คุ้มหรือไม่...หากโดนเวนคืน

แผนลงทุนโครงการคมนาคมขนาดใหญ่ทั่วประเทศของภาครัฐ ทั้งรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ หลายสายในกรุงเทพฯ มอเตอร์เวย์ไปในหลายจังหวัด ถนนเส้นทางใหม่ๆ ล้วนเป็นโครงการที่ส่งเสริมให้ระบบคมนาคม ขนส่งทั่วประเทศของไทยดีขึ้น ทำให้เกิดหน้าดินใหม่ๆ ทำเลใหม่ๆ

แต่ในอีกมุมหนึ่ง ทุกครั้งที่มีการลงทุนโครงการคมนาคมขนาดใหญ่ของภาครัฐ ย่อมมีการเวนคืนที่ดินในหลายพื้นที่ตามเส้นทางที่โครงการเหล่านี้จะไปอย่างเลี่ยงไม่ได้ ทำให้การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าก็ดี มอเตอร์เวย์ก็ดี ถนนสายใหม่ก็ดี ก็มีทั้งผลบวกกับประชาชนที่ได้ใช้ประโยชน์ในระบบคมนาคมเหล่านี้ และมีทั้งผลกระทบกับประชาชนที่ต้องถูกเวนคืนที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

ในอดีตกระแสข่าวเกี่ยวกับความไม่คุ้มค่าของการเวนคืนที่ดินไปให้ภาครัฐเกิดขึ้นทุกครั้งมีรัฐมีโครงการ แต่ระยะหลังๆ ข่าวลักษณะนี้ลดลง เพราะภาครัฐก็ปรับตัว ให้ค่าตอบแทนการเวนคืนที่สมเหตุสมผลมากขึ้น จนเมื่อไม่นานมานี้ มีกรณีคฤหาสน์หลังใหญ่ในจ.ชลบุรี มูลค่า 23 ล้านบาท โดนเวนคืนที่ดินในโครงการสร้างทางหลวงพิเศษเชื่อมโยงระหว่างจังหวัด และได้รับการประเมินเงินเวนคืนอยู่ที่ 9 ล้านบาท ทำให้ผู้เป็นเจ้าของรู้สึกถึงความไม่เป็นธรรม

จากการสำรวจข้อมูลจากกูรูในวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ปัจจุบันมูลค่าของการเวนคืน ใกล้เคียงตามราคาตลาดมากขึ้น ทำให้มีประเด็นความไม่คุ้มค่าน้อยลง และระยะเวลาในการจ่ายเงินค่าเวนคืนไม่ได้เนิ่นนานเหมือนในอดีต แต่ก็ต้องยอมรับว่ามีหลายกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์รู้สึกไม่เป็นธรรมจากเงินเวนคืนเหล่านั้น

ประเด็นที่เป็นปัญหาส่วนใหญ่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภท “สิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน” เพราะแม้ว่าทางการจะประเมินให้ในราคาตลาดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่การประเมินส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินในแบบทั่วไป อาจจะไม่สามารถตีมูลค่าการตกแต่งได้มากนัก ทำให้บ้านหลายหลัง โดยเฉพาะบ้านหรูและบ้านที่สร้างเองที่มีมูลค่าการตกแต่งสูงๆ ได้รับเงินเวนคืนไม่ได้เท่ากับมูลค่าจริงของตัว
ยกตัวอย่างเช่น ตัวบ้านและโครงสร้างอาจจะราคา 20 ล้านบาท แต่ตกแต่งภายในรวมแล้วอีก 20 ล้านบาท มูลค่าบ้านที่เจ้าของจ่าย คือ 40 ล้านบาท ส่วนการประเมินค่าเวนคืนของทางการ อาจจะให้ในส่วนของตัวบ้านและโครงสร้างได้เต็มที่เท่าที่เป็นไปได้ แต่ค่าตกแต่ง ก็เป็นเรื่องยากที่จะประเมินมูลค่าให้ได้ตามนั้น ทำให้เจ้าของรู้สึกไม่ได้รับความเป็นธรรมจากการเวนคืน ดังนั้น ความไม่คุ้มของคนกลุ่มนี้ คือ ไม่คุ้มจากตัวมูลค่าของบ้าน

ขณะที่สิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรทั่วไป หรือบ้านจัดสรรราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะได้รับเงินชดเชยในราคาตลาด แต่สิ่งที่ต้องยอมรับคือ แม้จะได้เงินค่าเวนคืนในราคาตลาด ณ ทำเลนั้นๆ แต่ผู้โดนเวนคืน ก็ต้องหาซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งอาจจะไม่ได้บ้านในราคาตามเงินค่าเวนคืนในทำเลที่คุ้นเคยหรือทำเลที่ดีเหมือนเดิม ดังนั้น ความไม่คุ้มของคนกลุ่มนี้ คือ ไม่คุ้มจากความสูญเสียทำเลที่คุ้นเคยไป

แต่อย่างที่กล่าวแล้วว่า ปัจจุบันภาครัฐ พยายามที่จะให้เงินชดเชยค่าเวนคืนในราคาตลาดเท่าที่จะเป็นไปได้ ก็ยังถือว่าเยียวยาคนกลุ่มที่อยู่บ้านจัดสรรได้บ้าง แต่ส่วนกลุ่มคนที่สร้างบ้านเองในมูลค่าสูง อาจเป็นเรื่องยากในการยอมรับได้กับการเยียวยานั้นๆ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภท “ที่ดินเปล่า” ซึ่งปัจจุบันการได้รับเงินเวนคืนใกล้เคียงกับราคาตลาดมาก ทำให้ปัญหาเรื่องเจ้าของที่ดินเปล่าไม่พอใจมีน้อย ยิ่งกรณีที่เจ้าของที่ดินมีที่ดินจำนวนมาก และมีรถไฟฟ้าหรือมีถนนผ่านบางส่วนของที่ดิน ก็จะเป็นผลดีกับที่ดินของตัวเอง ส่วนใหญ่ก็จะพอใจทั้งเงินเวนคืน และความเจริญที่จะผ่านเข้ามาในที่ดินของตน

แต่ก็มีเช่นกันที่การเวนคืนนั้นๆ ทำให้ที่ดินบริเวณนั้น สูญค่าไป เช่น เดิมเจ้าของที่ดินมีที่ดินติดริมถนน เดินทางเข้าออกสะดวกอยู่ดีๆ แต่เมื่อถูกโครงการรถไฟฟ้า หรือมอเตอร์เวย์ตัดผ่าน ทำให้ที่ดินบางส่วนกลายเป็นที่ดินตาบอดไปเลย ซึ่งกรณีนี้ เจ้าของที่ดินจะไม่ปลื้มนัก และทำให้เกิดกรณีพิพาทกับทางการ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันมีทางออก เพราะภาครัฐสามารถนำกฎหมายจัดรูปที่ดินมาใช้แก้ปัญหาเหล่านี้ได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่ทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างโครงการรัฐเองก็ต้องปรับตัว เรียนรู้ พร้อมกับนำกฎหมายจัดรูปที่ดินมาแก้ไขในบางปัญหา ส่วนประชาชนผู้เป็นเจ้าของที่ดินก็ต้องรับรู้ด้วยว่า ปัจจุบันมีกฎหมายจัดรูปที่ดินที่ช่วยแก้ปัญหาที่ดินตาบอดของตัวเองได้ เพื่อนำเสนอให้หน่วยงานรัฐนำมาใช้แก้ไข มิใช่การจ่ายเงินค่าเวนคืนเพียงอย่างเดียว