จับตาอสังหาฯ พื้นที่ EEC ศรีราชาน่าสนใจ เป็นศูนย์รวมแหล่งงาน และสถานศึกษาชื่อดัง ช่วยหนุนคอนโด ราคา 3.00-5.99 ล้านบาท ขายดี ผนวกมาตรการ LTV ใหม่ ส่งผลดีต่อเรียลดีมานด์ และผู้ซื้อหลังแรก
โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC เป็นทำเลที่น่าจับตามอง เป็นพื้นที่ที่มีทั้งโรงงานอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว และสถาบันการศึกษาชั้นนำ มีประชากรรวมทั้งหมดใน EEC 3.4 ล้านคน ภายหลังการเปิด EEC ในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดโรงงานอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น ทำให้มีทั้งแรงงานในประเทศและต่างประเทศเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง
EEC ทำเลศักยภาพ กระตุ้นเศรษฐกิจโต
โดยเมื่อต้นปี 2563 รัฐบาลได้กำหนดนโยบายในการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชน ลดผู้มีรายได้น้อยให้หมดไปภายใน 3 ปี ด้วยการบูรณาการการลงทุนในพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ ผลักดันงบการลงทุนและดึงภาคเอกชนร่วมลงทุนอย่างเต็มตัว จึงทำให้พื้นที่ EEC มีโอกาสที่จะเป็นทำเลศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตคู่กับการผลักดันเศรษฐกิจอย่างน่าสนใจ
ศรีราชาเป็นทำเลที่น่าสนใจที่สุด เนื่องจากเป็นพื้นที่ศักยภาพสูง มีชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในไทยอาศัยอยู่หนาแน่นกว่า 8,000 คน เพราะไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรม อีกทั้งยังเป็นศูนย์รวมพนักงาน-นักธุรกิจต่างชาติ และมีสถานศึกษาชื่อดัง ช่วยหนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม กลุ่มราคา 3-6 ล้านบาท ที่ปัจจุบันเหลือขายน้อย
ศรีราชา ศูนย์รวมแหล่งงาน และสถานศึกษา
จากการสำรวจของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่ EEC นั้น ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา บางแสน ศรีราชา พัทยา สัตหีบ และระยอง โดยพื้นที่ดังกล่าวแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรกอยู่ในทำเลของมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยว ได้แก่ บางแสน ศรีราชา และพัทยา กลุ่มที่สองคือกลุ่มที่อยู่ในทำเลของโรงงาน คือ ฉะเชิงเทรา สัตหีบ และระยอง
ทั้งนี้ กลุ่มมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยวมีการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะศรีราชา เพราะเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นถึง 8,000 คน และยังเป็นพื้นที่ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง นอกจากนี้ยังมีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งมีนักศึกษาใหม่ทุกปี จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในศรีราชาค่อนข้างโดดเด่น
คอนโดฯ ราคา 3.5-15 ล้าน ขายดี
จากการสำรวจพบว่าที่อยู่อาศัยในโซนศรีราชา ณ ต้นปี 2562 มีทั้งสิ้น 7,072 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 17,721 ล้านบาท คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนมากเป็นอันดับหนึ่งหรือคิดเป็น 49% มียูนิตเสนอขายอยู่ 3,470 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 10,059 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระบายโครงการเก่า
ด้านระยะเวลาการขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนนี้อยู่ที่ 2.97 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และคาดว่าจะขายหมดในราว 16 เดือน ระดับราคาที่เสนอขายอยู่ที่ 3.5-6 ล้านบาท และ 6-15 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ตอบโจทย์นักธุรกิจชาวต่างชาติที่มาทำงานในโรงงานในพื้นที่ EEC รวมถึงกลุ่มพนักงานชาวไทย และกลุ่มผู้ปกครองที่ซื้อให้บุตรหลานที่มาศึกษาเล่าเรียน
ศรีราชา “Little Osaka” ของชาวญี่ปุ่น
ทางด้านปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมพื้นที่ศรีราชา พบว่า ในด้านของโรงงานอุตสาหกรรมนั้น อยู่ใกล้ทั้งนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร และนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ทั้งสองนิคมอุตสาหกรรมนี้ มีชาวญี่ปุ่นทำงานอยู่เป็นจำนวนมาก
โดยนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร มีโรงงานอุตสาหกรรม 514โรงงาน มีโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น 60.46% นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง มีโรงงานอุตสาหกรรม 307 โรงงาน มีโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น 74% ซึ่งชาวญี่ปุ่นนิยมอาศัยอยู่ในศรีราชา จนทำให้ศรีราชาได้รับการขนานนามว่า “Little Osaka”
นอกจากนี้ยังมีปัจจัยบวกจากนโยบายพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 และ 4 อีกทั้ง บมจ.ไทยออยล์ ได้ทำการต่อสัญญาเช่าที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการพลังงานสะอาดไปอีก 30 ปี ซึ่ง บมจ.ไทยออยล์ มีพนักงานถึง 1,200 คน ซึ่งพนักงานเหล่านี้ล้วนแต่เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง
ส่วนปัจจัยสนับสนุนจากด้านของสถานศึกษานั้น พบว่าจำนวนนิสิตใหม่ของมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ศรีราชา เมื่อปี 2560 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ในอัตรา 7.5%
ปัจจัยทั้งหมดนี้ล้วนเป็นโอกาสในการขยายตัวของอุปสงค์ที่ในที่อยู่อาศัยเช่นกัน โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ส่วนทำเลที่ผู้ซื้อให้ความสนใจจะอยู่บนเส้นถนนสุขุมวิท บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตร-ศรีราชา หรือบริเวณโรงงานไทยออยล์ เพราะสะดวกในการเดินทาง โดยมีโครงการที่เปิดขายมากกว่า 10 โครงการและหลายระดับราคาอีกด้วย
ปลดล็อกมาตรการ LTV ส่งผลดีต่อเรียลดีมานด์
สำหรับการประกาศปรับปรุงเกณฑ์มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันนั้น
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ประเมินว่าจะช่วยให้ผู้ที่ซื้อบ้านได้ประโยชน์โดยตรง โดยเฉพาะบ้านหลังแรกที่นอกจากจะสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าบ้านแล้ว ยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง น่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ ส่วนบ้านหลังแรกที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการปรับปรุงคือการวางดาวน์ 10% จากเดิม 20% น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนได้ดีขึ้น
ในส่วนของการผ่อนปรนเกณฑ์กู้บ้านหลังที่ 2 นั้น ปัจจุบันบ้านหลังที่สองเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงค่อนข้างสูง ดังนั้นหากสามารถปรับเงื่อนไขให้เหมือนบ้านหลังแรกได้จะสามารถปลดล็อกสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
ผังเมืองใหม่ EEC กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ล่าสุด ราชกิจจานุเบกษาประกาศการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ในวันที่ 10 ธันวาคม 2562 ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินจะมองเป็นภาพรวม 20 ปี ถึงปี 2580 โดยกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น 4 กลุ่มหลัก 11 ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้แก่
1. พื้นที่พัฒนาเมือง พื้นที่ส่งเสริมพิเศษ สนับสนุนการพัฒนาเมืองใหม่และเมืองเดิม ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สีส้ม (ชุมชนเมือง) สีส้มอ่อน มีจุดสีขาว (รองรับการพัฒนาเมือง) และสีน้ำตาล (เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ)
2. พื้นที่พัฒนาเกษตรกรรมพื้นที่ที่มีศักยภาพเหมาะสมต่อการเกษตร เพื่อรักษาแหล่งผลิตอาหารและผลไม้เมืองร้อนของประเทศ ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินกำหนดเป็นพื้นที่สีเหลืองอ่อน (ชุมชนชนบท) สีเขียวอ่อน (ส่งเสริมเกษตรกรรม) สีเหลืองทแยงสีเขียว (เขตปฏิรูปที่ดิน)
3. พื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรมบริเวณที่เป็นที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรมเดิมและบริเวณพื้นที่ที่ได้ทำการศึกษาวิเคราะห์ว่ามีศักยภาพที่จะพัฒนาในด้านอุตสาหกรรมได้อย่างเหมาะสม ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินกำหนดเป็นสีม่วง (เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการอุตสาหกรรม) และสีม่วงอ่อน มีจุดสีขาว (พัฒนาอุตสาหกรรม)
4. พื้นที่อนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้แก่ พื้นที่ป่าไม้ แหล่งน้ำ ชายฝั่งทะเล ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินกำหนดเป็นสีเขียวมีเส้นทแยงสีฟ้า (ที่โล่งเพื่อการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม) และสีเขียวอ่อนมีเส้นทแยงสีขาว (อนุรักษ์ป่าไม้)
นอกจากนั้นยังมีแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค 8 ระบบ ประกอบด้วย 5 แผนผัง และ 1 มาตรการ ได้แก่
แผนผังระบบสาธารณูปโภค ระบบเทคโนโลยี และการสื่อสาร และระบบการควบคุมและขจัดมลพิษ แผนผังระบบคมนาคมและขนส่ง, แผนผังระบบคมนาคมและขนส่ง, แผนผังระบบการตั้งถิ่นฐานและภูมิสังคม, แผนผังระบบบริหารจัดการน้ำ, แผนผังระบบป้องกันอุบัติภัย และมาตรการระบบนิเวศและสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสมกับการประกอบอุตสาหกรรมเป้าหมาย อุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ และการประกอบกิจการ
นับเป็นพื้นที่เศรษฐกิจของไทย ซึ่งจะมีการลงทุนและกลายเป็นฐานการผลิตขนาดใหญ่ของทั้งภาครัฐและเอกชน ดึงดูดเม็ดเงินและผู้คน ดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ได้อานิสงส์ เติบโตจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
