รายได้เท่านี้กู้ได้เท่าไร เทคนิคคำนวณวงเงินสินเชื่อบ้าน

คำถามสุดฮิตของผู้ซื้อบ้านทุกยุคทุกสมัยคือ "รายได้เท่านี้กู้ได้เท่าไร" เนื่องจากกังวลตนเองจะผ่อนชำระสินเชื่อบ้านไม่ไหว หรือเป็นภาระที่หนักจนเกินไป ลองมาไขข้อข้องใจ พร้อมวิธีคำนวณวงเงินสินเชื่อบ้าน เพื่อประมาณวงเงินกู้ให้ใกล้เคียงธนาคารมากที่สุด ซึ่งนำไปใช้ได้จริงด้วยเครื่องคิดเลขธรรมดา

ความสามารถในการกู้ของผู้กู้แต่ละรายนั้น ปัจจัยสำคัญที่ธนาคารพิจารณาเพื่อกำหนดวงเงินกู้สินเชื่อบ้านก็คือความสามารถทางการเงินของตัวผู้กู้ โดยที่ธนาคารประเมินความสามารถทางการเงินจากรายได้ของผู้กู้ และหนี้สินของผู้กู้ในกรณีที่ผู้กู้มีภาระหนี้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระ ดังนั้นผู้กู้จะสามารถประมาณการวงเงินกู้ที่จะได้รับได้ตามขั้นตอนต่อไปนี้

นอกจากรายได้ที่เป็นเงินเดือนของผู้กู้แล้ว ธนาคารยังพิจารณารายได้อื่น ๆ ที่ผู้กู้ได้รับด้วย เนื่องจากสินเชื่อบ้านเป็นหนี้ที่มีภาระการผ่อนรายเดือน ธนาคารจึงพิจารณารายได้ในแต่ละเดือนของผู้ขอสินเชื่อ โดยธนาคารจะแบ่งที่มาของรายได้ออกเป็น 2 ประเภทตามแหล่งที่มาของรายได้ ได้แก่ รายได้คงที่ และรายได้ไม่คงที่

1. รายได้คงที่ คือ รายได้ที่จะได้รับอย่างแน่นอน เช่น เงินเดือน โบนัสประจำ (Fix Bonus) เป็นต้น

2. รายได้ไม่คงที่ คือ รายได้ที่อาจจะได้รับหรือไม่ได้รับก็ได้ และจำนวนที่จะได้รับมีความแปรผันจากปัจจัยอื่น ๆ เช่น โบนัส (Variable Bonus) เบี้ยเลี้ยง ค่าล่วงเวลา (OT) ยอดขายสินค้า (Commission, Incentive) ค่าบริการ (Service Charge) เบี้ยเลี้ยง เป็นต้น

แม้ว่าธนาคารจะยอมรับรายรับต่าง ๆ ข้างต้น ทั้งรายได้ประเภทคงที่และรายได้ประเภทไม่คงที่ แต่ธนาคารก็พิจารณานับเป็นรายได้ในสัดส่วนที่แตกต่างกัน ตามการประเมินความแน่นอนของรายได้ซึ่งกำหนดโดยฝ่ายอนุมัติสินเชื่อของแต่ละธนาคาร

คุณ A ผู้จัดการฝ่ายตลาด บริษัทรถยนต์แห่งหนึ่ง เงินเดือน 40,000 บาท มีค่าน้ำมัน 2,000 บาท และค่าโทรศัพท์อีกเดือนละ 1,000 บาท ระบุในสลิปเงินเดือน แต่ละปีมีโบนัสตามผลประกอบการบริษัทย้อนหลังไป 3 ปี คือ 10 เดือน 8 เดือน และ 9 เดือนตามลำดับ

นอกจากนี้ยังมี OT ย้อนหลัง 6 เดือน ดังนี้ 2,600 บาท 3,300 บาท 1,600 บาท 2,400 บาท 2,900 บาท 3,100 บาท ประมาณการรายได้ คุณ A ได้ดังนี้

เมื่อประมาณการรายได้ด้วยสัดส่วนและเงื่อนไขของธนาคารแล้ว คุณ A มีรายได้ 71,991 บาทต่อเดือน หากคุณ A ไม่มีภาระหนี้สินใด ๆ ก็สามารถนำจำนวนรายได้ที่คำนวณได้นี้ไปหาความสามารถในการกู้ได้เลย แต่ถ้ามีสินเชื่อที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระก็จำเป็นที่จะต้องประมาณการหนี้สินก่อน

ขณะเดียวกันสิ่งที่ธนาคารประเมินไปพร้อม ๆ กับรายได้ก็คือ "การใช้จ่ายของผู้กู้" ในลักษณะของการใช้จ่ายประจำที่ต้องจ่ายโดยไม่อาจหลีกเลี่ยง โดยเฉพาะการจ่ายไปเพื่อใช้หนี้ให้เจ้าหนี้

ลองจินตนาการว่าตัวคุณเป็นเจ้าหนี้ คุณอยากจะให้ใครยืมเงินระหว่างคนที่ยืมเงินคนอื่นไปทั่วมีเจ้าหนี้หลายเจ้ากับคนที่มีเจ้าหนี้เพียงไม่กี่เจ้า หรือระหว่างคนที่มีหนี้จำนวนเงินเยอะ ๆ กับจำนวนน้อย ๆ ธนาคารก็ต้องการลูกหนี้ในลักษณะเดียวกัน จึงมีการพิจารณาหนี้สินที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระในแต่ละเดือนดังนี้

นอกจากรายได้ตามรายละเอียดข้างต้น คุณ A ยังมีภาระหนี้สินที่ต้องผ่อนดังนี้ ผ่อนบ้านเดือนละ 21,000 บาท ยอดหนี้คงเหลือ 8 แสนบาท ผ่อนรถยนต์เดือนละ 15,000 บาท ยอดหนี้คงเหลือ 30,000 บาท และยอดหนี้บัตรเครดิต 70,000 บาท ประมาณการภาระหนี้สินของคุณ A ได้ดังนี้

จากการประมาณการหนี้สินของคุณ A ทำให้ทราบว่าในแต่ละเดือนนั้น คุณ A มีรายจ่ายจากภาระหนี้สินที่อยู่ระหว่างผ่อน ทั้งบ้าน รถยนต์ และบัตรเครดิต เฉพาะที่คิดเป็นรายจ่ายภาระหนี้ที่เข้าเงื่อนไขก็ตกเดือนละ 28,000 บาท

จากการประมาณการรายได้และรายจ่ายจากภาระหนี้สินของผู้กู้แล้ว ธนาคารจะนำทั้ง 2 สิ่งมาประกอบกันเพื่อพิจารณาความสามารถทางการเงินของผู้กู้ โดยภาระหนี้สินทั้งหมด ทั้งหนี้สินระยะยาวอย่างสินเชื่อบ้าน รวมกับหนี้ระยะสั้น ได้แก่ สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต และบัตรกดเงินสด แล้วจะต้องไม่เกิน 70% ของรายได้ต่อเดือน ดังนี้

การประเมินหาความสามารถทางการเงินจะทำให้ทราบอัตราผ่อนที่เป็นไปได้ที่ผู้กู้จะสามารถผ่อนได้ต่อเดือน โดยธนาคารพาณิชย์มีหลักการในการประเมินความสามารถในการแบกรับภาระหนี้ของลูกหนี้โดยยึดหลักที่ 70% ของรายได้ต่อเดือนของลูกหนี้ ในการคำนวณงวดผ่อนชำระสูงสุดที่ผู้กู้จะสามารถชำระได้

สถานะทางการเงินของคุณ A จากการประมาณการรายได้ เท่ากับ 71,991 บาท และประมาณการรายจ่ายภาระหนี้ เท่ากับ 28,000 บาท โดยในจำนวนนี้เป็นการผ่อนบ้าน 21,000 บาท คุณ A ยังคงมีความสามารถทางการเงินที่จะกู้ซื้อบ้านอีกหรือไม่ และมีความสามารถเท่าไร

เมื่อพิจารณาหนี้สินทั้งหมด คุณ A จะสามารถรับภาระหนี้โดยรวมทั้งหมดอีกเท่าไร? โดยยอดผ่อนรวมต่อเดือน ไม่เกิน 70% ของรายได้ต่อเดือน โดยคำนวณหา 70% ของรายได้ และหักลบด้วยยอดผ่อนชำระหนี้สินทั้งหมดที่มีอยู่ขณะนี้ ดังนี้

[รายได้ x 70%] – หนี้สินทั้งหมด = ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้สูงสุด

จากการประเมินความสามารถทางการเงินทำให้ทราบรายจ่ายภาระหนี้ที่มีความเป็นไปได้ ที่คุณ A จะสามารถผ่อนชำระเพิ่มจากการกู้บ้านอีกหลัง โดยอัตราผ่อนที่เพิ่มขึ้นจะต้องไม่เกิน 22,393 บาท ซึ่งจะทำให้ภาระหนี้รวมของคุณ A ในแต่ละเดือนอยู่ในสัดส่วน 70% ของรายได้ต่อเดือน

*ในกรณีเดียวกันหากสมุมติให้ คุณ B มีรายได้เท่ากันแต่ไม่มีภาระผ่อนบ้าน ซึ่งธนาคารประเมินรายได้ออกมาเท่ากับคุณ A คือ 71,991 บาท/เดือน การประเมินความสามารถทางการเงินคุณ B จะได้ดังนี้

เมื่อพิจารณาจากรายได้เพียงอย่างเดียว คุณ B มีความสามารถในการรับภาระหนี้ทั้งหมดในแต่ละเดือนประมาณ 50,300 บาท หรือหากคุณ B มีภาระหนี้บัตรเครดิตอยู่ ในยอดหนี้ 70,000 บาท ซึ่งคิดภาระหนี้บัตรเครดิตที่ 10% ของยอดหนี้เท่ากับ 7,000 บาท หักออกจากความสามารถในการรับภาระหนี้ 50,300-7,000 = 43,300 บาท

จากความสามารถทางการเงินของคุณ A ที่สามารถกู้เพิ่มโดยมีอัตราผ่อนไม่เกิน 22,393 บาท จะกู้ได้ 3.2 ล้านบาทโดยประมาณ คำนวณได้โดย

กรณีคุณ A จากข้อมูลทั้งหมดสรุปได้ว่า ณ รายได้ และภาระหนี้ในปัจจุบันของคุณ A เมื่อนำมาประเมินความสามารถทางการเงินแล้ว คุณ A จะสามารถขอสินเชื่อบ้านได้อีกในวงเงินไม่เกิน 3.2 ล้านบาท

กรณีคุณ B ในขณะที่คุณ B ที่ประเมินความสามารถทางการเงินเท่ากับ อัตราผ่อนไม่เกิน 43,300 บาท ซึ่งมากกว่าคุณ A เมื่อคำนวณด้วยวิธีเดียวกันจะพบว่า คุณ B สามารถขอสินเชื่อบ้านได้อีกในวงเงินไม่เกิน 6.2 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หากมีรายได้อื่น ๆ นอกจากเงินเดือน ควรเก็บเอกสารแสดงรายได้เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันรายได้ โดยเก็บเอกสารเอาไว้ต่อเนื่อง อย่างน้อย 6 รอบการจ่ายรายหรือ 3 ปี

นอกจากนี้ ควรปิดหนี้สินที่อยู่ระหว่างชำระให้ได้มากที่สุด เพื่อเพิ่มความสามารถทางการเงิน ทำให้สามารถขอวงเงินกู้ได้สูงขึ้น