ทำเลเพลินจิต ชิดลม หลังสวน ยังได้ไปต่อ อัตราดูดซับสูง 53% เมื่อเทียบกับ 5 ปีที่ผ่านมา ขณะที่พระราม 3 และมีนบุรี ดูดซับได้ดี ขึ้นแท่นทำเลปลอดภัย มีดีมานด์เติบโตและการดูดซับที่สมดุล
โอเวอร์ซัพพลายยังเป็นประเด็นน่าห่วงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังจะเห็นได้จากบางทำเลเริ่มมียูนิตเหลือขายอื้อ ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่มาตลอด 4-5 ปีที่ผ่านมา แต่ทั้งนี้การเกิดโอเวอร์ซัพพลายยังจำกัดในบางพื้นที่ ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ
รัฐคุมเข้ม วิกฤติฟองสบู่อสังหาฯ โอกาสเกิดน้อย
จากข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า จากการเข้มงวดในมาตรการกำกับดูแลของภาครัฐและธนาคารแห่งประเทศไทยที่เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอด ทำให้มาตรการและหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ มีความรัดกุมจนมีสัดส่วนหนี้เสียเกิดขึ้นในช่วง 5 ปีนี้อยู่ในเกณฑ์ที่ไม่สูง ราว 3% จึงมองว่ามีโอกาสน้อยมากที่จะเกิดวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เช่นปี 2540
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังมีความน่าเป็นห่วงเกี่ยวกับอุปทานส่วนเกิน หรือโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล เนื่องจากช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา หลายทำเลยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้น
แต่อย่างไรก็ดีในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ผู้ประกอบการได้พยายามปรับการลงทุนให้สมดุล โดยเน้นการขายและเร่งโอนโครงการที่สร้างเสร็จตั้งแต่ช่วงปลายปีที่แล้วถึงไตรมาสแรกของปีนี้ ทำให้เห็นตัวเลขของการขายโครงการเหล่านี้ดีกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา
เพลินจิต ชิดลม หลังสวน ทำเลได้ไปต่อ ดูดซับดี 53%
จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยประเมินจากข้อมูลอุปสงค์ อุปทาน ความเร็วในการขาย และจำนวนยูนิตเหลือขาย วิเคราะห์เปรียบเทียบในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่า มีบางพื้นที่เท่านั้นที่มีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ขณะที่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2562 จากการสำรวจตลาดพบว่า มีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 77,379 ยูนิต จากปี 2561 ที่มีเหลือขาย 79,671 ยูนิต โดยจำแนกตามรายโซนได้ ดังนี้
– โซนกรุงเทพฯ ชั้นใน มีจำนวนเหลือขาย 10,453 ยูนิต ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาขายเฉลี่ย 12 เดือน (ในกรณีไม่มีโครงการใหม่มาเปิดขายเพิ่มในพื้นที่) ส่วนพื้นที่ที่ตลาดยังอยู่ในภาวะสมดุลคือทำเลเพลินจิต ชิดลม หลังสวน มีการดูดซับได้ดีขึ้นราว 53% เมื่อเทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยมียูนิตเหลือขาย จำนวน 645 ยูนิต คาดว่าจะใช้เวลาขายหมดในเวลาประมาณ 10 เดือน ซึ่งเร็วกว่าค่าเฉลี่ยรวมในโซนกรุงเทพฯ ชั้นใน
– โซนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง มีจำนวนเหลือขาย 14,662 ยูนิต คาดว่าจะใช้เวลาขายหมดใน 16 เดือน (ในกรณีไม่มีโครงการใหม่มาเปิดขายเพิ่มในพื้นที่) โดยพบการทยอยดูดซับในทำเลพระราม 3 ที่มีจำนวนเหลือขาย 1,981 ยูนิต มีการดูดซับดีขึ้นราว 17% เมื่อเทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา หรือคิดเป็นกว่า 5 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน
– โซนกรุงเทพฯ ชั้นนอก มีจำนวนเหลือขาย 52,264 ยูนิต คาดว่าจะใช้เวลาขายเฉลี่ย 21 เดือน (ในกรณีไม่มีโครงการใหม่มาเปิดขายเพิ่มในพื้นที่) พบการเติบโตของดีมานด์ในทำเลมีนบุรี โดยมีจำนวนเหลือขาย 8,690 ยูนิต ที่คาดว่าจะขายหมดในระยะเวลา 9 เดือน ซึ่งเร็วกว่าค่าเฉลี่ยรวมในโซนกรุงเทพฯ ชั้นนอก
เร่งระบายสต๊อก หลังรัฐปลดล็อกหลักเกณฑ์ LTV
จากสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน ผู้ประกอบการเริ่มมีการวิเคราะห์ข้อมูลและปรับตัว ปรับกลยุทธ์ เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะโอเวอร์ซัพพลายซึ่งพบว่ามีโซนที่การเติมสินค้าใหม่เข้าตลาดโดยรวมค่อนข้างสมดุลกับอุปสงค์ในแต่ละพื้นที่
ทั้งนี้ หากผู้ประกอบการมีความระมัดระวัง เน้นการระบายโครงการเก่า และวิเคราะห์สถานการณ์ในการเปิดโครงการใหม่ในช่วงเวลาที่เหมาะสม ภาพรวมของทั้งตลาดในระยะยาวจะปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล ประกอบกับรัฐได้ปลดล็อกเกณฑ์มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV โดยผ่อนปรนข้อบังคับสำหรับผู้กู้ร่วม ก็น่าจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางที่ดีขึ้นได้ ซึ่งยังต้องติดตามสถานการณ์รวมทั้งนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลที่อาจจะมีการประกาศในช่วงครึ่งหลัง
DDproperty เผยอุปทานลดส่งสัญญาณอัตราดูดซับดี
จากรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ฉบับล่าสุด พบว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ดัชนีอุปทานปรับตัวลดลงประมาณ 4% จากไตรมาสก่อนหน้า ส่วนหนึ่งคาดว่าเป็นผลกระทบจากการที่มาตรการ LTV ทำให้ผู้ขายทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ชะลอการนำสินค้าออกมาขาย จากภาวะที่ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่หายไปจากตลาด
แต่อย่างไรก็ตาม จำนวนอุปทานที่ลดลงในตลาดเป็นจำนวนมาก ส่วนหนึ่งสะท้อนให้เห็นว่าอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน
สิ่งที่น่าสนใจคือ ที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่เจาะกลุ่มตลาดบน ระดับราคาตั้งแต่ 8.5 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราดูดซับดีกว่ากลุ่มอื่นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนอุปทานลดลงจากไตรมาสก่อน 5%
โดยที่อยู่อาศัยระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD ได้แก่
1. เขตวัฒนา ส่วนใหญ่อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ (เอกมัย, ทองหล่อ, พร้อมพงษ์)
2. เขตคลองเตย โดยเฉพาะในแขวงคลองตัน (พระราม 4, พร้อมพงษ์)
3. เขตปทุมวัน ส่วนใหญ่อยู่ในแขวงลุมพินี (เพลินจิต, ชิดลม, ถ.วิทยุ, ถ.หลังสวน)
คลังแง้มมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ครึ่งปีหลังอีก 2-3 เดือน
ล่าสุด กระทรวงการคลังยันไม่ทิ้งภาคอสังหาริมทรัพย์ ขอเวลา 2-3 เดือน หากจำเป็นอาจมีมาตรการดูแล แต่ขณะนี้มองว่ายังไม่จำเป็นที่จะต้องออกมาตรการเพื่อมาดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเรื่องนี้ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด หากจำเป็นก็จะมีการพิจารณาออกมาตรการช่วยเหลือ เพราะปฏิเสธไม่ได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนสำคัญอย่างมากต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ
แม้ 4-5 ปีที่ผ่านมาจะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมจำนวนมากจนหวั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเกิดโอเวอร์ซัพพลาย แต่ทั้งนี้พบว่าการเกิดโอเวอร์ซัพพลายยังจำกัดในบางพื้นที่ เพลินจิต ชิดลม หลังสวน พระราม 3 มีนบุรี ดีมานด์ยังเติบโต ผู้ประกอบการต้องวิเคราะห์สถานการณ์ หลังรัฐปลดล็อกเกณฑ์ LTV และจากนี้คงต้องรอลุ้นว่าอีก 2-3 เดือนข้างหน้า จะมีมาตรการใดออกมากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนหมดปี 2562
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
