ตั้งแต่วิกฤติการณ์ทางการเงินโลกคลี่คลายลงในปี 2554 ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ปรับฟื้นตัวดีขึ้นอย่างมากและต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยโดยรวม 9.7% ส่วนค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นกว่า 34% ทำให้มีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออาคารสำนักงานเก่าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ซัพพลาย 8.9 ล้าน ตร.ม. เหลือว่างเพียง 9.7%
รายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเจแอลแอล ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้นกว่า 143,000 ตารางเมตร ใกล้เคียงกับทั้งปี 2559 ซึ่งมียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้น 144,000 ตารางเมตร ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่มีอาคารสำนักงานใหม่ ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในปีนี้ เปิดโอกาสให้บริษัทขนาดกลาง-ใหญ่ที่ต้องการมีออฟฟิศขนาดใหญ่ขึ้น มีทางเลือกในการย้ายไปเปิดสำนักงานในอาคารใหม่ หลังจากที่ไม่สามารถขยายพื้นที่ในอาคารที่อยู่เดิมได้ในช่วงก่อนหน้า เนื่องจากอาคารไม่มีพื้นที่ว่างเหลือพอรองรับ
โดยภายในสิ้นปีนี้ ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ จะมีซัพพลายหรืออุปทานรวมทั้งสิ้น 8.9 ล้านตารางเมตร และใน 5 ปีข้างหน้า จะมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวมอีกทั้งสิ้น 1.2 ล้านตารางเมตร หรือเฉลี่ย 240,000 ตารางเมตร/ปี มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยโดยรวม 9.7% ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 7% สะท้อนให้เห็นความต้องการที่มีอยู่สูงสำหรับอาคารคุณภาพดี
ค่าเช่าปรับตัว กว่า 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน
การที่อาคารสำนักงานเกรดเอมีพื้นที่ว่างให้เช่าเหลือน้อยลงทำให้ค่าเช่าเริ่มกลับมาปรับตัวสูงเร็วขึ้นอีกครั้งในปีนี้หลังจากชะลอตัวในปีที่แล้ว โดยปรับเพิ่มขึ้นกว่า 34% อาคารสำนักงานเกรดเอชั้นนำบางอาคารในเขตศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์และเกสร ทาวเวอร์ สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 821 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งผู้เช่าพื้นที่เพิ่มในอาคารเกรดเอส่วนใหญ่ เป็นบริษัทในกลุ่มธุรกิจเทคโนโลยี อาทิ อีคอมเมอร์ส โซเชียลมีเดีย และบริษัทโฆษณาออนไลน์
อาคารสำนักงานเกรดเอมีพื้นที่ว่างให้เช่าเหลือน้อยลง ทำให้ค่าเช่าเริ่มปรับตัวสูงขึ้น
ทางรอดอาคารเก่าต้องเร่งปรับปรุงอาคาร
แม้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มขยายตัว แต่อาคารที่มีอายุมากมีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบ เนื่องจากโครงการที่จะสร้างเสร็จใหม่ในอนาคต ส่วนใหญ่มีคุณภาพสูงขึ้น เช่น โครงการวัน แบงค็อก จะเป็นอาคารเกรดพรีเมียม ซึ่งมีคุณภาพเหนือกว่าอาคารเกรดเอขึ้นไปอีกหนึ่งระดับ จึงมีความเป็นไปได้ที่จะดึงดูดผู้เช่าที่เป็นองค์กรหรือบริษัทชั้นนำทั้งของไทยและต่างชาติได้มากกว่าอาคารเก่า แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าที่สูงกว่า เพราะผู้เช่ามองถึงเรื่องของความสะดวกสบาย และการสะท้อนภาพลักษณ์ขององค์กร
สำหรับอาคารเก่าจะต้องเร่งปรับตัวให้มีการบริหารจัดการที่ดี มีการดูแลบำรุงรักษาอย่างดีอยู่เสมอ และต้องมีการปรับปรุงให้ดีขึ้นเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม หนึ่งในข้อได้เปรียบของอาคารสำนักงานที่มีอยู่เดิมหลาย ๆ อาคาร คือการตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดิน ซึ่งทำเลเหล่านี้ส่วนใหญ่ไม่มีที่ดินเปล่าเหลือรองรับโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่ได้อีก ตัวอย่างหนึ่งของการปรับปรุงอาคารที่ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้สูงขึ้น ได้แก่ อาคารสินธร อาคารจีพีเอฟวิทยุ อาคารสยามทาวเวอร์ และอาคารวานิช ที่เพิ่งมีการปรับปรุงไปไม่นานมานี้และประสบความสำเร็จในแง่ของการปล่อยเช่า
อย่างไรก็ตาม เจแอลแอลยังเผยอีกว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก หากกำหนดกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าได้อย่างถูกต้อง เข้าใจและพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสิ่งที่กลุ่มเป้าหมายต้องการ สะท้อนจากการที่อาคารสำนักงานเกรดรองหรืออาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นรองหลาย ๆ อาคาร มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงและสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าเกณฑ์เฉลี่ยในตลาด
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
