แนวโน้มภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2563 ค่อนข้างทรงตัว แต่มีโอกาสขยายตัวสูงถึง 7% หากเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อการตัดสินใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัย แต่ต้องจับตาไวรัสโคโรนาที่อาจทำอสังหาฯ สะดุดในไตรมาสแรก
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ภาพรวมธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2562 หลังจากที่รัฐบาลได้ออก 3 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ได้แก่
1. มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้จากการซื้อบ้านและห้องชุด (บ้านหลังแรก) ไม่เกิน 200,000 บาท
2. มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลือประเภทละ 0.01% สำหรับการซื้อบ้านจัดสรรและห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท (รวมบ้านสร้างใหม่ และบ้านมือสอง)
3. มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือประเภทละ 0.01% สำหรับการซื้อบ้านจัดสรรและห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ซื้อจากผู้ประกอบการ
มาตรการรัฐกระตุ้นยอดโอน 373,365 หน่วย ปี 62
3 มาตรการข้างต้น ส่งผลให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2562 ปรับตัวดีขึ้นจากปี 2561 โดยมียอดจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ถึง 373,365 หน่วย และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 875,189 ล้านบาท ซึ่งมีการขยายตัวจากปี 2561 ถึง 2.7% (จำนวนหน่วย) และ 4.3% (จำนวนมูลค่า) ทั้งที่คาดการณ์ว่าจะต้องติดลบถึง 8.4% และ 8.2% ตามลำดับ
ผู้ประกอบการเบนเข็มซบแนวราบ ลดซัพพลายแนวสูง
ในส่วนของจำนวนหน่วยที่ได้รับในอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ มีการขยายตัวในไตรมาส 2 และ 3 และในไตรมาส 4 ปี 2562 มีจำนวนหน่วยการขออนุญาตจัดสรรใกล้เคียงกับปี 2561 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการได้ปรับแนวการผลิตที่อยู่อาศัยมาสู่แนวราบมากยิ่งขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เห็นได้ว่าเริ่มมีการปรับตัวมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2559 และ 2560 แล้ว โดยจำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศปี 2562 มีจำนวนลดลงถึงประมาณ 9% จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดลดลง 24%
หากพิจารณาจำนวนและสัดส่วนของใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดได้ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2559-2562 ซึ่งเป็นสัญญาณว่าปริมาณของอาคารชุดเกิดใหม่ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้านี้น่าจะมีปริมาณลดลง
ขณะที่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2562 มีจำนวนลดลงถึงประมาณ 32.1% โดยจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ของอาคารชุดลดลง 34.3% และบ้านจัดสรรลดลง 29.% ซึ่งทำให้ภาวะที่มีหน่วยเหลือขายมากจากการเพิ่มขึ้นอย่างมากของที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 2561 จะทยอยถูกดูดซับไป
ปี 63 ฝ่าปัจจัยลบ คาดยอดโอนมีโอกาสขยายตัวถึง 7%
สำหรับทิศทางการตลาดที่อยู่อาศัยปี 2563 จากปัจจัยบวก ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยต่ำและเป็นขาลง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย และปัจจัยลบ ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงชะลอตัว การระบาดของไวรัสโคโรนา สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ล้วนส่งผลต่อการปรับตัวในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วประเทศ จะอยู่ที่ประมาณ 372,500-400,660 หน่วย ขยายตัวระหว่าง -0.2% ถึง 7.3% และมีมูลค่าถึง 853,100-917,100 ล้านบาท ขยายตัวระหว่าง -2.5% ถึง 4.8%
โดยจะมีการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 197,500-214,300 หน่วย ขยายตัวระหว่าง -0.2% ถึง 8.3% และมีมูลค่าถึง 571,200-614,000 ล้านบาท ขยายตัวระหว่าง -0.2% ถึง 7.3% ซึ่งจะมีสัดส่วนหน่วย 53% และมูลค่า 67% ของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ
คาดครึ่งแรกปี 63 ชะลอ พิษไวรัสโคโรนาสกัดชาวจีน
การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ จะอยู่ที่ประมาณ 117,400-126,780 หน่วย เป็นมูลค่าถึงประมาณ 284,360-305,700 ล้านบาท โดยกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีสัดส่วนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 73.6% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 78.1%
อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 คาดว่าจะมีการชะลอการโอนของคนจีนบ้างเนื่องจากสาเหตุการระบาดไวรัสโคโรนา แต่มีผลกระทบไม่มากเนื่องจาก ผู้ซื้อห้องชุดคนจีนมีสัดส่วนพียง 6% ของผู้ซื้อทั้งหมดเท่านั้น
คอนโดฯ เปิดตัวใหม่ สัดส่วนกว่าครึ่งของตลาด
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2563 จะอยู่ประมาณ 114,400-122,600 หน่วย โดยเป็นห้องชุดประมาณ 55% หรือประมาณ 62,900-67,400 หน่วย โดยการขอใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2562 ประมาณ 97,500-100,400 หน่วย และจะอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 58.4%
การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารทั่วประเทศ ประมาณการณ์ว่าจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2562 ประมาณ 292,100-300,900 หน่วย โดยมีใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดประมาณ 27.4% หรือประมาณ 80,000-82,400 หน่วย
ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารในกรุงเทพฯ และปริมณฑลก็จะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2562 แต่อาจมากกว่าเล็กน้อยประมาณ 129,000-132,900 หน่วย
โดยมีใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดประมาณ 51.1% หรือประมาณ 65,900-67,900 หน่วย ซึ่งหมายความว่า 82% ของอาคารชุดที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารทั่วประเทศจะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล
จากการคาดการณ์สรุปได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 น่าจะมีภาวะที่ค่อนข้างทรงตัวต่อเนื่องจากปี 2562 แต่มีโอกาสที่จะขยายตัวได้สูงถึง 5-7% หากเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศมีการขยายตัวดีขึ้น ซึ่งจะทำให้เกิดการจ้างงานและความมั่นใจของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในการตัดสินใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามไปด้วย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
