รถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร 9 สถานี ปลุกทำเลใหม่ในกรุงเทพฯ

รถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร คือ โครงการขนส่งมวลชนระบบรองที่เชื่อมต่อชุมชนหนาแน่นย่านดินแดงเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจสาทรโดยตรง บทความนี้วิเคราะห์โอกาสของนักลงทุน และความเปลี่ยนแปลงของตลาดเช่าก่อนที่โครงการจะเริ่มก่อสร้างจริง

ปัญหาคอขวดการจราจรในแนวเหนือ-ใต้ของกรุงเทพฯ ชั้นใน ทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อและผู้เช่าต้องเลือกระหว่างการจ่ายค่าเช่าราคาแพงในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หรือยอมเสียค่าใช้จ่ายน้อยลง แต่ระยะเวลาในการเดินทางมากขึ้น

โครงการรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร ถูกออกแบบมาเพื่อแก้ปัญหานี้โดยตรง โดยทำหน้าที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนระบบรอง (Feeder Lines) เพื่อเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายปัจจุบันที่เปิดให้บริการแล้ว

แนวเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร เริ่มต้นตั้งแต่บริเวณศาลาว่าการกรุงเทพมหานครแห่งที่ 2 บนถนนประชาสงเคราะห์ มาทางตะวันออก เลี้ยวเข้าถนนมิตรไมตรีลงมาทางทิศใต้ เลียบถนนข้างแฟลตดินแดง ตัดผ่านคลองสามเสนใน ทางพิเศษศรีรัช และสะพานยกระดับข้ามบึงมักกะสัน เข้ามาที่ศูนย์มักกะสัน มาทางทิศตะวันออก

เลี้ยวขวาที่ถนนอโศก-ดินแดง ตัดผ่านถนนกําแพงเพชร 7 เลี้ยวขวาที่ถนนเพชรบุรี ไปทางทิศตะวันตก ตัดทางพิเศษเฉลิมมหานคร เลี้ยวซ้ายเข้าถนนวิทยุ ลงมาทางทิศใต้ ผ่านสวนลุมพินี เลี้ยวขวาเข้าถนนสาทรไปสิ้นสุดที่สถานีช่องนนทรีที่จุดบรรจบเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (แยกนรินทร)

รถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร มีโครงสร้างทางวิ่งยกระดับตลอดทั้งเส้นทาง ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Straddle Monorail) ระยะทาง 6.7 กิโลเมตร จำนวน 9 สถานี ได้แก่

1. ประชาสงเคราะห์

2. มิตรไมตรี

3. ดินแดง

4. มักกะสัน

5. เพชรบุรี

6. เพลินจิต

7. ลุมพินี

8. สวนพลู

9. ช่องนนทรี

ล่าสุด การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) มีแผนลงทุนขยายโครงข่ายระบบรถไฟฟ้าเพิ่มเติม 4 เส้นทางใหม่ มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1.28 แสนล้านบาท ประกอบด้วย

1. รถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล แคราย-ลำสาลี (บึงกุ่ม)

2. รถไฟฟ้าสายสีเทา วัชรพล-ทองหล่อ

3. รถไฟฟ้าสายสีเงิน บางนา-สุวรรณภูมิ

4. รถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร

โดยขณะนี้อยู่ระหว่างปรับแผนโครงการ รวมถึงปรับจุดเชื่อมเส้นทางตัดระหว่างโครงการรถไฟฟ้าที่ผ่านในแต่ละสี แต่ละสายทางให้มีความเชื่อมต่อกัน ซึ่งรถไฟฟ้าใหม่ใน 4 สายทางส่วนใหญ่จะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนระบบรอง (Feeder Lines) เพื่อเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายปัจจุบันที่เปิดให้บริการแล้ว เป็นการขยายโครงข่ายเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงรถไฟฟ้าสะดวกมากขึ้น

สำหรับโครงการรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร ทาง รฟม. อยู่ระหว่างเตรียมการศึกษาความเหมาะสมออกแบบ จัดเตรียมเอกสารประกวดราคาฯ, รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และเอกสารรายงานการวิเคราะห์และประเมินโครงการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (PPP) ต่อไป

เราสามารถแบ่งทำเลตามแนวเส้นทางนี้ออกเป็น 3 โซนหลัก เพื่อประเมินความคุ้มค่าและทิศทางของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

ย่านดินแดงและประชาสงเคราะห์คือพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูงมาก ปัจจุบันการเข้าถึงสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดคือสถานี MRT พระราม 9 หรือสถานี BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ซึ่งต้องใช้เวลานั่งรถจักรยานยนต์รับจ้างประมาณ 10-15 นาที

ราคาคอนโดใหม่ในย่านนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80,000-110,000 บาท/ตร.ม. ผู้ซื้อส่วนใหญ่คือกลุ่มคนทำงานที่ต้องการประหยัดงบประมาณ แต่ยอมแลกกับความไม่สะดวกในการเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน

เมื่อโครงการรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร มีความชัดเจนมากขึ้น โซนนี้จะเป็นพื้นที่ที่ได้รับผลบวกด้านส่วนต่างราคาที่สูงขึ้น การมีสถานีรถไฟฟ้าพาดผ่านถนนประชาสงเคราะห์จะเปลี่ยนสถานะของทำเลนี้จาก "ชุมชนเดิม" เป็น "ทำเลส่วนต่อขยาย CBD" ทันที

โซนนี้คือจุดตัดสำคัญที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์, รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทำเลรอบสถานีมักกะสันกำลังรอการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งจะพลิกโฉมพื้นที่ให้เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมแห่งใหม่

ราคาอสังหาริมทรัพย์บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี จนถึงเพลินจิต ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 180,000-250,000 บาท/ตร.ม. โครงการรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร จะช่วยเติมเต็มโครงข่ายให้สมบูรณ์ ทำให้ผู้อยู่อาศัยในโซนนี้สามารถเดินทางลงใต้ไปยังสาทร หรือไปยังดินแดงได้โดยไม่ต้องเปลี่ยนสายรถไฟฟ้าหลายครั้ง

ถนนวิทยุและสาทรคือทำเลที่มีราคาที่ดินแพงที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศ ราคาคอนโด Super Luxury ในโซนนี้เริ่มต้นที่ประมาณ 300,000 บาท/ตร.ม. และสามารถพุ่งสูงขึ้นได้อีกสำหรับโครงการที่เป็นแบบ Freehold

การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร ในโซนนี้ไม่ได้มีผลต่อการปรับขึ้นของราคามากนัก เนื่องจากทำเลนี้มีมูลค่าสูงอยู่แล้ว แต่ประโยชน์หลักคือการรักษามูลค่า และเพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึงพนักงานหลายจำนวนมากที่ต้องเดินทางเข้ามาทำงานในอาคารสำนักงานบนถนนสาทร

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของการลงทุนปล่อยเช่า โครงการรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร จะสร้างการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบันพนักงานออฟฟิศในย่านสาทรยอมจ่ายค่าเช่า 15,000-20,000 บาท/เดือน

หากโครงการรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร เปิดให้บริการ อุปสงค์การเช่าส่วนหนึ่งจะย้ายกลับมาที่ย่านดินแดงและประชาสงเคราะห์ เพราะระยะทางที่ไม่ไกลจากย่าน CBD แต่ค่าครองชีพถูกกว่า โดยคอนโดในย่านดินแดงที่ปัจจุบันปล่อยเช่าได้ประมาณ 10,000 บาท/เดือน อาจสามารถขยับค่าเช่าขึ้นได้อีก ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) เพิ่มขึ้น

แม้โครงการรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร จะยังอยู่ในขั้นตอนการศึกษาและพัฒนาโครงการ แต่หากพิจารณาจากแนวเส้นทางและบทบาทในการเชื่อมต่อระหว่างย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นกับศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ จะพบว่านี่คือหนึ่งในโครงการที่มีศักยภาพในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ

ผู้ได้รับประโยชน์สูงสุดในระยะยาวมีแนวโน้มจะเป็นพื้นที่ต้นทางอย่างดินแดงและประชาสงเคราะห์ ซึ่งปัจจุบันยังมีระดับราคาที่อยู่อาศัยต่ำกว่าทำเล CBD หลายเท่าตัว การเพิ่มทางเลือกในการเดินทางเข้าสู่สาทร, เพลินจิต และมักกะสันโดยตรง อาจช่วยเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่ทั้งในมิติการอยู่อาศัยและการลงทุน

ขณะเดียวกัน พื้นที่รอบสถานีมักกะสันและเพลินจิตยังมีโอกาสได้รับแรงสนับสนุนจากการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์และโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ ที่กำลังอยู่ในแผนพัฒนา ส่วนทำเลวิทยุและสาทรจะได้รับประโยชน์ด้านการเชื่อมต่อและการรักษาความสามารถในการแข่งขันของศูนย์กลางธุรกิจในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรติดตามความคืบหน้าของการศึกษาโครงการ การอนุมัติงบประมาณ การจัดทำ EIA และกรอบการร่วมลงทุน PPP อย่างใกล้ชิด เนื่องจากโครงการยังไม่ได้เข้าสู่ขั้นตอนก่อสร้าง และรายละเอียดอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต

สำหรับผู้ที่มองหาโอกาสลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพเติบโตจากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ รถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-สาทร ถือเป็นหนึ่งในโครงการที่ควรจับตามอง เนื่องจากอาจเป็นตัวเร่งสำคัญที่ช่วยลดช่องว่างระหว่างทำเลที่อยู่อาศัยกับศูนย์กลางธุรกิจ และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทางในระยะยาว