เซ้งกับเช่า การเช่า 2 แบบนี้ต่างกันอย่างไร อยากเซ้งกิจการต้องดูอะไร

หากว่ากันด้วยเรื่องของการเช่าสถานที่แล้ว หลายคนคงเกิดคำถามว่าระหว่าง "เซ้ง" กับ "เช่า" แตกต่างกันอย่างไร แล้วถ้าอยากเซ้งกิจการต่อจากคนอื่นจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อไม่ให้โดนโกงและได้ราคาเช่าที่ยุติธรรม มาตามดูทุกเรื่องที่คุณต้องอ่านก่อนตัดสินใจทำสัญญาเซ้งกิจการ เพื่อเป็นแนวทางสำหรับใครที่มองหาลู่ทางและโอกาสใหม่ ๆ ในการเช่าสถานที่ค้าขาย

ก่อนอื่นมาทำความรู้จักความหมายของ 2 คำนี้ ให้ชัดเจนกัน ว่า "เซ้ง" กับ "เช่า" นั้น แตกต่างกันอย่างไร

การเช่า เป็นการนำทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ไปให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เช่น เช่าบ้าน, เช่าคอนโด, เช่าหอพัก ฯลฯ

โดยผู้ให้เช่าจะเป็นผู้ได้รับเงินค่าเช่า ตามที่ตกลงกันในสัญญา เช่น จ่ายเป็นรายเดือน, รายปี หรือตามตกลง ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่จ่ายค่าเช่าตามสัญญาที่ตกลงกันไว้

โดยมีกฎหมายกำหนดไว้ด้วยว่าการทำสัญญาเช่า ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน และต้องไม่มีข้อกำหนดการยึดเงินค่าเช่าล่วงหน้า รวมทั้งอัตราการเก็บค่าน้ำและค่าไฟฟ้าต้องเป็นไปตามที่เรียกเก็บจริงตามใบแจ้งหนี้ รวมทั้งระบุเงื่อนไขอื่น ๆ ในสัญญา กรณีที่เช่าครบสัญญาหรือกรณียกเลิกการเช่า เช่น หากมีทรัพย์สินเสียหายใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ

– ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วัน ก่อนถึงวันกำหนดชำระค่าเช่า

– ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน

– ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ

– ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า

– ผู้ให้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้ กรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด แต่ต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน และต้องมีระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา

– ผู้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้เช่นเดียวกัน โดยต้องแจ้งกับผู้ให้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน โดยต้องไม่ติดค้างค่าชำระใด ๆ

– ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกเก็บค่าเสียหาย หากผู้เช่าทำสิ่งของหรือสถานที่ชำรุด โดยต้องมีระบุไว้ในสัญญา

การเซ้ง คือการโอนสิทธิการเช่าระยะยาว เป็นเพียงการขายสิทธิต่อให้แก่กัน ไม่ใช่การซื้อขาย โดยผู้เซ้งสามารถนำทรัพย์สินนั้นไปพัฒนาต่อยอดทำธุรกิจได้ จะกำหนดระยะเวลาในสัญญาชัดเจน เช่น 10 ปี, 20 ปี, 30 ปี ฯลฯ ซึ่งจะต้องกำหนดในสัญญาด้วยว่ายินยอมให้สามารถนำทรัพย์สินให้เช่าต่อได้

การเซ้งนั้นผู้ให้เซ้งจะได้เงินมากกว่าการให้เช่า โดยกำหนดจ่ายตามที่ตกลงกัน จะได้ราคาที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับการให้เช่า เนื่องจากการเซ้งส่วนใหญ่แล้ว ผู้เซ้งมักจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ไปทำธุรกิจ และเมื่อเปรียบเทียบกับการเช่าแล้ว การเซ้งร้านจะมีมูลค่าสร้างรายได้ได้ดีกว่า

ผู้เซ้งสามารถปรับปรุง รีโนเวทอาคาร ตึก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เซ้งได้ แต่การรีโนเวทหรือต่อเติมใด ๆ ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ให้เซ้งเมื่อหมดสัญญา โดยทางผู้เซ้งจะไม่สามารถเรียกร้องได้ จึงต้องมีการประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนด้วย ก่อนตัดสินใจตกแต่งต่อเติมหากพื้นที่นั้น ๆ ทำเลดี ทำธุรกิจได้ผลประกอบการดี ราคาเซ้งก็จะสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ

– ผู้ให้เซ้งมีสิทธิขายสิทธิให้แก่ผู้เซ้งได้ตั้งแต่ 10-99 ปี โดยจะต้องได้รับเงินก้อนตามงวดชำระที่ได้ตกลงกันไว้

– ผู้เซ้งมีสิทธิตกแต่งต่อเติมตามที่ได้ตกลงไว้กับผู้ให้เซ้ง และต้องระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง

– ผู้เซ้งไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญาในกรณีที่เซ้งมาแล้วทำธุรกิจ หรือดำเนินกิจการได้ไม่ดี การเซ้งร้าน เซ้งอาคาร ฯลฯ ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างกัน ทำได้เพียงจ่ายค่าเช่าจนกว่าจะครบสัญญา

– ผู้เซ้งมีสิทธิจะปล่อยเซ้งต่อได้ เช่น สามารถเซ้งร้านให้คนอื่นทำต่อได้อีกเป็นทอด ๆ

การเซ้งกิจการแล้วนั้น ในฐานะคนที่มองหาที่เซ้งสำหรับค้าขายหรือประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายอย่าง เพื่อให้ได้สถานที่ที่ใช่และตรงความต้องการ รวมทั้งปลอดปัญหาเรื่องสัญญาเช่า มาดูกันว่าต้องพิจารณาเรื่องอะไรบ้างเมื่อต้องการเซ้งกิจการ

นับเป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ที่มองข้ามไม่ได้ เพราะเป้าหมายของการเซ้งที่นั้นคือสร้างกำไรหรือต่อยอดเงินทุนที่ลงไปให้งอกเงยและได้กลับมาอย่างคุ้มค่านั่นเอง คุณควรเลือกทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์การทำกิจการของตัวเองอย่างเหมาะสม โดยดูที่ที่ผู้คนสัญจรไปมาสะดวก เป็นแหล่งรวมตัวของฐานลูกค้าเราโดยเฉพาะ

นอกจากนี้ การลงพื้นที่จริงก็อาจทำให้เห็นภาพรวมได้ชัดเจนขึ้นว่าสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร ช่วงเวลาไหนน่าจะเป็นนาทีทอง และช่วงไหนที่ผู้คนไม่ค่อยเยอะ

แน่นอนว่าค่าเช่าคือปัจจัยรองลงมาที่ต้องพิจารณา เพราะทำให้คุณชั่งใจได้ว่าเหมาะสมและคุ้มค่ากับการลงทุนเซ้งที่ตรงนั้นหรือไม่ อันนำไปสู่การตัดสินใจสุดท้ายว่าคุณจะเลือกเซ้งหรือไม่

หากคุณถูกใจที่ทางที่หมายตาจนนัดคุยกับผู้ให้เช่าแล้ว ก่อนจะเซ็นสัญญาโอนสิทธิการเช่าก็ต้องพิจารณาข้อกำหนดหรือเงื่อนไขต่าง ๆ ให้ดี โดยต้องดูเรื่องต่อไปนี้

– ระยะเวลาเช่า ในกรณีที่คุณเซ้งกิจการต่อจากผู้เซ้งรายอื่นมาอีกที ควรดูว่าผู้เซ้งเดิมทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เซ้งเป็นระยะเวลาเท่าไหร่ เริ่มทำสัญญาตั้งแต่วันไหน และวันหมดสัญญาคือวันที่เท่าไหร่ หากคุณรับช่วงเซ้งต่อจะเหลือระยะเวลาการเช่าเท่าไหร่ โดยระยะเวลาที่เซ้งต่อนั้นจะนำมาคำนวณค่าเช่าจริงที่ต้องจ่ายนั่นเอง

– ค่าเปลี่ยนชื่อ โดยทั่วไปแล้ว การเซ้งกิจการต่อจำเป็นต้องเปลี่ยนชื่อในสัญญาเช่า ซึ่งมีค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาดังกล่าว คุณตรวจสอบได้จากผู้ให้เซ้ง ทั้งเรื่องค่าเปลี่ยนชื่อและข้อตกลงในการเซ้งกิจการ

องค์ประกอบที่สำคัญในการทำหนังสือสัญญาเช่า ได้แก่

อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจเซ้งกิจการ หรือร้านค้า อย่าลืมพิจารณาให้ถี่ถ้วน เนื่องจากเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ หากไม่มั่นใจว่าจะสามารถต่อยอดได้ก็อย่าเพิ่งผลีผลาม นอกจากนี้ยังต้องตรวจเช็กสภาพของอาคารว่าอยู่ในภาพที่ใช้งานได้ดีอยู่หรือไม่ สามารถนำมาใช้งานต่อได้นานแค่ไหน เพื่อคำนวณต้นทุน หากต้องรีโนเวทเพิ่มเติม หรืออาจนำข้อนี้ไปต่อรองราคาค่าเช่าต่อได้

สิ่งสำคัญที่สุดของการเซ้งกิจการต่อนั้น คือทำความเข้าใจรายละเอียดสัญญาเช่า ซึ่งเป็นเรื่องในเชิงกฎหมาย รวมทั้งรู้วิธีเจรจาต่อรองอย่างมีชั้นเชิง ซึ่งต้องอาศัยความเข้าใจแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ