ตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่เหลือของปี 2562 ยังมีความท้าทายรอบด้าน ผู้ประกอบการ กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน ยังคงต้องจับตาดูทิศทางตลาดจนถึงโค้งสุดท้ายของปี
ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา มีภาพสะท้อนทั้งจากปัจจัยบวกและปัจจัยลบ ดังจะเห็นได้จากจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ในขณะเดียวกันอัตราการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่พบว่ายังชะลอตัว แม้ภาครัฐจะเข้ามากระตุ้นตลาดผ่านนโยบายลดภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรก รวมไปถึงลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี แต่ภาพรวมของตลาดในช่วงครึ่งปีแรก ก็ยังถือว่าอยู่ในภาวะที่ทรงตัว
จากการวิเคราะห์ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2562 โดยศูนย์วิจัยกสิกร พบประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้
1. คาดยอดเปิดตัวโครงการใหม่หด 14-18%
ทิศทางการลงทุนของผู้ประกอบการน่าจะมีการชะลอการลงทุน รวมถึงมีการปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่แท้จริงมากยิ่งขึ้น โดยหันมาเปิดโครงการในระดับราคาที่กลุ่มผู้บริโภคทั่วไป ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองสามารถซื้อได้ แทนการเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะที่มีกำลังซื้อสูงเหมือนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
โดยคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะหดตัวลงอย่างมาก ส่งผลให้ยอดรวมทั้งปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 1.0-1.1 แสนหน่วย หดตัวลง 14-18% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
2. หันจับที่อยู่อาศัยราคาระดับกลาง 2-5 ล้านบาท
ที่อยู่อาศัยราคาระดับกลาง ประเภททาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม และอาคารชุด ซึ่งตั้งอยู่บริเวณจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าที่กำลังสร้างเสร็จ และกระจายไปยังเขตกรุงเทพฯ รอบนอก เช่น มีนบุรี ลาดพร้าว พัฒนาการ ปากเกร็ด คาดว่าน่าจะได้รับความนิยม มีการเปิดตัวโครงการในช่วงที่เหลือของปี 2562 โดยคาดว่าจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท เจาะกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อไว้อยู่อาศัยเอง ได้แก่ กลุ่มที่อยู่ในวัยเริ่มทำงาน และกลุ่มที่ต้องการขยายครอบครัว
3. แข่งเดือด อัดโปรฯ ระบายสต็อกคงค้าง เร่งยอดขาย
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA แสดงให้เห็นจำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายสะสม ณ กลางปี 2562 ในกลุ่มราคาระดับกลางทั้งแนวราบและอาคารชุด ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีจำนวนโครงการหน่วยเหลือขายสูงมาก เมื่อเทียบกับหน่วยเหลือขายทั้งหมด โดยพบว่าทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2-5 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงถึง 67.9% ขณะที่อาคารชุด ราคา 2-5 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงถึง 44.7%
สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการอาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง ในการปรับแผนมาเปิดโครงการในราคาระดับกลาง ซึ่งมีจำนวนหน่วยเหลือขายสูง และยังเป็นเซ็กเมนต์ที่มีผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่เข้ามาลงทุนอย่างหนาแน่น ทำให้ต้องเพิ่มโปรโมชั่นทางการตลาด กระตุ้นการขายในช่วงครึ่งปีหลัง
4. กำลังซื้อทั้งในและนอกประเทศยังแผ่ว กระทบยอดจอง
แม้ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี จะมีความเคลื่อนไหวจากกิจกรรมทางการตลาดกระตุ้นยอดขาย ก่อนที่จะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคม 2563 รวมถึงนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล แต่เมื่อเทียบกับปัจจัยท้าทายต่าง ๆ ที่ยังคงมีอยู่มาก และคาดว่าจะมีผลต่อเนื่องไปยังช่วงที่เหลือของปี เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อกำลังซื้อ และความเชื่อมั่นรวมถึงนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อ (LTV) ที่อาจส่งผลทางด้านจิตวิทยาของผู้บริโภคในประเทศ รวมทั้งกำลังซื้อที่ชะลอลงของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งปีหลัง ส่งผลให้ยอดรวมทั้งปี 2562 หดตัวลง 10-14% เมื่อเทียบกับทั้งปีที่ผ่านมา
5. ขอสินเชื่อเข้ม และนโยบายรัฐกำกับนักลงทุน
กำลังซื้อที่มีอย่างจำกัด รวมไปถึงความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งสะท้อนจากสัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคบางกลุ่มอาจมีข้อจำกัดในการขอสินเชื่อเพิ่มในช่วงครึ่งปีหลัง ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งระยะสั้นและยาว ก็ได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลาย ๆ ด้าน ทั้งนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อ ส่งผลให้จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนที่สูงกว่าเดิมมาก การแข่งขันที่รุนแรงและจำนวนห้องเช่าที่มีอยู่มากในปัจจุบัน อาจส่งผลให้ผลตอบแทนการลงทุน การให้เช่าที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้สูงเหมือนในอดีตที่ผ่านมา
นอกจากนี้ยังอาจมีแรงกดดันจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีการเริ่มจัดเก็บในปี 2563 ที่ส่งผลให้นักลงทุนกลุ่มนี้เลือกที่จะชะลอการลงทุนไป หรือเลือกกระจายการลงทุนไปยังสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ มากยิ่งขึ้น
6. 2 มาตรการรัฐส่งผลบวก กระตุ้นเรียลดีมานด์
ทางฝั่งของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองที่มีอยู่อย่างจำกัด น่าจะได้รับประโยชน์จากนโยบายภาครัฐที่เข้ามากระตุ้นตลาดและสร้างบรรยากาศเชิงบวกในภาวะที่มีความท้าทายอย่างมาก ทั้งมาตรการทางภาษี สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เสียภาษี โดยเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อเป็นการซื้ออยู่อาศัยจริงในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจช่วยเร่งการตัดสินใจให้แก่ผู้บริโภคที่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้
7. ราคาค่าเช่าหด ผู้ซื้อต่างชาติส่งสัญญาณไฟเหลือง
ตัวเลขจากธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุมูลค่าเงินโอนจากต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุดหดตัวลงถึง 16.3% ซึ่งคาดว่าเกิดจากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงการแข็งค่าของเงินบาท ส่งผลให้เงินลงทุนในการครอบครองที่อยู่อาศัยในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติมีราคาสูงขึ้น
นอกจากนี้ ผลจากการแข่งขันที่สูงขึ้นของอาคารชุด ทำให้การขยายตัวของราคาให้เช่าในหลาย ๆ โครงการแทบไม่มีการปรับตัวขึ้น หรือปรับขึ้นแค่เพียง 0.5% ผลตอบแทนการลงทุนจากค่าเช่าอาคารชุดบางแห่ง จึงอาจมีการหดตัวลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเลือกที่จะชะลอการลงทุนเพื่อดูทิศทางของตลาด รวมไปถึงกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่มีการขยายตัวอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ยังต้องพบกับความท้าทาย ที่อาจส่งผลให้มีการชะลอตัวไปถึงต้นปี 2563 ซึ่งถ้าหากมองในแง่ดี การชะลอตัวดังกล่าวอาจส่งผลบวก ช่วยให้ตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุล หลังจากที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ทั้งนี้ยังคงต้องติดตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่อาจจะมีการประกาศในช่วงครึ่งหลังของปี รวมถึงท่าทีผู้ประกอบการในการทำตลาดช่วงโค้งสุดท้ายของปีที่จะชี้ชะตาว่าปี 2562 จะเป็นเช่นไร
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
