ยังคงเป็นที่ถกเถียง สำหรับมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อบ้านใหม่ปีหน้า ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เน้นคุมเข้มบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยจะปล่อยกู้ได้สูงสุดไม่เกิน 80% และต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ซึ่งจะมีกำหนดบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2562 เน้นดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อเก่าที่รีไฟแนนซ์ รวมไปถึงการปล่อยสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันในการคำนวณ นับตั้งแต่เงินกู้เพื่อซื้อบ้าน บวกกับสินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซม เป็นต้น ขณะที่ปัจจุบันนับเฉพาะเงินกู้เพื่อซื้อบ้านเท่านั้น
>>>เจาะลึกแนวโน้มที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ จากรายงาน DDproperty Property Index
ป้องกันหนี้ครัวเรือนพุ่ง-ดีมานด์เทียม
มาตรการดังกล่าว ธปท. ระบุว่า เป็นการสร้างมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่ระมัดระวัง ซึ่งจะปลอดภัยสำหรับสถาบันการเงินผู้ให้กู้และผู้กู้ เพราะหากให้สินเชื่อเกินกว่าความต้องการบ้าน ในระยะยาวจะส่งผลให้ผู้กู้ มีหนี้มากเกินความจำเป็น สุดท้ายจะมีผลกระทบต่อราคาบ้าน เพราะเมื่อความต้องการของผู้บริโภคสูงขึ้นก็จะทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลกระทบผู้ที่อยากจะมีบ้านหลังแรก ต้องไปซื้อบ้านในราคาที่แพงจนเกินไป ซึ่งจะมีผลกระทบต่อหลายๆ ภาคส่วน อีกทั้งยังเป็นการป้องกันดีมานด์เทียม ป้องกันประชาชนไปก่อหนี้โดยที่ยังไม่ได้ประเมินว่า หากซื้อบ้านแล้วในอนาคตบ้านราคาตกลงจะมีผลกระทบต่อตัวเองอย่างไร โดยเฉพาะการลงทุน เพื่อปล่อยเช่า หรือขายต่อ ซึ่งจะมีผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคต
สำหรับข้อมูลการขอสินเชื่อใหม่ที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมา มีจำนวน 100,000 บัญชี วงเงินรวมประมาณ 300,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 15,000 บัญชี หรือคิดเป็น 15% ของจำนวนบัญชีทั้งหมด เป็นสัญญาที่ 2 และเป็นสัญญาเงินกู้ที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในจำนวนนี้ มีการปล่อยสินเชื่อเกินกว่า 80% หรือเกิน threshold ที่กำหนดของมูลค่าบ้านที่เป็นหลักประกัน มีจำนวนรวมประมาณ 10,000 ล้านบาท ขณะที่ตัวเลขสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างสะสมมียอดรวม 3 ล้านล้านบาท
ภาคธนาคารหวั่นกระทบกลุ่มรีไฟแนนซ์
นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโสธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ในมุมของผู้ให้สินเชื่อไม่ได้รับผลกระทบ เพราะสามารถปรับกระบวนการทำงานได้ แต่ต้องมีความชัดเจนในเรื่องของหลักเกณฑ์และเงื่อนไขให้กับผู้กู้มากกว่านี้ เพราะเกณฑ์ LTV (loan to value) หรือเพดานสินเชื่อใหม่ มีผลกระทบกับผู้ที่ผ่อนบ้านมาแล้ว 3 ปี และอยากรีไฟแนนซ์เพื่อให้ดอกเบี้ยลดลง เนื่องจากตามปกติการผ่อนบ้านในช่วง 3 ปีแรก เงินต้นจะลดลงไปเพียง 6-7% เท่านั้น การลดวงเงินรีไฟแนนซ์เหลือเพียง 80% จึงกระทบต่อผู้กู้อย่างแน่นอน
ส่วนตัวแทนจากธนาคารไทยพาณิชย์ ระบุว่า อยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทยพิจารณาใช้เกณฑ์กำกับดูแลสำหรับบ้านหลังที่ 3 แทนบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากปัจจุบันพฤติกรรมของคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจะซื้อบ้านย่านชานเมืองเป็นที่อยู่อาศัย ส่วนในเมืองจะซื้อคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อลดเวลาเดินทาง หากต้องวางเงินดาวน์ถึง 20% บางครอบครัวอาจไม่ไหว
ภาคอสังหาฯ แนะคุมบ้านหลังที่ 3-เลื่อนเวลา หวั่นกระทบตลาด
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า สิ่งที่เป็นห่วงคือปัญหาการเหลื่อมเวลา และอาจเป็นผลกระทบต่อลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยแต่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยมีกำหนดรับโอนหลังปี 2562 เนื่องจากธุรกิจที่อยู่อาศัยมีลักษณะพิเศษ เพราะสินค้าที่ส่งมอบจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จทั้งหมดก่อน จากนั้นจึงทำการส่งมอบหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ใช้เวลาก่อสร้างนาน 1-3 ปี ซึ่งจากการประเมินพบว่า มียอดขายอยู่ระหว่างสร้างรอโอน เพื่อส่งมอบหลังปี 2562 มูลค่ารวม 6 แสนล้านบาท
ดังนั้นหากใช้เกณฑ์ใหม่ที่มีเพดานสินเชื่อ 80% เท่ากับต้องดาวน์ 20% จึงมีส่วนต่างที่ผู้ซื้อต้องโปะเงินดาวน์เพิ่มอีกอย่างน้อย 10-15% ตรงจุดนี้เกรงว่าผู้บริโภคหรือผู้ซื้อจะรับภาระไม่ไหว ธปท. จึงควรระบุคำจำกัดความของบ้านหลังที่ 2 ให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดความสับสน และต้องสร้างความเข้าใจกรณีที่สัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีผู้กู้ร่วมมากกว่า 1 คน ซึ่งผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันคนที่ 2 หรือคนถัดไปจะถูกนับว่าเป็นผู้กู้ในสัญญาแรก ทำให้เสียโอกาสในการทำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของตัวเอง จึงขอเสนอให้ใช้มาตรการกับสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในบ้านหลังที่ 3 และเลื่อนกำหนดบังคับใช้จากเดิม 1 มกราคม เปลี่ยนเป็น 1 กรกฎาคม 2562 แทน ให้ผู้บริโภคมีเวลาเตรียมตัวรองรับมาตรการใหม่ เนื่องจากกำหนดเดิมมีเวลาเตรียมตัวไม่ถึง 3 เดือน
อย่างไรก็ตาม ด้านผลสำรวจหลังงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 ช่วงวันที่ 4-7 ตุลาคมที่ผ่านมา มีผู้เข้าร่วมงานใกล้เคียงกับครั้งที่ผ่านมา และมียอดจองซื้อที่อยู่อาศัยภายในงานเป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ คาดว่าจะมียอดขายตามมาอีกไม่ต่ำกว่า 2 เท่า โดยผู้ที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยราว 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และอีก 20% ซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งในจำนวนนี้ 27% ต้องการที่อยู่อาศัยระดับ ราคา 1-2 ล้านบาท และ 29% ต้องการระดับ 2-3 ล้านบาท และอีก 32% ต้องการราคา 3-4 ล้านบาท มีเพียง 12 % ที่สนใจที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จึงอาจมองได้ว่า มาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่เน้นไปที่บ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่ 2 ยังไม่ใช่ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้บริโภคที่มาซื้อที่อยู่อาศัย
เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
