ชี้ 4 ปัจจัยหลัก กระทบตลาดคอนโดฯ ปี 62 คาดแนวโน้มปี 63 ชะลอ โครงการใหม่เปิดตัวลดลง กำลังซื้อทรงตัว ผู้ประกอบการปรับแผนหันจับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบและมิกซ์ยูส
หากมองย้อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ที่ผ่านมา แม้จะมีปัจจัยบวกมากระตุ้นอยู่เป็นระลอก โดยเฉพาะมาตรการจากภาครัฐ ที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้น แต่ก็ยังมีปัจจัยลบที่มาสกัด ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาไม่ค่อยจะสดใสเท่าที่ควร
โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่ถึงแม้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ขยายไปตามเส้นทางแนวรถไฟฟ้าสายใหม่เพิ่มมากขึ้น จนหวั่นวิตกว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลาย แต่ดูแล้วยังห่างไกล เพราะมีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยที่เปลี่ยนแผน ชะลอหรือพับโครงการใหม่ เพื่อรอความชัดเจน
4 ปัจจัยกระทบตลาดคอนโดฯ ปี 62 ชะงัก
จากข้อมูลของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ที่ได้ทำการสรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2562 และแนวโน้มปี 2563 พบว่า มี 4 ปัจจัยหลักที่กระทบตลาดคอนโดมิเนียม ดังนี้
1. ภาวะเศรษฐกิจ
จากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ซบเซา อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยต่ำ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกา-จีน ความขัดแย้งระหว่างสหรัฐอเมริกา-อิหร่าน รวมถึงค่าเงินบาทแข็งตัว
2. กำลังซื้อของผู้บริโภค
หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเร่งก่อหนี้ก่อนการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ตลอดจนความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยและความสามารถในการชำระหนี้ของครัวเรือน
3. อุปสงค์/อุปทาน
คอนโดมิเนียมเหลือขายมีจำนวนมาก สวนทางอุปสงค์ที่ลดลง เนื่องจากกำลังซื้อชาวต่างชาติ นักเก็งกำไร และนักลงทุนลดลงไปจากตลาด ประกอบกับผู้ซื้อหลักส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง
4. นโยบายภาครัฐ
ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การลดค่าจดทะเบียนและค่าโอน และการลดภาระผ่อนดาวน์จำนวน 50,000 บาท สำหรับบ้านจำนวน 100,000 หลัง
ตลาดคอนโดฯ ปี 63 อุปทานลด ปรับสมดุลตลาด
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2563 จากอัตราการขยายตัวอุปทานคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่ลดลงในปี 2562 กว่า 30% ยังคงมีแนวโน้มลดลงในปี 2563 ขณะที่กำลังซื้อในปี 2563 มีแนวโน้มทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 35,000 ยูนิต คาดสภาพตลาดจะมีแนวโน้มปรับตัวเข้าสู่สมดุลในปี 2564
ทิศทางการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการ มีแนวโน้มกระจายตัวสู่พื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา โดยระดับราคามีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับลดลง แต่ก็มีผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งที่ชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมออกไป และหันเหความสนใจไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้ เช่น โรงแรมและสำนักงาน รวมทั้งจะได้เห็นการพัฒนาโครงการใหม่ในรูปแบบมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้เพิ่มขึ้น
หันจับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ และโอกาสของผู้ซื้อ
ตลาดคอนโดมิเนียมถดถอยในปี 2562 ส่วนหนึ่งมาจากอุปสงค์ที่ขึ้นอยู่กับความต้องการจากผู้ซื้อจริงเท่านั้น รวมทั้งจำนวนนักลงทุนที่ลดลง ซึ่งเป็นผลเนื่องมาจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย และจำนวนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง ซึ่งเป็นผลเนื่องมาจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นและเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย ทำให้ผู้ประกอบการปรับแผนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีอุปทานใหม่ คอนโดมิเนียมขายแบบสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ (Leasehold) เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก สะท้อนภาวะราคาที่ดินแพง บวกกับที่ดินเปล่าค่อนข้างจำกัด ทำให้เทรนด์พัฒนาโครงการปรับตัวไปสู่การทำโครงการขายแบบลีสโฮลด์โดยปริยาย
โดยผู้ประกอบการยังคงแข่งขันที่ราคา รูปแบบ และฟังก์ชั่นของคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับความต้องการ เพื่อให้สามารถจะชนะใจผู้ซื้อ และหนึ่งในกลยุทธ์ที่นิยมนำมาใช้คือสงครามราคา ซึ่งถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะได้ซื้อสินค้าที่ถูกลง
ทำเลชานเมืองมาแรง เปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ 67%
ด้านคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2562 ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ จำนวน 31,404 หน่วย จาก 46,709 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 67% โดยบริเวณสุขุมวิท ทั้งสุขุมวิทตอนต้น (ซ.1-ซ.63 และ ซ.2-ซ.42) สุขุมวิทตอนกลาง (ซ.44-ซ.70 และ ซ.65-ซ.103) และสุขุมวิทตอนปลาย (แบริ่ง-สำโรง) เป็นบริเวณที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงสุด โดยบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย เปิดตัวสูงสุด 8,402 หน่วย จาก 31,404 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 27%
ขณะที่บริเวณรัชดา/พระราม 9/ลาดพร้าว ยังเป็นทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงสุดในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ
โดยระดับราคาขายต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในทุกทำเลปี 2562 อยู่ระหว่าง 80,000-150,000 บาท หรือมีระดับราคาขายต่อหน่วยสำหรับห้อง 1 ห้องนอน อยู่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท
คอนโดฯ CBD เปิดใหม่ อัตราการขายสูงสุด 56%
อัตราการขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายอยู่ที่ 45% จำนวนหน่วยขายได้ 20,990 หน่วย ลดลงจากปี 2561 ซึ่งอยู่ในอัตรา 58% จำนวนหน่วยขายได้ 39,875 หน่วย
โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ที่ขายดีปี 2562 อยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายสูงสุด ขายได้ 12,665 หน่วย รองลงมาคือบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ขายได้ 4,600 หน่วย และ บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ขายได้ 3,725 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ เป็นบริเวณที่มีอัตราการขายสูงสุดถึง 56% ทั้งนี้ หากจำแนกคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละทำเล พบว่า
1. บริเวณเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ขายได้ดี คือบริเวณสุขุมวิท (ซ.1-ซ.63 และ ซ.2-ซ.42) ขายได้ 1,242 หน่วย
2. บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ขายได้ดีคือ บริเวณสุขุมวิทตอนกลาง (ซ.44-ซ.70 และ ซ.65-ซ.103) ขายได้ 1,385 หน่วย รองลงมาคือ บริเวณรัชดา/ลาดพร้าว/พระราม 9 ขายได้ 1,336 หน่วย
3. บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ที่ขายได้ดีคือ บริเวณฝั่งใต้ของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,443 หน่วย รองลงมาคือบริเวณฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,426 หน่วย
4. บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่ขายได้ดีคือ บริเวณตามแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน ที่เพิ่งเปิดให้บริการในปี 2562 ได้แก่ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่-เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ
ตลอดปี 2562 ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2563 ตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นที่น่าจับตาว่าจะไปในทิศทางไหน เนื่องจากปัจจัยที่กระทบยังคงส่งผลต่อเนื่อง แม้ประเด็นหวั่นวิตกว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายคงดูท่าจะเบาบางลง แต่การจะกระตุ้นกำลังซื้อให้กลับมาก็ยังเป็นเรื่องที่ต้องสำคัญ การศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังจะเป็นกระจกสะท้อนให้มองเห็นแนวโน้มของตลาดในภาพรวมได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
