HIGHLIGHTS
- เงินค่าเช่าล่วงหน้า และเงินประกัน คือ เงินคนละส่วนกัน ภายในสัญญาเช่าต้องแยกและระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน
หากข้าวของภายในห้องเสียหาย หรือมีเหตุให้ต้องยึดเงินประกัน ควรอ้างอิงจากเงื่อนไขในสัญญาเป็นหลัก ดังนั้นสัญญาเช่าจะต้องรัดกุม
ค่าเช่าล่วงหน้า ถือเป็นส่วนสำคัญในการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยเจ้าของสามารถเรียกเก็บจากผู้เช่าได้ก่อนเข้าพัก พร้อมกับเงินประกัน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง ในฐานะเจ้าของที่พัก ควรทำความเข้าใจรายละเอียดเกี่ยวกับการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันให้ชัดเจน ก่อนจัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้เช่าลงนาม
ขั้นตอนก่อนปล่อยเช่า
1. สำรวจและถ่ายรูป
ขั้นแรก หลังจากที่ตั้งใจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือหลังจากผู้เช่าคนเก่าย้ายออก เราจำเป็นต้องสำรวจตรวจตราและจัดการสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่จะปล่อยเช่าให้เรียบร้อย
ไม่ว่าจะเป็น ร่องรอยบนผนัง สีไม่หลุดลอก ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า และอุปกรณ์การใช้งานต่าง ๆ ไม่ชำรุด เช่น ประตู หน้าต่าง กลอน ลูกบิด หากมีความเสียหายต้องจัดการซ่อมแซมก่อน และถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน
โดยเราสามารถระบุในสัญญาเพิ่มเติมว่า ถ้ามีความเสียหายเกิดขึ้นหลังจากนี้ ผู้เช่าต้องหาซื้อเปลี่ยนเอง หรือแล้วแต่จะตกลงกับผู้เช่า
นอกจากนั้น หากสำรวจแล้วพบของมีค่าหรือของชิ้นสำคัญที่มีคุณค่าทางจิตใจ ทางที่ดีควรเก็บออกมาจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดความเสียหายหรือสูญหายหลังจากผู้เช่าย้ายออกได้
2. ระบุจำนวนเงินให้ชัดเจน
ในสัญญาปกติควรระบุจำนวนเงินตั้งแต่ค่าเช่าล่วงหน้า เงินประกัน และค่าปรับต่าง ๆ พร้อมระบุเงื่อนไขการคืนและปรับเงินประกัน โดยต้องแยกระหว่างเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันความเสียหาย
ซึ่งจำนวนเงินมักขึ้นอยู่กับราคาของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เช่าคอนโดมิเนียมหรือบ้านเช่าส่วนใหญ่จะทำสัญญาปีต่อปี โดยเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือนหรือ 3 เดือน และเงินประกัน 1 เดือน
ซึ่งผู้ให้เช่าบางรายยังเพิ่มเงินประกันมิเตอร์ไฟฟ้า และเงินประกันมิเตอร์น้ำประปา เงินมัดจำสายโทรศัพท์และเงินมัดจำบัตรจอดรถรวม 3,000-5,000 บาท หรือไม่เกิน 3 เท่าของอัตราค่าบริการรายเดือน
อย่างไรก็ตาม จากประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 กำหนดให้ผู้ให้เช่าอสังหาฯ
– ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
– ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน
หากฝ่าฝืน ผู้เช่าสามารถร้องเรียนผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. คลิกที่นี่ โดยทาง สคบ. จะตรวจสอบข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะดำเนินการเปรียบเทียบปรับผู้ให้เช่า และยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือผู้บริโภคสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อเรียกค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามประกาศต่อศาลโดยตรงอีกช่องทางหนึ่งด้วย
| หัวข้อ | รายละเอียด |
| ประกาศควบคุม | ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561 กำหนดให้การให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา |
| ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน | 1 เดือน |
| ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน | 1 เดือน |
| หน่วยงานที่รับเรื่องร้องเรียน | สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) |
| แนวทางการร้องเรียน | ผู้เช่าสามารถร้องเรียนผ่าน สคบ. เพื่อให้ตรวจสอบและเปรียบเทียบปรับ |
| สิทธิฟ้องคดีแพ่ง | สคบ. สามารถฟ้องแทนผู้บริโภค หรือผู้บริโภคฟ้องคดีแพ่งต่อศาลเองได้ |
ส่วนทางอาญา หากผู้ให้เช่ามีการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
3. ยึดตามเงื่อนไขในสัญญา
เงื่อนไขในสัญญาเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องระบุไว้อย่างชัดเจน ส่วนใหญ่มักกำหนดขอบเขตการใช้อสังหาริมทรัพย์และค่าปรับในกรณีผิดสัญญา เพื่อไม่ให้ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์เกิดความเสียหาย
เช่น ห้ามทาสี หรือต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต หากพบร่องรอยการตอกตะปู หรือใช้กาวสองหน้าบนผนังห้อง ผู้ให้เช่าสามารถปรับได้จุดละ 100 บาท หรือหากจ่ายค่าเช่าช้ากว่ากำหนด
ผู้ให้เช่าสามารถปรับเงินเพิ่มเติมกับผู้เช่าได้ เพราะถือว่าทำผิดสัญญาการชำระเงิน รวมทั้งการไม่คืนเงินมัดจำหรือเงินประกันในกรณีเช่าไม่ครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญาและไม่แจ้งย้ายออกล่วงหน้า ซึ่งทั้งหมดเราสามารถกำหนดไว้ในสัญญาก่อนให้เช่าได้
4. ภาษีค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน
เมื่อค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันนับเป็นรายได้ที่ได้รับ ผู้ให้เช่าจึงไม่สามารถหลบเลี่ยงภาษีได้ ตามคำสั่งกรมสรรพากรได้กำหนดไว้ โดยเฉพาะในกรณีการเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีมูลค่าเพิ่ม
โดยกรมสรรพากรได้กำหนดให้นำรายได้ที่เรียกเก็บหรือพึงเรียกเก็บในลักษณะเป็นเงินก้อน เพื่อตอบแทนการให้เช่าทรัพย์สินทั้งจำนวน ไม่ว่าจะเรียกเก็บในลักษณะเงินจ่ายล่วงหน้า เงินประกัน เงินมัดจำ เงินจอง หรือเงินอื่นๆ ที่เรียกเก็บในลักษณะเดียวกัน มารวมคำนวณเป็นรายได้ในรอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มให้เช่าทรัพย์สิน
หรือจะนำรายได้นั้นมาเฉลี่ยตามส่วนแห่งจำนวนปีตามสัญญา และนำมารวมคำนวณเป็นรายได้ในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีนับแต่รอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มให้เช่าทรัพย์สินก็ได้
หลังจากมีการจ่ายคืนเงินจ่ายล่วงหน้าหรือเงินประกันให้ผู้เช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าสามารถนำเงินจ่ายล่วงหน้าหรือเงินประกันที่ชำระคืนมาลงเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิ เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดยให้ถือเป็นรายจ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีที่จ่ายคืนเงินจ่ายล่วงหน้า หรือเงินประกัน
ในกรณีที่ปล่อยเช่าทั่วไปในรูปแบบเสียภาษีบุคคลธรรมดา ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการเช่าระยะยาว เช่น 10 ปีหรือ 20 ปี การจ่ายภาษีในปีที่ได้รับเงินครั้งเดียวอาจจะสร้างภาระสำหรับผู้ให้เช่าจนเกินไป
กระทรวงการคลังจึงวางหลักการให้ผู้เสียเงินได้บุคคลธรรมดาสามารถเฉลี่ยเงินได้ตามส่วนแห่งจำนวนปีของอายุการเช่า เช่น อายุการเช่า 10 ปี รับเงินกินเปล่า 100,000 บาทตลอดอายุสัญญาการเช่า เราสามารถนำมาหารเฉลี่ยได้ปีละ 10,000 บาท นำมารับรู้รายได้ยื่นภาษี ภ.ง.ด.93 ได้ล่วงหน้า 10 ปี
เมื่อถึงปีภาษีให้นำภาษีที่ยื่นล่วงหน้าตาม ภ.ง.ด.93 มาเครดิตภาษี ซึ่งหากผู้มีรายได้ไม่ยื่นภาษีตามกำหนด เจ้าพนักงานประเมินกรมสรรพากรจะทำการประเมินเรียกเก็บภาษีเงินได้ก่อนถึงกำหนดเวลายื่นรายการตาม มาตรา 60 ทวิแห่งประมวลรัษฎากร
อ่านบทความเกี่ยวกับการเช่าเพิ่มเติมได้ที่นี่
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขายสามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ