ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 มีหลากหลายประเด็นที่น่าสนใจ โดยปัจจัยสำคัญที่จะไม่กล่าวถึงไม่ได้ คือการแพร่ระบาดของโควิด-19 รวมถึงปัจจัยอื่น ๆ ที่ถือจุดเปลี่ยนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่งผลกระทบต่อเนื่องเชื่อมโยงไปถึงปี 2564 มาย้อนรอยดูประเด็นต่าง ๆ เหล่านี้ ที่รวบรวมมาให้ดูกัน
โดยในปี 2563 มีประเด็นที่น่าสนใจถึง 10 ประเด็นที่ถือเป็นจุดเปลี่ยนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และถูกพูดถึงมากที่สุดในปี 2563 ดังนี้
1. LTV ดักทางนักลงทุน ส่งผลอสังหาฯ ซบเซา
มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมกันหลายหลัง หรือผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนหายไปจากตลาด และทำให้เกิดการชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่กลางปี 2562 จนถึงต้นปี 2563
2. โควิด-19 ถล่มเศรษฐกิจ ฉุดตลาดอสังหาฯ
ผลพวงของการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 จนทำให้เกิดการล็อกดาวน์ ส่งผลกระทบต่อหลายภาคธุรกิจหลักของประเทศ หลายบริษัทต้องประกาศลดจำนวนพนักงาน ลดเงินเดือน ปรับขนาดองค์กร เพื่อบริหารจัดการต้นทุนกำไร หรือรุนแรงถึงขั้นต้องปิดกิจการ ถือเป็นวิกฤติครั้งใหญ่ที่ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากระมัดระวังในการใช้เงิน และลดการใช้จ่ายสินค้าฟุ่มเฟือยต่าง ๆ รวมถึงที่อยู่อาศัย
3. ราคาที่อยู่อาศัยลดลง
จากการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่เน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยใช้การลดราคาสูงสุดกว่า 40% รวมถึงโปรโมชันอื่น ๆ เช่น ของแถม ช่วยผ่อน อยู่ฟรี และอีกมากมาย เพื่อกระตุ้นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในภาพรวมปรับตัวลดลงอย่างมากจากรอบปีก่อน
จากรายงาน Thailand Property Market Index พบว่า ดัชนีราคาในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 แตะอยู่ที่ระดับ 196 จุด ลดลงจากไตรมาสแรก 4% ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำสุดในรอบ 11 ไตรมาส (นับจากไตรมาส 3 ปี 2560)
4. ผู้ประกอบการหันมาขายออนไลน์แบบครบวงจร
ผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์การขายต่าง ๆ มากระตุ้นการตัดสินใจของกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ยังต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงล็อกดาวน์ หนึ่งในนั้นคือการขายออนไลน์แบบครบวงจร ตั้งแต่การชมบ้านแบบออนไลน์ หรือแบบ Virtual Tour ที่สามารถชมรายละเอียดต่าง ๆ ของบ้านได้เหมือนกับเข้าไปชมในโครงการ การขายออนไลน์แบบครบวงจร ร่วมกับแพลตฟอร์มช้อปปิ้งต่าง ๆ เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากขึ้น รวมทั้งการตรวจรับบ้านแบบออนไลน์
5. แนวราบโตแทนคอนโด
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบเพื่อรองรับเรียลดีมานด์มากขึ้น สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันมาให้ความสนใจพื้นที่ใช้สอยของที่อยู่อาศัย เนื่องจากในช่วงล็อกดาวน์ต้องทำงานจากที่บ้าน หรือ Work From Home มากขึ้น จากผลสำรวจ Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า ปัจจัยที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ให้ความสำคัญในการเลือกซื้อบ้านคือ ขนาดของที่อยู่อาศัย โดยมีสัดส่วนถึง 54% ของผู้ทำแบบสำรวจ เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจก่อนหน้าที่อยู่ที่ 50%
นอกจากนี้ จากรายงาน Thailand Property Market Index ยังพบว่า ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในช่วงไตรมาส 3 ปี 2563 ปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง 7% จากรอบปีก่อนหน้า ส่วนดัชนีราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน แต่ถือว่าลดลง 6% จากรอบปีก่อนหน้า
6. ภาษีที่ดินฯ ป่วนตลาดอสังหาฯ
อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่กระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่บังคับใช้ในปี 2563 แต่เนื่องจากเป็นการบังคับใช้เป็นปีแรกทำให้เกิดปัญหาในการจัดเก็บอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นการปรับเกณฑ์จัดเก็บภาษี อาทิ ที่อยู่อาศัยที่ปล่อยเช่าเสียล้านละ 200 บาท เช่นเดียวกับเพื่อการอยู่อาศัย โดยไม่ต้องเสียในอัตราเชิงพาณิชย์ หรือล้านละ 3,000 บาท การไม่ได้รับจดหมายแจ้งภาษีที่ดินฯ เนื่องจากยังสำรวจไม่ครบ จนทำให้เกิดเลื่อนการจ่ายหลายครั้งจากความไม่ชัดเจน รวมถึงสถานการณ์โควิด-19
7. รถไฟฟ้าสายใหม่ ดันทำเลรอบนอกเติบโต
ในปี 2563 มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการถึง 3 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ รถไฟฟ้าสายสีทอง ช่วงกรุงธนบุรี-คลองสาน และรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ส่งผลให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองทำได้สะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวเป็นรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อถึง 3 จังหวัด ได้แก่ สมุทรปราการ กรุงเทพฯ และปทุมธานี ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในทำเลรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และทำเลชานเมืองได้รับอานิสงส์เติบโตไปด้วย
ผู้บริโภคจึงไม่ต้องกระจุกตัวอยู่เฉพาะในตัวเมืองเท่านั้น แต่กระจายสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น เนื่องจากราคาโครงการแนวราบซึ่งได้รับความสนใจในปัจจุบันยังมีราคาไม่สูงเกินไป จากรายงาน Thailand Property Market Outlook พบว่า 5 ทำเลยอดนิยมในกรุงเทพฯ ในปี 2563 ได้แก่ เขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 74% เขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 61% เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 58% เขตบางแค เพิ่มขึ้น 58% และเขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 38%
8. ดอกเบี้ยนโยบายต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์
แม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะค่อย ๆ ฟื้นตัวตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในไทย และการทยอยฟื้นตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วโลก แต่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่คึกคักเท่ากับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19
คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประเมินว่า ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 2 ปี ที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมจะกลับสู่ระดับก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 จึงยังคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 0.50% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ ซึ่งจะช่วยเอื้อต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และทำให้อัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำลงด้วย
9. Elite Card กระตุ้นตลาดอสังหาฯ ไทย
แม้ว่าหลายฝ่ายจะรอมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ แต่จนแล้วจนรอดก็ยังไม่มีออกมา จนกระทั่งเดือนตุลาคม 2563 ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี ไฟเขียวเปิดประเทศรับชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศ ซึ่งต้องอยู่มาตรการควบคุมโรคของไทยอย่างเคร่งครัด
โดยหนึ่งในกลุ่มที่เดินทางเข้ามา คือกลุ่มชาวต่างชาติที่ถือบัตรสมาชิกพิเศษของประเทศไทย (Thailand Elite Card) หรือบัตรอีลิท คาร์ด (Elite Card) และเปิดโอกาสให้กลุ่มนี้สามารถถือครองวีซ่าได้ 5 ปี แต่ต้องสมัครโปรแกรม Elite Flexible One ค่าสมาชิก 5 แสนบาท และซื้อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่มูลค่าไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยูนิตเดียวหรือหลายยูนิตรวมกันก็ได้ แต่ต้องมาจากผู้ประกอบการเดียวกัน โดยเท่าที่หารือกันผู้ซื้อส่วนใหญ่น่าจะมาจากสาธารณรัฐประชาชนจีน คาดจะขายได้จำนวน 100 ยูนิต
ถกประเด็น: Elite Card กระตุ้นตลาดอสังหาฯ ไทย ได้จริงหรือไม่?
10. อสังหาฯ ท่ามกลางโควิด-19 รอบใหม่
ในช่วงปลายปี 2563 กลับมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในประเทศไทยอีกครั้ง ถือเป็นการระบาดรอบใหม่ที่ไม่ใช่รอบสอง โดยขยายวงกว้างมาจากจังหวัดสมุทรสาคร ปัจจุบันพบผู้ติดเชื้อจำนวนมากในหลายจังหวัด ซึ่งรวมถึงกรุงเทพฯ จนหลายฝ่ายมองว่าอาจเป็นการระบาดรอบที่ร้ายแรงกว่ารอบแรก แน่นอนว่าส่งผลกระทบต่อหลายภาคธุรกิจ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งต้องดูความชัดเจนของภาครัฐอีกครั้งว่าจะดำเนินการคลี่คลายปัญหานี้อย่างไร และการแพร่ระบาดจะลุกลามไปถึงขั้นไหน จะนำไปสู่การล็อกดาวน์ประเทศอีกครั้งหรือไม่
อย่างไรก็ดี จากประเด็นต่าง ๆ ในปี 2563 ที่หยิบยกมานี้ เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้ประกอบการเดินอย่างไรไม่ให้ซ้ำรอยเก่า และหาโอกาสที่จะก้าวสู่ปี 2564 ได้อย่างแข็งแกร่งกว่าเดิม ขณะที่ผู้บริโภคเอง แม้จะมีปัจจัยกระตุ้นกำลังซื้อ โดยเฉพาะราคา ทำเลที่น่าสนใจ อานิสงส์จากรถไฟฟ้า แต่วินัยทางการเงินยังคงเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้บริโภคจะต้องพิจารณาให้ดีก่อนตัดสินใจ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
