ผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย ผู้ให้เช่าทำอะไรได้บ้าง 2 สิทธิที่ควรรู้

เรามักจะได้เห็นข่าวกันอยู่บ่อย ๆ ที่ผู้ให้เช่ามักจะเปิดเผยกันผ่านโซเชียลมีเดียว่าผู้เช่าห้องออกไปแล้วแต่ทิ้งความเสียหายเอาไว้ หรือทำห้องสกปรกจนผิดปกติวิสัย หรือกระทั่งสะสมขยะเอาไว้ก็ตาม นอกจากที่จะเห็นใจผู้ให้เช่าแล้ว บทความฉบับนี้เราจะไปพิจารณากันถึงสิทธิของผู้ให้เช่าตามกฎหมายกันครับ

แน่นอนว่าเมื่อทำให้ทรัพย์สินที่เช่าเสียหาย ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกร้องความเสียหายในทางแพ่ง ซึ่งผู้เช่าต้องรับผิดในทางทรัพย์สิน คือ ต้องชดใช้เงินเป็นค่าเสียหายที่ทำให้ทรัพย์สินที่เช่าสกปรก เสียหาย ชำรุด รวมถึงค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดให้ทรัพย์สินที่เช่ากลับคืนสู่สภาพเดิมด้วย

แต่อย่างไรก็ตาม การดำเนินคดีแพ่งอาจจะไม่ค่อยได้ผลเท่าใดนัก เพราะเมื่อชนะคดี ก็ทำได้เพียงบังคับเอากับทรัพย์สินของผู้เช่า ซึ่งอาจจะมี หรือไม่มีก็ได้

การบังคับคดีก็เป็นภาระของโจทก์ผู้ชนะคดี ที่จะต้องสืบหาทรัพย์สินของจำเลยผู้แพ้คดี และไปแจ้งให้กรมบังคับคดีทราบเพื่อบังคับด้วยการอายัดมาจ่าย (หากเป็นทรัพย์สินประเภทเงิน หรือสิทธิต่าง ๆ ที่เป็นตัวเงิน เช่น สิทธิในการรับเงินต่าง ๆ) หรือยึดนำไปขายทอดตลาดแล้วนำมาเงินที่ได้มาจ่าย (หากเป็นทรัพย์สินอื่น ๆ เช่น ที่ดิน)

ทางเลือกที่ดูเหมือนจะดีกว่าสำหรับผู้ให้เช่าคือ การดำเนินคดีอาญาในความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ ในกรณีที่พิสูจน์ได้ว่าผู้เช่ามีเจตนาที่จะทำให้ทรัพย์สินที่เช่าได้รับความเสียหาย ไม่ใช่เพียงการใช้สอยโดยไม่ระมัดระวังเท่านั้น

ยกตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินมีร่องรอยการทุบทำลายที่ไม่ได้เกิดจากการใช้งาน หากมีหลักฐานที่บ่งชี้เจตนาทำลายทรัพย์สินเช่นนี้ ผู้ให้เช่าสามารถดำเนินคดีอาญากับผู้เช่าได้

แต่ทั้งนี้ ต้องดำเนินคดีอาญาด้วยการร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวน หรือฟ้องคดีเองต่อศาลภายในเวลา 3 เดือนนับแต่วันที่ทราบถึงการกระทำความผิด (ซึ่งก็คือวันที่เห็นความเสียหายนั่นเอง)

แต่หากไม่มีหลักฐานที่ค่อนข้างแน่ชัดว่าผู้เช่ามีเจตนาทำลายทรัพย์สิน ก็ไม่ควรจะดำเนินคดีอาญาในฐานทำให้เสียทรัพย์โดยเด็ดขาด เพราะอาจจะกลายเป็นการทำความผิดฐานแจ้งความเท็จ หรือฟ้องเท็จเสียเองก็ได้

การดำเนินคดีอาญาถ้ามีหลักฐานเพียงพอน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า เนื่องจากผู้เช่าจะต้องเสี่ยงกับการสูญเสียอิสรภาพ หรือหากรอการลงโทษก็จะมีประวัติทำความผิดอาญา หากศาลพิจารณาแล้วว่ามีความผิดจริง

ดังนั้น ย่อมเป็นทางที่จะกดดันให้ผู้เช่าชดใช้ความเสียหายได้มากกว่านั่นเอง

ทางที่ดีกว่าการดำเนินคดีแพ่งและคดีอาญาก็คือการป้องกันไว้ก่อนเกิดเหตุ โดยผู้ให้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาเช่าว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าไปตรวจตราสถานที่เช่าเป็นระยะ ๆ

หากผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา กลับเข้าครอบครองสถานที่เช่า และตัดน้ำ และไฟฟ้าได้ทันที

โดยผู้ให้เช่าควรใช้สิทธิตามสัญญานี้เพื่อเข้าไปตรวจสอบสถานที่เช่าว่ายังอยู่ในสภาพที่ดีหรือไม่ หากไม่ดี สกปรก หรือเสียหาย ก็ต้องแจ้งให้ผู้เช่าแก้ไขปรับปรุง หากผู้เช่าไม่แก้ไขปรับปรุง ก็จึงใช้สิทธิเลิกสัญญาเสียแต่เนิ่น ๆ ต่อไป

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co