี้ เมื่อกฎหมายมีผลใช้บังคับจะกำหนดในกฎกระทรวงภายหลัง
ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบกับประชาชนจำนวนมาก แม้อาจได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ บทบัญญัติในร่างกฎหมายภาษีลาภลอยจึงกำหนดจะยกเว้นจัดเก็บภาษี กรณีที่ดินที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัย และที่ดินทำเกษตรกรรม
สำหรับอัตราจัดเก็บภาษีจะมีการกำหนดอัตราที่เหมาะสมอีกครั้ง โดยเสนอให้ ครม.เห็นชอบแล้วออกเป็นพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ฎ.) แต่ในร่าง พ.จะกำหนดเพดานอัตราภาษีสูงสุดเอาไว้ที่ ไม่เกิน 5% ของฐานภาษี ซึ่งฐานภาษี คือส่วนต่างของมูลค่าที่ดินหรือห้องชุดที่เพิ่มขึ้น ระหว่างมูลค่าก่อสร้างวันที่รัฐเริ่มดำเนินโครงการพัฒนา กับมูลค่าในวันที่โครงการพัฒนาแล้วเสร็จ แล้วแต่กรณี
อย่างไรก็ตาม ในส่วนของห้องชุดนั้น จะยกเว้นห้องชุดที่ดีเวลอปเปอร์เป็นผู้จำหน่าย หรือห้องชุดที่ยังไม่ได้จำหน่ายหลังโครงการพัฒนาของรัฐแล้วเสร็จ โดยให้คำนวณส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นของมูลค่าห้องชุด และจัดเก็บภาษีเพียง 20% ของส่วนต่างมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจริงหลังการพัฒนาโครงการของรัฐแล้วเสร็จ ซึ่งมูลค่าที่ดินและห้องชุดจะใช้ราคาประเมินแบบเดียวกับที่กรมที่ดินใช้อยู่
นานาทัศนะ กูรูอสังหาฯ กับ “ภาษีลาภลอย”
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึง “ภาษีลาภลอย” นั้น โดยส่วนตัวมองว่าในหลักการนั้นเห็นด้วย เนื่องจากสาธารณูปโภคต่างๆ มีการลงทุนสูง และภาครัฐบาลต้องการจัดเก็บภาษีเพื่อชดเชยในส่วนที่รัฐบาลได้ลงทุนไปก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า มอเตอร์เวย์ และทางด่วน การเก็บภาษีดังกล่าวไม่น่าจะส่งผลกระทบราคาที่อยู่อาศัยมากนัก
“การที่รัฐจัดเก็บภาษีลาภลอยจะต้องขึ้นอยู่กับกลไกทางการตลาด เพราะราคาประเมินที่ดินและอสังหาฯที่เพิ่ม ส่วนหนึ่งก็ขึ้นอยู่กับดีมานด์และซัพพลายที่อยู่ในตลาดด้วย ที่สำคัญจะต้องมีการประเมินที่ดินเป็นรายแปลงออกมาให้ชัดเจนก่อน”
ด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวเพียงว่า ถ้ามีภาษีลาภลอยนี้เกิดขึ้นมาจริง มองว่าจะเป็นการซ้ำซ้อนกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะประกาศใช้ในอีก 2 ปีข้างหน้า เนื่องจากระหว่างทางที่มีการซื้อขายไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายที่ดิน หรือ อสังหาฯก็ตาม ก็มีค่าดำเนินการอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นค่าจดจำนอง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ฯลฯ แต่ทั้งนี้ มองว่า ทางรัฐบาลเองมีหน้าที่การผลักดันสร้างสาธารณูปโภค ซึ่งในทางกลับกัน มองว่ารัฐได้ผลประโยชน์อะไรจากตรงนี้ ประชาชน หรือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะได้รับผลประโยชน์อะไรจากส่วนนี้บ้าง และท้ายที่สุดแล้ว เศรษฐกิจจะดีขึ้นอย่างไรกับลงทุนด้านสาธารณูปโภคที่จะเกิดนี้ แต่ประเด็นสำคัญ ยังมองว่ามีหลายประเด็นต้องมีความชัดเจนมากกว่านี้
แต่หลักความเป็นจริงแล้ว ภาษีลาภลอย ยังมีรายละเอียดปีกย่อยอีกเยอะ ซึ่งทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ยังคงต้องศึกษาลงรายละเอียดว่าต้องมีการดำเนินการอย่างไร เมื่อกฎหมายประกาศใช้ เช่น การคิดภาษีลาภลอย จะคิดในเวลาไหน คิดช่วงโครงการสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว และมีการซื้อขายเกิดขึ้น หลังจากนั้น จะมีการเก็บภาษี หรือจะเก็บภาษีตั้งแต่ เมื่อมีการประกาศว่าจะมีการพัฒนาเส้นทางคมนาคมทำเลหรือบริเวณนั้นเลย ซึ่งเป็นเรื่องที่สำคัญ ดังนั้น กฎหมายต้องมีความชัดเจนว่าจะประกาศใช้ตอนไหน เวลาไหนด้วย
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
