หลายคนกำลังจะซื้อที่ดินต่างจังหวัด หรือได้รับมรดกจากครอบครัว แล้วพบว่าเอกสารที่ถืออยู่ไม่ใช่ “โฉนดที่ดิน” แต่เป็น “ส.ค.1” แทน ปัญหาคือ คนจำนวนมากเข้าใจผิดว่า ส.ค.1 คือโฉนดแบบเก่า และสามารถซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือใช้กู้ธนาคารได้เหมือนกัน
ความจริงคือ ส.ค.1 ไม่ใช่โฉนดที่ดิน และมีความเสี่ยงมากกว่าที่หลายคนคิด โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวปรับขึ้นต่อเนื่อง นักลงทุนจำนวนมากกำลังเข้าไปซื้อที่ดินที่เอกสารสิทธิยังไม่สมบูรณ์ เพราะหวัง “เปลี่ยนเป็นโฉนดในอนาคต” ซึ่งถ้าตรวจสอบผิด อาจทำให้ที่ดินที่ซื้อมาโอนไม่ได้ หรือออกโฉนดไม่ได้เลย
ข้อมูลจากกรมที่ดินระบุชัดว่า ส.ค.1 เป็นเพียง “แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน” ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เหมือนโฉนด น.ส.4 จ.
ส.ค.1 คืออะไร?
ส.ค.1 หรือ แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน คือ หลักฐานที่แสดงว่าผู้แจ้งเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อน 1 ธันวาคม 2497) แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค. 1 อีกแล้ว
โดย ส.ค. 1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นแบบการแจ้งการครองครองที่ดินของราษฎร
ดังนั้น ที่ดินที่มี ส.ค. 1 นี้ จึงทำการโอนกันได้เพียงแสดงเจตนาสละการครอบครอง พร้อมส่งมอบที่ดิน และ ส.ค. 1 ให้ผู้รับโอนไปเท่านั้นก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว
ส.ค. 1 ซื้อขายได้ไหม
ส.ค. 1 ทำได้เพียงส่งมอบการครอบครอง หรือเปลี่ยนมือกันเอง โดยไม่ต้องจดทะเบียน แต่แน่นอนว่ามีความเสี่ยง
โดยประเภทที่ดินที่สามารถซื้อขายได้ คือ ต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ชัดเจน มีดังนี้
| ประเภทโฉนดที่ดิน | ซื้อ-ขาย-โอน ได้หรือไม่ |
| น.ส.3 ก. | ได้ |
| น.ส.3 | ไม่ได้ |
| น.ส.3 ข. | ไม่ได้ |
| น.ส.4 | ได้ |
ส.ค.1 ใช่โฉนดที่ดินหรือไม่?
คำตอบสั้น ๆ คือ “ไม่ใช่”
ปัจจุบันผู้มี ส.ค. 1 มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) ได้ในกรณีการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) เฉพาะราย โดยให้ไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2553 เป็นต้นมา พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดินหรือรับรองการทำประโยชน์จาก ส.ค.1 ได้ต่อเมื่อศาลมีคำพิพากษา หรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้นั้นเป็นผู้ครองครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ
ที่ดินแบบไหนบ้างที่ "ห้าม" ออกโฉนดที่ดิน
พื้นที่ลักษณะใดบ้างที่เป็น "ที่ดินต้องห้าม" ตามกฎหมาย ซึ่งมี 5 ประเภทหลัก ดังนี้
1. ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง
2. ที่เขา ที่ภูเขา และพื้นที่ที่ประกาศหวงห้าม (ยกเว้นผู้ที่มีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย)
3. ที่เกาะ (ยกเว้นที่ดินที่มีหลักฐานการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว เช่น ส.ค.1, น.ส.3)
4. ที่สงวนหวงห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือกฎหมายอื่น ๆ
5. ที่ดินที่สงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติ เช่น ป่าไม้ถาวร หรือ ป่าชายเลน
ที่ดินแบบไหน “ไม่ควรซื้อ” แม้ราคาถูกมาก
ในตลาดซื้อ-ขายที่ดิน ที่ดินที่เสี่ยงที่สุดไม่ใช่ที่แพงเกินไป แต่คือที่ “ถูกผิดปกติ”
โดยเฉพาะกรณีเหล่านี้
- ที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ชัดเจน
- ไม่มีถนนเข้า
- ไม่มีเพื่อนบ้าน
- ไม่มีเสาไฟ
- อยู่ติดพื้นที่ป่าสงวน
- ผู้ขายเร่งปิดดีลเร็วผิดปกติ
ถ้าราคาต่ำกว่าตลาดเกิน 50% ต้องตั้งคำถามก่อนว่า “ทำไมขายไม่ออก”
ถ้าอยากซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร ควรเลือกแบบไหน?
ในมุมของนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพ เอกสารสิทธิที่ “สมดุลความเสี่ยงและผลตอบแทน” มากที่สุดมักไม่ใช่ ส.ค.1 แต่เป็น น.ส.3 ก
เพราะ
- ราคามักจะต่ำกว่าโฉนด น.ส.4 จ.
- มีแนวรังวัดชัดเจนกว่า
- มีโอกาสออกโฉนดสูงกว่า
- ธนาคารบางแห่งรับพิจารณาสินเชื่อ
หากต้องการดูข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศ สามารถดูได้ประกาศขายที่ดิน
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ