คิดจะซื้อบ้าน พึงรู้กฎหมายจัดสรรที่ดิน ก่อนถูกเอาเปรียบ

ข้อกำหนดเกี่ยวกับจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพฯ ที่ผู้ซื้อควรรู้ เพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบจากผู้ประกอบการ

บ้านจัดสรรเป็นพื้นที่ที่มีคนมาอยู่อาศัยรวมกันเป็นจำนวนมาก ผู้ทำการจัดสรรที่ดินจึงต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เพื่อป้องกันข้อพิพาท หรือข้อฟ้องร้องจากผู้บริโภค แต่ยังพบว่าผู้ประกอบการมักจะเอาเปรียบผู้บริโภคด้วยการละเลยต่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร ทำให้ผู้บริโภคไม่ได้รับการดูแลหรือได้รับบริการจากสาธารณูปโภคตามที่ได้โฆษณาไว้ ดังนั้นผู้บริโภคจึงควรศึกษาเรื่องของข้อกำหนดที่สำคัญบางประการ

โดยข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการคมนาคม การจราจร และความปลอดภัย เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2550 (ฉบับแก้ไขล่าสุด พ.ศ.2560 ) ระบุว่า ที่ดินแปลงย่อยในโครงการทุกแปลงต้องติดถนนที่ใช้เป็นสาธารณูปโภคสำหรับเป็นทางเข้าออกของรถยนต์ มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร

ส่วนขนาดของถนนที่ต้องจัดให้มีการจัดสรรที่ดินแต่ละโครงการ ต้องมีความกว้างของผิวจราจรเป็นสัดส่วนกับที่ดินแปลงย่อย ดังนี้

1.ที่ดินแปลงย่อยไม่เกิน 99 แปลง หรือเนื้อที่ต่ำกว่า 19 ไร่ ต้องมีความกว้างของทางไม่ต่ำกว่า 9 เมตร ส่วนความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

2.ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 100-299 แปลง หรือเนื้อที่ 19-50 ไร่ ต้องมีความกว้างของทางไม่ต่ำกว่า 12 เมตร ส่วนความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 8 เมตร

3.ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 300-499 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 50 ไร่ แต่ไม่เกิน 100 ไร่ ต้องมีความกว้างของทางไม่ต่ำกว่า 16 เมตร ส่วนความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 12 เมตร

4.ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่มากกว่า 100 ไร่ ต้องมีความกว้างของทางไม่ต่ำกว่า 18 เมตร ส่วนความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 13 เมตร มีเกาะกลางถนนกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร และมีทางเท้ากว้างข้างละ 2 เมตร

ข้อกำหนดเกี่ยวกับจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพฯ

นอกจากมาตรฐานของถนนแล้วกฎหมาย ยังกำหนดให้ผู้เป็นเจ้าของโครงการต้องจัดให้มีระบบไฟฟ้า ระบบประปา เข้าสู่ที่ดินจัดสรรในทุกแปลงด้วย หากอยู่ในเขตที่การประปานครหลวง การประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่นสามารถให้บริการได้ ต้องใช้บริการของหน่วยงานนั้นๆ แต่หากเป็นโครงการจัดสรรที่อยู่นอกเขตการให้บริการ ผู้จัดสรรยังต้องจัดให้มีระบบประปาหรือระบบน้ำสะอาดให้แก่ผู้บริโภค

ส่วนระบบระบายน้ำ และระบบบำบัดน้ำเสีย เพื่อระบายน้ำฝน และน้ำเสียที่ผ่านการบำบัดน้ำเสียแล้วออกสู่แหล่งรองรับน้ำ ในกรณีที่ระบบป้องกันน้ำท่วมใช้แบบพื้นที่ปิดล้อม (Polder System) ให้จัดสร้างคันกั้นนําถาวรสูงกว่าระดับน้ำสูงสุดที่เคยเกิดขึ้นในอดีต ถ้าเป็นคันดินต้องมีผิวจราจร กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร ล้อมรอบพื้นที่โครงการจัดสรรที่ดิน โดยให้ถือว่าคันกันนําดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดิน และจะต้องมีการตรวจซ่อมบํารุงให้มีสภาพการใช้งานไม่ด้อยกว่าเดิม

การระบายน้ำภายในพื้นที่โครงการจัดสรรที่ดินที่ผ่านการใช้จากกิจกรรมต่างๆ และน้ำฝนจากพื้นที่ ภายในโครงการ โดยใช้ท่อหรือรางระบายนํา ต้องได้รับการออกแบบอย่างถูกต้องตามหลักวิศวกรรมการระบายน้ำ (แหล่งน้ำ) วิศวกรรมโยธา และวิศวกรรมสิ่งแวดล้อม อ่านรีวิวโครงการใหม่ 

สำหรับด้านคุณภาพน้ำทิ้งที่ออกจากระบบการระบายน้ำและระบบบําบัดน้ำเสียของพื้นที่โครงการจัดสรรที่ดินไปสู่แหล่งรองรับน้ำทิ้ง เช่น คู คลอง สาธารณะ จะต้องมีคุณภาพตามมาตรฐานน้ำทิ้งของกระทรวง ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ในขณะที่การระบายน้ำออกจากโครงการจะต้องได้รับอนุญาตหรือยินยอมจากผู้ดูแลรับผิดชอบแหล่งรองรับน้ำทิ้งนั้นๆ รวมถึงต้องคํานวณปริมาณน้ำและขีดความสามารถในการรองรับปริมาณน้ำของได้การรับรองตามหลักวิศวกรรม เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาน้ำท่วมในโครงการหมู่บ้านจัดสรร รวมถึงเรื่องของสวนสาธารณะ สวนหย่อม สนามเด็กเล่นและสนามกีฬา ที่โครงการหมู่บ้านจัดสรร

โดยส่วนใหญ่แล้วผู้ประกอบการมักจะโฆษณาขายโครงการ ด้วยการให้ผู้บริโภคเห็นว่า โครงการมีข้อเสนอที่ดี แต่แท้ที่จริงแล้วโครงการหมู่บ้านจัดสรรทุกโครงการที่ขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย ต้องจัดให้ระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสม สะดวกต่อการใช้ประโยชน์ได้จริง

ทั้งนี้หากผู้บริโภคตัดสินใจเลือกซื้อบ้านแล้ว พบว่าสิ่งอำนวยความสะดวกหรือสาธารณูปโภคไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้ ผู้บริโภคสามารถนำหลักฐานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ใบปลิว แผ่นพับ รูปภาพจากการโฆษณาโครงการ เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการร้องเรียนมายัง สคบ. เพื่อเป็นหลักฐานในการอ้างอิงให้ผู้ประกอบการเร่งดำเนินการปฏิบัติตามข้อเสนอและสัญญาที่ได้ตกลงกับผู้บริโภคไว้

ศึกษากฎหมายน่ารู้อื่น

• รู้เรื่องกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ

• กฎหมาย “ห้องเช่า” ใหม่ ให้ประโยชน์ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า?

• 3 กฎหมายน่ารู้! เอาไว้ป้องกันเพื่อนบ้านตัวแสบเมื่อเขา…คุณ

เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน