ราคาประเมินที่ดิน 3 เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อขายบ้าน

ถ้าจะต้องซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม จะที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ล้วนต้องมีเรื่องของ “ราคาประเมินที่ดิน” เข้ามาเกี่ยวข้องอย่างแน่นอน แล้วราคาประเมินที่ดิน คืออะไร ในฐานะผู้บริโภค หรือคนที่สนใจจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรต้องศึกษาเรื่องนี้ให้ดี

นิยามของคำว่า “ราคาประเมินที่ดิน” ก็คือ ราคากลางที่มีผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินได้กำหนดไว้เป็นมาตรฐาน เพื่อใช้เป็นแนวทางด้านราคาในการซื้อขายที่ดินให้กับทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ซึ่งผู้เชี่ยวชาญที่ทำหน้าที่กำหนดราคาประเมินที่ดิน ไม่ได้มีเฉพาะภาครัฐเท่านั้น แต่ยังมีผู้เชี่ยวชาญด้านราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนด้วย

ในการซื้อขายที่ดิน จะมี "ราคาประเมินที่ดิน" ด้วยกัน 3 ราคา คือ 1. ราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ 2.ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และ 3.ราคาตลาด

ยกตัวอย่างเช่นราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ ก็คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ซึ่งกรมธนารักษ์จะกำหนดทั้งราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างด้วย

ปัจจุบันกรมธนารักษอัปโหลดข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนได้เข้าไปตรวจสอบเบื้องต้น บนเว็บไซต์กรมธนารักษ์ เพื่อให้ผู้ที่จะซื้อ หรือจะขายที่ดิน จะได้กำหนดราคาได้เหมาะสม

โดยสามารถค้นหาราคาประเมินที่ดิน ได้จากเลขที่โฉนด จากเลขที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินอาคารชุด ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เช่น คลังสินค้า, ตลาด, ท่าเทียบเรือ, ตึกแถว, บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, โรงงาน, โรงแรม, โรงมหรสพ, ลานกีฬาอเนกประสงค์ และสถานพยาบาล

นอกจากนี้ ในส่วนของกรุงเทพฯ ยังมีข้อมูลเจาะลึกไปอีก ด้วยการนำราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กำหนดไว้เป็นรอบ ๆ มาอัปโหลดไว้ให้ประชาชนได้รับทราบ

แต่หากต้องการการราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ละเอียดและชัดเจนขึ้น ก็ต้องติดต่อสำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดนั้น ๆ

ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนเป็นการประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน ซึ่งมีทั้งบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่าง ๆ ที่มีหน่วยงานประเมินราคาที่ดิน

โดยราคาของภาคเอกชนจะอิงทั้งจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และอิงจากราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง ซึ่งแต่ละบริษัท แต่ละสถาบันจะมีเกณฑ์ในการกำหนดราคากลางในแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ราคากลางในพื้นที่เดียวกันแต่ต่างบริษัทกัน ก็แตกต่างกัน (แต่แตกต่างกันไม่มากนัก)

ราคาตลาดคือ ราคาที่มีการซื้อขายกันจริง ๆ ในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งมีทั้งราคาจากฝั่งผู้ขาย และราคาจากฝั่งผู้ซื้อ นั่นหมายถึง ผู้กำหนดราคาตลาด ก็คือ ผู้ซื้อกับผู้ขายนั่นเอง ซึ่งในบางพื้นที่ ราคาตลาด กับ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนอาจจะใกล้เคียงกัน หรือเป็นราคาเดียวกัน แต่บางพื้นที่ราคาตลาดก็สูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

ราคาประเมินที่ดินทั้ง 3 ราคานั้น ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาดส่วนใหญ่จะสูงกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ประมาณ 20-40% แล้วแต่พื้นที่ หรือแล้วแต่จังหวะเวลาในช่วงนั้น ๆ เช่น ถ้ามีกระแสข่าวว่าจะมีรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่ เมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินก็มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นแรงกว่าสถานการณ์ปกติ

ในการซื้อขายจริง ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย ส่วนใหญ่แล้วจะอิงไปทาง "ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน" กับ "ราคาตลาด" เป็นหลัก น้อยมากที่จะซื้อขายกันตามราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่ก็ต้องนำทั้ง 3 ราคา ทั้งราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาดมาเป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจเรื่องราคาว่าจะกำหนดราคาขายหรือควรซื้อที่เท่าไหร่

ในการจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะถูกนำมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง โดยราคาไหนสูงกว่า ก็เลือกใช้ราคานั้นเป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมฯ

หากจะยกตัวอย่างการใช้ราคาประเมินให้เห็นภาพ จะมี 3 กรณีหลัก ๆ ดังนี้

ไม่มีตัวแทน หรือบริษัทนายหน้า ผู้ซื้อจะตกลงกันเองว่าจะขาย จะซื้อที่เท่าไหร่ ซึ่งถ้าเราในฐานะผู้ซื้อที่เข้าใจในเรื่องราคาประเมินที่ดิน สามารถตรวจสอบและหาข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ ก่อนได้ เพื่อนำมาตัดสินใจได้ว่า ราคาที่ผู้ขายเสนอมานั้น สูงเกินกว่าราคาประเมินที่ดินทั่วไปหรือไม่

ในทางตรงกันข้าม ถ้าเราเป็นผู้ขาย และมีผู้มาติดต่อขอซื้อ พร้อมกับเสนอราคามา เราก็จะได้รู้ว่า ราคาที่ผู้ซื้อเสนอมานั้น เป็นราคาที่เหมาะสมกับราคาประเมินที่ดินทั่ว ๆ ไป ที่มีการซื้อขายกันหรือไม่

ถ้าไม่มีตัวแทน แต่ซื้อด้วยการกู้ธนาคารแล้ว ธนาคารก็จะมีราคาประเมินของตัวเอง หรือที่เรียกว่า ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน เมื่อผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงราคากันได้แล้ว เช่น ตกลงซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ราคา 1.5 ล้านบาท

เมื่อยื่นกู้กับทางธนาคาร ธนาคารจะพิจารณาเองว่า ควรให้กู้ 1.5 ล้านบาทหรือไม่ ถ้าธนาคารประเมินแล้วว่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนี้ ประเมินราคาที่ดินออกมาแล้วอยู่ที่ 1.3 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่ธนาคารจะให้กู้ได้เพียง 1.3 ล้านบาทเท่านั้น

ถ้าเป็นกรณีนี้ ราคาซื้อขายส่วนใหญ่จะถูกกำหนดโดยเอเจนต์และเจ้าของทรัพย์ โดยเอเจนต์ที่มีความเชี่ยวชาญในพื้นที่จะสามารถประเมินได้ว่าทรัพย์สิน หรือที่ดินในทำเลนั้น ๆ ควรจะมีราคาอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ หรือบางกรณีราคาอาจมาความต้องการของเจ้าของทรัพย์เอง เอเจนต์เป็นเพียงคนกลางในการทำธุรกรรม

ท้ายที่สุดแล้ว การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ส่วนหนึ่งเกิดจากความพึงพอใจของผู้ขายในการตั้งราคา และผู้ซื้อยอมรับได้ ส่วนราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าจะของภาครัฐหรือของภาคเอกชน หรือราคาตลาด จะเปรียบเหมือน “ลายแทงราคา” ให้กับทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ได้ตัดสินใจร่วมกันว่า ควรจะซื้อ หรือควรจะขายในราคาเท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า