ก่อนหน้านี้ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2561 และฉบับปี 2562” ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์หลายประการเกี่ยวกับการให้เช่าที่อยู่อาศัยเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค และผู้เขียนเคยได้เขียนถึงไปแล้ว โดยเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างประกาศฉบับปี 2561 และ 2562
แต่ล่าสุดนี้ในเดือนมิถุนายน 2568 สคบ. ออกประกาศฉบับใหม่ ชื่อเหมือนเดิมเปลี่ยนแค่เพียงปี พ.ศ. คือ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2568” ซึ่งมีการแก้ไขหลักเกณฑ์บางประการของประกาศฉบับปี 2562 ในบทความนี้ เราจะไปดูเปรียบเทียบความเหมือนและความต่างกันครับ
รวมกฎหมายอสังหาฯ
รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้
ความเหมือนของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 และปี 2568
- แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้วเหมือนเดิม
- ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดไม่ได้ได้หากไม่มีเหตุผลสมควรเพียงพอเหมือนเดิม
- ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเหมือนเดิม
- ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าหากไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าเหมือนเดิม
- ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่นเหมือนเดิม
- ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริงเหมือนเดิม
- ห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในอาคารหรือยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินหากผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายเหมือนเดิม
- ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิมเหมือนเดิม
- ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญเหมือนเดิม
- ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติเหมือนเดิม
- ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัยเหมือนเดิม
- ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติเหมือนเดิม
- ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วยเหมือนเดิม
- เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทันทีเหมือนเดิม
- กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วันเหมือนเดิม
- ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับทันทีที่ลงนามเหมือนเดิม
ความแตกต่างของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 และปี 2568
เพื่อให้เห็นความต่างชัดเจนขึ้น ผมจึงขอทำเป็นตารางเปรียบเทียบกฎหมายฉบับเก่าและใหม่ โดยส่วนไหนที่เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นหรือน้อยลง ผมจะวงเล็บแล้วทำตัวอักษรสีแดงไว้ครับ
| กฎหมายเดิมปี 2562 | กฎหมายใหม่ปี 2568 |
| ควบคุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป | ควบคุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | กำหนดนิยามสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (มีอายุไม่เกิน 3 ปี) สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว (เกิน 3 ปีแต่ไม่เกิน 30 ปี) |
| ไม่มี | กำหนดนิยามของค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และต้องระบุจำนวนและวิธีการคำนวณไว้ในสัญญา (ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการเพื่อความสะดวกหรือความปลอดภัยของผู้เช่าที่มิใช่ต้นทุนในการประกอบกิจการของผู้ให้เช่า) (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | กำหนดแบบสัญญาเช่าแนบท้ายประกาศ (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | มีการกำหนดรายการทรัพย์ในสถานที่เช่าแนบท้ายด้วย (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน โดยไม่ได้แยกประเภทสัญญาว่าเป็นสัญญาระยะยาวหรือระยะสั้น | เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น) และกรณีคิดค่าเช่าเป็นรายปีให้เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว) |
แล้วกฎหมายที่แก้ไขใหม่เป็นคุณหรือเป็นโทษต่อใครมากกว่ากัน
จากรายการสรุปข้างต้นจะเห็นได้ว่ากฎหมายใหม่ที่แก้ไขนั้นเป็นการปรับปรุงในลักษณะที่เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นหลายรายการ แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการกำหนดนิยามหรือความหมาย หรือรายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจนขึ้นครับ
กรณีที่ผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรม สัญญาไม่เป็นไปตามกฎหมายใหม่นี้จะทำอย่างไร
หน่วยงานที่รับผิดชอบควบคุมสัญญาให้เป็นไปตามประกาศนี้ก็คือ สคบ. ผู้เช่ารายใดที่สัญญาเช่าของตนเองไม่เป็นไปตามที่กฎหมายใหม่นี้กำหนดก็สามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ สคบ. ได้ครับ โดยในปัจจุบัน สคบ. เปิดช่องทางร้องเรียนผ่านเว็ปไซต์ ซึ่งค่อนข้างสะดวกรวดเร็ว
กรณีที่ผู้ให้เช่าฝ่าฝืนไม่ทำสัญญาให้เป็นไปตามประกาศข้างต้น ในทางแพ่ง หากสัญญาเช่ามีข้อความแตกต่างไปจากประกาศโดยเป็นโทษแก่ผู้เช่า ให้ถือว่าข้อความในสัญญาเป็นไปตามประกาศ ซึ่งผู้เช่าสามารถร้องเรียน สคบ. เพื่อฟ้องคดีต่อศาลต่อไป หรือสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้เองโดยตรง ส่วนในทางอาญาผู้ให้เช่าอาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ โดยผู้ดำเนินคดีก็จะเป็น สคบ. นั่นเองครับ
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ