ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ชะลอตัวต่อเนื่อง จากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ผูัประกอบการชะลอโครงการใหม่ อัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ระบายสต็อกคอนโด โฟกัสตลาดแนวราบ รอตลาดฟื้นตัว
ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 มีแนวโน้มทรงตัวจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงต่อเนื่องมาจากปี 2562 และปัจจัยที่ไม่เอื้อต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อาทิ หนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูง มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ Loan to Value: LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่ประกาศใช้ปี 2563
กำลังซื้อถดถอย ผู้ประกอบการตรึงราคาอสังหาฯ
จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้นทำให้ผู้ซื้อไม่มั่นใจและชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอการขึ้นราคาที่อยู่อาศัย และต้องจูงใจผู้ด้วยโปรโมชั่น รวมถึงแคมเปญลด แลก แจก แถมต่าง ๆ
จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index รอบล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2562 ปรับตัวลดลงเป็นอย่างมากมาอยู่ที่ 207 จุด จาก 221 จุด ในไตรมาสก่อนหน้า หรือปรับลดลงราว 6% นับเป็นดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการปรับตัวลดลงมากที่สุดในรอบ 8 ไตรมาส (นับจากช่วงไตรมาส 4 ปี 2560)
สอดคล้องกับจำนวนบ้านและคอนโดที่นำออกมาขายใหม่ปรับตัวลดลง โดยดัชนีอุปทานที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2662 ปรับตัวลดลงเช่นกัน โดยปรับลดจาก 367 จุด ในไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 336 จุด หรือลดลงถึง 8% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ขายชะลอการนำสินค้าออกมาขายเพื่อรอช่วงเวลาที่เหมาะสม
เรียลดีมานด์ดันแนวราบรุ่ง สวนทางคอนโดฯ สะดุด
ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีราคาปรับตัวลดลงมากที่สุดคือ คอนโดมิเนียม โดยปรับตัวลดลงราว 5% จากช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบมีดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 2% และเพิ่มขึ้นถึง 12% ในรอบ 2 ปี แสดงให้เห็นว่าความต้องการของที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ยังไม่สะดุดเหมือนคอนโดมิเนียม เนื่องจากจุดประสงค์ในการซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยมากกว่าซื้อเพื่อลงทุน
ตลาดคอนโดฯ ปี 63 จะไปทิศทางไหน?
ปี 2563 ปีแห่งการระบายสต็อก เจาะตลาดแนวราบ
ด้านอุปทานในปี 2563 มีแนวโน้มปรับตัวลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะสินค้าระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีอยู่ในตลาดถึง 87% ของอุปทานทั้งหมด พร้อมออกโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อเร่งให้เกิดการตัดสินใจซื้อต่อไป หรือหากจะเปิดโครงการใหม่ จะเน้นสินค้าประเภทแนวราบมากขึ้น เจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
โดยคอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนอุปทานมากที่สุด คิดเป็น 89% ของจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3.5-8.5 ล้านบาท ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น 4% ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาท และบ้านยังคงมีสัดส่วนอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 18% โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคา 3.5-8.5 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นภาพชัดเจนขึ้นของผู้ประกอบการที่หันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น และชะลอการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่
โจทย์ใหญ่ อสังหาฯ ปี 63 ยุคที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว
เขตวัฒนา-ประเวศ ทำเลอุปทานที่อยู่อาศัยสูงสุด
ทำเลที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงที่สุดคือเขตวัฒนา โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 19% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด โดย 48% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ (เอกมัย ทองหล่อ พร้อมพงษ์) ระดับราคาที่มีจำนวนมากที่สุดคือ คอนโดราคา 3.5-8.5 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นโครงเก่าที่นำมารีเซล
นอกจากนี้เขตวัฒนายังมีอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงที่สุด โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 8% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดย 55% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ (เอกมัย ทองหล่อ พร้อมพงษ์) เช่นเดียวดับเขตประเวศที่มีสัดส่วนจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวสูงสุด โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 8% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดย 55% อยู่ในแขวงประเวศ (พัฒนาการ อ่อนนุช)
อานิสงส์จากเส้นทางรถไฟฟ้า ดันราคาอสังหาฯ พุ่ง
ทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากเส้นทางรถไฟฟ้าอย่างชัดเจน คือ
1. เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย โดยหลังจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง-หลักสอง เปิดให้บริการเต็มรูปแบบตั้งแต่เดือนกันยายน 2562 ทำให้ดัชนีราคาของที่อยู่อาศัยในทำเลนี้เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 37% จากไตรมาสก่อน โดยราคากลางเฉลี่ยของทำเลนี้อยู่ที่ 178,496 บาทต่อตารางเมตร
โดยระดับราคาที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ 15 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้นถึง 18% จากไตรมาสก่อน โดยเฉพาะในแขวงป้อมปราบ โดยสินค้าในทำเลนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการรีเซล หรือโครงการเก่านำกลับมาขายใหม่ เนื่องจากมีโครงการใหม่เปิดตัวไม่มาก
ส่วนทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นรองลงมา ได้แก่
2. เขตคันนายาว ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 60,211 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 33%
3. เขตบางบอน ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 40,648 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 7%
4. เขตภาษีเจริญ ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 67,969 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5%
5. เขตดอนเมือง ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 31,607 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4%
ส่วนทำเลที่มีดัชนีราคาลดลงมากที่สุด คือ
1. เขตจตุจักร ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 113,636 บาทต่อตารางเมตร ลดลง 17%
2. เขตดินแดง ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 105,367 บาทต่อตารางเมตร ลดลง 15%
3. เขตบางกอกใหญ่ ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 66,071 บาทต่อตารางเมตร ลดลง 15%
4. เขตบางพลัด ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 79,365 บาทต่อตาางเมตร ลดลง 8%
5. ห้วยขวาง ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 115,385 บาทต่อตารางเมตร ลดลง 8%
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ยังเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม เนื่องจากเป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่คงที่ หรือปรับลดลง อีกทั้งผู้ขายยังพากันแข่งออกโปรโมชั่นและส่วนลด เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อเป็นจำนวนมาก แม้ว่าจะเจอพิษโควิด-19 เล่นงาน สถานการณ์โดยภาพรวมก็ยังเติบโตแบบชะลอตัว
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
