รายได้จากค่าเช่าบ้านต้องเสียภาษีไหม คำนวณอย่างไร ต้องจ่ายเท่าไหร่

รายได้จากค่าเช่าบ้านต้องเสียภาษีไหม สำหรับเจ้าของบ้านที่มีรายได้จากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโด และถ้าต้องเสียภาษี จะมีวิธีคำนวณอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมาย

รายได้จากค่าเช่าบ้านต้องเสียภาษีไหม คำตอบคือ ต้องเสียภาษี ตามประมวลรัษฎากร รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน ถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) ซึ่งเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ผู้ให้เช่าทุกคนจึงมีหน้าที่ต้องนำรายได้ส่วนนี้ไปรวมคำนวณเพื่อยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี

การคำนวณภาษีมี 4 ขั้นตอนหลัก ดังนี้

1. รวมรายได้ค่าเช่าทั้งปี : นำค่าเช่าที่ได้รับทั้งหมดในรอบปีภาษีมารวมกัน เช่น ถ้าปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท รายได้ทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 เดือน = 180,000 บาท

2. หักค่าใช้จ่าย : ผู้ให้เช่าสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี (เลือกเพียงวิธีเดียว):

– หักแบบเหมา 30% : วิธีที่ง่ายและสะดวกที่สุด เพียงนำรายได้ค่าเช่าทั้งปีมาคูณ 30% จากตัวอย่าง 180,000 x 30% = 54,000 บาท

– หักตามจริง : เหมาะสำหรับผู้ที่มีค่าใช้จ่ายสูงกว่า 30% เช่น ค่าซ่อมแซม, ค่าส่วนกลาง หรือดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งต้องมีใบเสร็จและหลักฐานประกอบ

3. คำนวณเงินได้สุทธิ : นำรายได้ค่าเช่า (หลังหักค่าใช้จ่าย) ไปรวมกับรายได้ประเภทอื่น (ถ้ามี) จากนั้นหักด้วยค่าลดหย่อนต่าง ๆ เช่น ค่าลดหย่อนส่วนตัว, ประกันชีวิต หรือกองทุน SSF/RMF

สูตร : (เงินได้ทั้งปี – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) = เงินได้สุทธิ

4. คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า : นำเงินได้สุทธิที่ได้ไปเทียบกับตารางอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

1. เงินได้สุทธิไม่ถึงเกณฑ์ หากรายได้จากค่าเช่าเมื่อรวมกับรายได้อื่น และหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนต่าง ๆ แล้ว เหลือเงินได้สุทธิไม่เกิน 150,000 บาท ก็ไม่ต้องเสียภาษี

2. ใช้สิทธิค่าลดหย่อนอย่างเต็มที่ การวางแผนซื้อประกันชีวิต, ประกันสุขภาพ, กองทุน SSF/RMF หรือใช้สิทธิลดหย่อนพ่อแม่/บุตร จะช่วยให้เงินได้สุทธิลดลง และเสียภาษีน้อยลงได้

3. กรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล (บริษัท) หากผู้เช่าเป็นบริษัท กฎหมายกำหนดให้บริษัทต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าก่อนจ่ายเงินให้คุณ และนำส่งกรมสรรพากร คุณจะได้รับหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (ทวิ 50) ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นเครดิตภาษี เพื่อหักออกจากยอดภาษีที่ต้องจ่ายตอนสิ้นปีได้

– ภาษีครึ่งปี (ภ.ง.ด.94) สำหรับรายได้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นในช่วง 6 เดือนแรกของปี (มกราคม – มิถุนายน) ต้องยื่นภายในเดือนกันยายนของปีนั้น ๆ

– ภาษีสิ้นปี (ภ.ง.ด.90) เป็นการสรุปรายได้ทั้งหมดที่เกิดขึ้นตลอดทั้งปี (รวมถึงค่าเช่า) และยื่นภายในวันที่ 31 มีนาคมของปีถัดไป (การยื่นผ่านช่องทางออนไลน์มักจะขยายเวลาออกไปอีก โปรดตรวจสอบกับกรมสรรพากร)

ข้อควรระวัง รายได้ค่าเช่าไม่สามารถยื่นด้วยแบบ ภ.ง.ด.91 ได้ เนื่องจาก ภ.ง.ด.91 สงวนไว้สำหรับผู้ที่มีรายได้จากเงินเดือนเพียงอย่างเดียว

1. เก็บเอกสารให้ครบถ้วน จัดเก็บสัญญาเช่า, หลักฐานการรับเงิน, ใบเสร็จค่าใช้จ่าย (กรณีเลือกหักตามจริง) และหนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่าย (ถ้ามี)

2. วางแผนการหักค่าใช้จ่าย ประเมินล่วงหน้าว่าระหว่างหักเหมา 30% กับ หักตามจริง แบบไหนจะประหยัดภาษีได้มากกว่ากัน

3. ศึกษาค่าลดหย่อน สำรวจและใช้สิทธิค่าลดหย่อนต่าง ๆ ที่คุณมีสิทธิ เพื่อประโยชน์สูงสุด

4. อย่าลืมยื่นภาษีครึ่งปี (ภ.ง.ด.94) การยื่นภาษีครึ่งปีเป็นหน้าที่ตามกฎหมาย หากละเลยอาจมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มได้

รายได้จากค่าเช่าบ้านต้องเสียภาษีไหม โดยสรุป คือ ต้องเสียภาษี โดยถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ที่ต้องนำไปคำนวณรวมกับรายได้อื่น ๆ และยื่นภาษีปีละ 2 ครั้ง (ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90) การทำความเข้าใจวิธีคำนวณ การเลือกหักค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม และการใช้สิทธิลดหย่อนต่าง ๆ จะช่วยให้คุณเสียภาษีได้อย่างถูกต้อง และเป็นการวางแผนการเงินที่ดีในระยะยาว